Bestellerprinzip in der Immobilienbranche
Das seit dem 1. Juni 2015 geltende Bestellerprinzip hat zu einer wesentlichen Änderung des Provisionsanpruchs der Immobilienmakler bei der Vermittlung von Mietwohnungen geführt, vgl. § 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz. Nun hat das Bundesverfassungsgericht das Gesetz bestätigt. Laut Beschluss vom 29. Juni 2016, Az. 1 BvR 1015/15, werde die Berufsfreiheit nicht unzulässig eingeschränkt.
Die Fälle zum sog. Bestellerprinzip in der Immobilienbranche machten in 2015 rund 20 Prozent aller von der Wettbewerbszentrale, als Selbstkontrollinstitution der deutschen Wirtschaft, bearbeiteten Fälle zur Immobilienwerbung aus.
§ 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz bestimmt für Makler, dass sie vom Mieter keine Provision verlangen dürfen, wenn sie bereits vom Vermieter einen Vermittlungsauftrag über die zu vermietende Wohnung erhalten haben. Ein Verstoß gegen das Bestellerprinzip stellt nicht nur eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße von bis 25.000 Euro geahndet werden kann: Zugleich liegt darin ein Wettbewerbsverstoß, der mit den zivilrechtlichen Mitteln der Abmahnung bzw. Unterlassungsklage verfolgt werden kann.
Folgende Zwischenbilanz zieht die Wettbewerbszentrale, die als Partner der IHKs für einen fairen Wettbewerb eintritt, im ersten halben Jahr seit Inkrafttreten der Gesetzesänderung:
Die drei in der Praxis der Wettbewerbszentrale auftretenden Fallgruppen:
Die drei in der Praxis der Wettbewerbszentrale auftretenden Fallgruppen:
- Die größte Gruppe bildeten die Fälle, in denen Wohnungsmakler den Hinweis auf eine Mieterprovision nicht aus den Immobilienexposés entfernt hatten (Verstoß gegen § 2 Abs. 1a WoVermRG i.V.m. § 4 Nr. 11 UWG, § 5 UWG). Es entstand dadurch der unrichtige Eindruck, der Mieter habe eine Maklerprovision zu zahlen. In fast allen Fällen hat die Wettbewerbszentrale erreicht, dass die Verstöße durch die Abgabe von strafbewehrten Unterlassungserklärungen außergerichtlich beigelegt wurden. In einzelnen Fällen steht die Abgabe der Unterlassungserklärung noch aus.
- Zur zweiten Kategorie zählen Fälle, in denen Wohnungsmakler nach dem 01.06.2015 in Immobilienanzeigen oder Exposés noch mit Hinweisen wie „provisionsfrei!“ geworben hatten. Da solchen Anzeigen für konkrete Immobilien ein Maklerauftrag des Vermieters zugrunde liegt, ist die Provision regelmäßig vom Vermieter zu zahlen. Werbliche Anpreisungen gegenüber potentiellen Mietern, die eine Provisionsfreiheit besonders hervorheben, sind daher wettbewerbsrechtlich als irreführende Werbung mit Selbstverständlichkeiten zu beanstanden. Auch hier konnten die Verstöße durch die Abgabe von strafbewehrten Unterlassungserklärungen zügig ausgeräumt werden.
- Die letzte und kleinste Kategorie bilden Versuche von Maklern, das sog. Bestellerprinzip zu umgehen. Dies geschah in der Weise, dass Immobilienanbieter Servicepauschalen für bestimmte Leistungen gegenüber dem Mietsuchenden geltend gemacht haben. Während ein Fall zügig außergerichtlich abgeschlossen werden konnte, musste die Wettbewerbszentrale in einem anderen, noch laufenden Verfahren Unterlassungsklage erheben (Klage anhängig, LG Stuttgart, Az. 11 O 236/15): Sie sieht in der Erhebung einer Besichtigungsgebühr in Höhe von rund 35 Euro eine Umgehung des Bestellerprinzips.
Praxistipp:
Den Immobilienmaklern wird dringend empfohlen, ihre eigenen Mietangebote dahingehend zu überprüfen, inwieweit noch in Exposés, im Rahmen des eigenen Internetauftritts oder im Zusammenhang mit Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf eine Mieterprovision hingewiesen wird, obwohl bereits ein Vermittlungsauftrag seitens des Vermieters vorliegt.
Gleichzeitig sollte sichergestellt sein, dass derartige Mietangebote nicht mit Hinweisen wie „provisionsfrei!“ oder „provisionsfrei für den Mieter“ angepriesen werden. Schließlich ist darauf zu achten, dass keine sonstigen Gebühren oder Servicepauschalen vom Mietsuchenden verlangt werden, sofern ein Vermittlungsauftrag seitens des Vermieters vorliegt.
