Basisinformationen zur Bauleitplanung

Einleitung

Diese Übersicht vermittelt Ihnen die wesentlichen Grundlagen der Bauleitplanung.
Bei der Nutzung gewerblicher Grundstücke können sich Schwierigkeiten mit Genehmigungsbehörden oder Probleme mit benachbarten Nutzungen ergeben. Auch die Realisierbarkeit zukünftiger Investitionsplanungen hängt entscheidend davon ab, welche Gebäude und Anlagen auf Ihrem Grundstück laut Planungs- und Immissionsschutzrecht zulässig sind.

Zweck der Bauleitplanung

Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe des Baugesetzbuches (BauGB) vorzubereiten und zu leiten.
Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten und dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen. In diesem Sinne haben die Kommunen bei der Bauleitplanung eine Vielzahl unterschiedlicher Belange zu berücksichtigen, die gegeneinander abgewogen werden müssen. Die wichtigsten Belange sind: Wohnen, Arbeit und Wirtschaft, Umwelt- und Denkmalschutz. Bei der Aufstellung von Bauleitplänen muss die Kommune die sogenannten Träger öffentlicher Belange über die beabsichtigten Planungen informieren und anhören. Die IHK ist als Vertreterin regionaler wirtschaftlicher Belange in dieses Anhörungsverfahren eingebunden und kann Stellungnahmen abgeben.

Arten von Bauleitplänen

Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan.
Im Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) ist für das gesamte Gemeindegebiet die Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in den Grundzügen darzustellen.
Der Flächennutzungsplan (FNP) gibt somit die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung wieder. Die Festsetzungen des Flächennutzungsplans sind nur behördenverbindlich; es lässt sich noch kein Baurecht aus dem FNP ableiten. Aus dem FNP ergeben sich aber erste Hinweise für gewerbliche Nutzungsmöglichkeiten der Bauflächen (graue Darstellung einer gewerblichen Baufläche – kurz G).
Der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan) enthält die für jedermann, also auch für die Grundstückseigentümer, rechtsverbindlichen Festsetzungen.
Bebauungspläne (B-Pläne) sind in der Regel aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln und können unter anderem festsetzen:
  • die Art der baulichen Nutzung (Wohngebiet, Gewerbegebiet, Industriegebiet, ...),
  • das Maß der baulichen Nutzung (Höhe baulicher Anlagen, Anteil der überbaubaren Fläche, Zahl der Vollgeschosse, ...),
  • die Bauweise (offen, geschlossen, abweichend),
  • Baugrenzen und Baulinien,
  • Flächen, die von einer Bebauung freizuhalten sind und ihre Nutzung,
  • Verkehrsflächen (gegebenenfalls mit besonderer Zweckbestimmung wie Fußgängerbereiche oder Stellplätze für Fahrzeuge) und
  • Flächen für Maßnahmen zum Schutz der Umwelt und zum Ausgleich von Eingriffen in den Naturhaushalt.
Die besondere Art der baulichen Nutzung ist durch die Baugebiete festgelegt. Beispiele sind Gewerbegebiete (GE), Industriegebiete (GI), Sondergebiete (SO), Mischgebiete (MI) und allgemeine Wohngebiete (WA).

Planungsrechtliche Einstufung des Betriebs-/Gewerbegrundstücks

Wenn Sie nicht wissen, wie Ihr Betriebsgrundstück planungsrechtlich eingestuft ist, sollten Sie dies umgehend ermitteln. Das Planungsamt Ihrer Gemeinde gewährt Einblick in die Bauleitpläne und kann sie Ihnen erläutern.
Für Ihr Grundstück muss nicht unbedingt ein rechtskräftiger Bebauungsplan vorliegen, insbesondere, wenn es in einem historisch gewachsenen Ortsteil liegt. Bei Flächen, die im Laufe der Jahrzehnte aufgrund einer mehr oder weniger geregelten Bebauung entstanden sind, spricht man vom sogenannten "unbeplanten" Bereich, für den im Baurecht besondere Vorschriften gelten. Dabei unterscheidet man zwischen dem
  • nicht beplanten Innenbereich (siehe § 34 BauGB)
    (die im Zusammenhang bebauten Ortsteile ohne Bebauungsplan) und dem
  • Außenbereich (siehe § 35 BauGB)
    (die Flächen außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile).
Die künftigen Nutzungsmöglichkeiten auf Ihrem Betriebsgrundstück hängen maßgeblich davon ab, wie der Standort nach Planungsrecht eingestuft ist. Zu berücksichtigen sind auch die Anforderungen des Immissionsschutzrechtes.

Entspricht die planungsrechtliche Einstufung Ihres Betriebsgrundstückes den Anforderungen Ihres Gewerbebetriebes?

Für Standorte mit B-Plan hilft zunächst die Baunutzungsverordnung (BauNVO) bei der Beantwortung dieser Frage.
In der Baunutzungsverordnung ist festgelegt, welche Nutzungen in den verschiedenen Baugebietstypen, die ein Bauleitplan ausweist, generell oder ausnahmsweise zulässig sind.
Entscheidend ist dabei immer die Fassung der BauNVO, in deren Geltungszeitraum der Bebauungsplan aufgestellt oder geändert wurde, nicht unbedingt die aktuelle Fassung. Die Zulässigkeit von Gewerbebetrieben in den einzelnen Gebietstypen ist abhängig vom jeweiligen "Grad der Störung", die von einem Gewerbebetrieb etwa hinsichtlich Lärm-, Abgas- oder Geruchsbelästigungen für Wohn- und Erholungsnutzungen ausgehen kann.
Die von der BauNVO für einen bestimmten Gebietstyp vorgesehene Zulässigkeit bestimmter Gewerbebetriebe kann jedoch von der planenden Kommune auch eingeschränkt werden (siehe § 1 BauNVO). Diese Ausnahmeregelungen finden sich in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans (in der Regel neben der Planzeichnung).

Zulässige Nutzungen in Industriegebieten

Industriegebiete (GI) dienen gemäß § 9 BauNVO ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben und zwar vorwiegend solcher Betriebe, die in anderen Baugebieten unzulässig sind. In der Regel sind dies Gewerbebetriebe, die eine Genehmigung nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz benötigen. Nur im Einzelfall sind diese auch in Gewerbegebieten zulässig.

Zulässige Nutzungen in Gewerbegebieten

Gewerbegebiete (GE) dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Betrieben. Zulässig sind gemäß § 8 BauNVO grundsätzlich Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser und Lagerplätze, öffentliche Betriebe sowie Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke.

Zulässige Gewerbebetriebe in anderen Baugebieten

In den anderen Baugebieten (siehe §§ 2 bis 7 BauNVO) müssen sich gewerbliche Nutzungen innerhalb eines Plangebietes gegenüber anderen Nutzungen in oft enger Nachbarschaft behaupten. Zulässig sind in
  • Mischgebieten (MI) gemäß § 6 BauNVO Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Das flächenmäßige Verhältnis von Gewerbe- und Wohnnutzung muss sich ungefähr die Waage halten.
  • Urbanen Gebieten (MU) gemäß § 6a BauNVO Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören, wobei hier das zulässige Lärmniveau tagsüber um 3 dB(A) höher ist als im Mischgebiet. Die Nutzungsmischung muss nicht gleichgewichtig sein.
  • besonderen Wohngebieten (WB) gemäß § 4a BauNVO bestimmte Gewerbebetriebe und sonstige Anlagen, soweit sie nach der besonderen Eigenart des Gebietes mit der Wohnnutzung vereinbar sind.
  • allgemeinen Wohngebieten (WA) gemäß § 4 BauNVO Betriebe, die der Versorgung des Gebietes dienen (z.B. Läden, Schank- und Speisewirtschaften).
Auf die Frage, ob der eigene Standort durch den Bebauungsplan ausreichend gesichert ist und welche Entwicklungsmöglichkeiten er hat, geben die sehr allgemein formulierten Zulässigkeitsbeschreibungen der BauNVO aber kaum hinreichend Auskunft. In jedem Fall sollten Sie auf die besonderen Festsetzungen des Bebauungsplanes achten (etwa Einschränkungen bestimmter Gewerbetypen, verringerte zulässige Lärmemissionswerte, u.a.m.).
Die Zulässigkeit einer Reihe von Gewerbebetrieben regelt die BauNVO in den Vorschriften über die einzelnen Baugebiete verhältnismäßig detailliert. Hierzu gehören beispielsweise Handelsbetriebe wie Läden, Einzelhandelsbetriebe, Einkaufszentren oder großflächige Handelsbetriebe, aber auch Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Vergnügungsstätten und Tankstellen.

Der nicht beplante Innenbereich

§ 34 BauGB regelt die Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Nach Absatz 1 ist ein Vorhaben hier zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Das Ortsbild darf zudem nicht beeinträchtigt werden. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO, ist nach § 34 Abs. 2 BauGB die BauNVO Grundlage für die Beurteilung.
§ 34 Abs. 4 BauGB eröffnet der Kommune die Möglichkeit, einzelne Außenbereichsflächen durch Aufstellung einer "Innenbereichssatzung" in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einzubeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs geprägt sind.

Der Außenbereich

Das Bauen im Außenbereich regelt § 35 BauGB. Im Außenbereich sind grundsätzlich nur sogenannte privilegierte Vorhaben zulässig. Dabei handelt es sich beispielsweise um Vorhaben eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes (z.B. Biogasanlagen) oder Vorhaben, die der öffentlichen Versorgung (Strom, Gas, Wasser, Wärme) dienen.
Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden und die Erschließung gesichert ist. Schließlich nennt § 35 Abs. 4 BauGB eine Reihe von Sondertatbeständen.

Schlussfolgerungen aus der Standortprüfung

Sie müssen davon ausgehen, dass Planungen Ihrer Gemeinde Auswirkungen auf Investitionsmöglichkeiten an Ihrem Standort haben können. Die IHK empfiehlt Ihnen daher:
  • Verfolgen Sie geplante Änderungen im Einwirkungsbereich Ihrer Betriebstätigkeit aufmerksam. Die Aufstellung und Änderung von Bauleitplänen wird häufig in Amtsblättern, durch Aushänge oder in der Presse bekanntgegeben. Besuchen Sie angebotene relevante Informationsveranstaltungen und bringen sich in den Planungsprozess mit ein. Werden Sie aktiv, wenn Sie als Anrainer betroffen sind. Geben Sie eine eigene Stellungnahme ab. Nutzen Sie auch die Beratungsmöglichkeiten bei Ihrer IHK.
  • Die Industrie- und Handelskammer wird gemäß § 4 BauGB bei der Aufstellung von Bauleitplänen als Trägerin öffentlicher Belange angehört. Sie vertritt dabei die Belange der gewerblichen Wirtschaft und kann, wenn sie davon Kenntnis hat, die besonderen betrieblichen Anforderungen Ihres Unternehmens in ihre Stellungnahme einbeziehen. Die IHK berät Sie auch über Ihre eigenen Beteiligungsmöglichkeiten.
  • Prüfen Sie im Vorfeld größerer Investitionen oder bei der Errichtung von Anlagen auf neuem Betriebsgelände (etwa bei einer Betriebsverlagerung) die planungs- und immissionsschutzrechtlichen Fragen besonders sorgfältig.
  • Um eine rasche Genehmigung zu erreichen, empfiehlt die IHK, schon im Vorfeld genehmigungspflichtiger Bauvorhaben Kontakt mit den entsprechenden Behörden aufzunehmen (Vermeidung fehlender Unterlagen, Hinweise zum Verfahren, etc.).
  • Bei der Auswahl neuer Betriebsgrundstücke sollten Sie im Rahmen Ihrer Standortentscheidung auch die "klassischen Standortfaktoren" beachten: Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt des Grundstücks, Erweiterungsflächen, Art und Maß der baulichen Nutzung gemäß Bebauungsplan, Stellplätze, benachbarte Nutzungen, Altlasten, Natur- und Landschaftsschutz, verkehrliche Erschließung, Versorgung (Strom, Wasser, Gas) und Entsorgung.

Erläuterung wichtiger Begriffe

  • Ausnahmen und Befreiungen
  • Bauleitpläne
  • Bebauungsplan
  • Bestandsschutz
  • Beteiligung der Öffentlichkeit
  • Eingeschränktes Gewerbe- und Industriegebiet
  • Flächennutzungsplan
  • Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme
  • Städtebaulicher Vertrag
  • Vorhabenbezogener Bebauungsplan