Gewerbemietvertrag - Inhalte

Einen besonderen gesetzlichen Schutz von Gewerberaummietenden gibt es nicht. So gelten weder der Kündigungs- und Bestandsschutz für Wohnräume (§§ 573 ff. BGB) noch die Sozialklausel (§§ 574 Abs. 1 BGB), noch die Vorschriften über die Miethöhe oder der spezielle Räumungsschutz für Mietraum. Umso mehr kommt der Gestaltung des Gewerbemietvertrages besondere Bedeutung zu.

Die folgenden Erläuterungen sollen eine Orientierungshilfe bieten. Sie gelten für Geschäftsräume, das heißt für Räume, die nach dem Vertrag zu geschäftlichen, insbesondere gewerblichen oder freiberuflichen, Zwecken angemietet werden. Geschäftsräume in diesem Sinne sind zum Beispiel Ladenflächen, Lagerräume, Verkaufsstände, Praxisräume, Gaststätten, Werkstätten, Garagen usw. Zu den Geschäftsräumen zählen auch Außen- und Dachflächen, die vom Gewerbebetreibenden insbesondere zur Anbringung von Schaukästen, Reklameschildern, Lichtreklamen, Projektion von Filmen und so weiter genutzt werden.

Bei einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohn- und Geschäftsräume ist das Vertragsverhältnis zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Welcher Vertragszweck bei diesen Mischmietverhältnissen im Vordergrund steht, ist durch Auslegung der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Entscheidend ist der bei Vertragsschluss vereinbarte überwiegende Nutzungszweck, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll und welche Art der Nutzung im Vordergrund steht.

Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit erfolgt, mit der der Mieter/die Mieterin den Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen Vertragsschwerpunkt im Bereich der Geschäftsraummiete zu. Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters/der Mieterin von der Anwendbarkeit der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen. (BGH, Urteil vom 09.07.2014, Az. VIII ZR 376/13).

Um einen wirksamen Mietvertrag abzuschließen, müssen sich die Vertragsparteien über den wesentlichen Inhalt einigen, das heißt die Gebrauchsüberlassung einer Mietsache gegen Entgelt für eine bestimmte Mietdauer vereinbaren. Ein Mietvertrag über Geschäftsräume kann auch mündlich geschlossen werden. Wird der Mietvertrag allerdings für längere Zeit als ein Jahr geschlossen und dabei die Schriftform nicht eingehalten, gilt er für unbestimmte Zeit. Er kann dann nach den gesetzlichen Vorschriften ordentlich gekündigt werden, erstmals zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Mietsache. Aus Beweisgründen empfiehlt sich auf jeden Fall der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags.

Das Mietobjekt muss im Vertrag individuell bestimmt oder zumindest bestimmbar und nach Lage und Umfang genau beschrieben sein. Dazu gehört auch die Bezeichnung von mitvermieteten Freiflächen, Pkw- Abstellplätzen, Werbeflächen und dergleichen.

Wird der Mietzins nicht in einer Summe, sondern zu einem Quadratmeter-Mietpreis an­gegeben, empfiehlt es sich, die Art und Weise der Berechnung der Quadratmeterzahl festzulegen und vor Mietbeginn gemeinsam die Mietflächen zu vermessen.

Ein Gewerbemietvertrag enthält häufig eine Zweckbestimmung. Wichtig ist, dass das Objekt für den vorgesehenen Zweck geeignet ist und den behördlichen Auflagen entspricht. Dabei ist nicht nur an Brandschutzmaßnahmen und Umweltschutzmaßnahmen gegen Lärm, Erschütterungen und Luftverschmutzung zu denken. Auch der Zugang und die Statik müssen für den konkreten Nutzungszweck geeignet sein. Der Vermieter muss grundsätzlich dafür einstehen , dass diejenigen behördlichen Genehmigungen vorliegen, die nach der Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts für den Gewerbebetrieb des Mieters erforderlich sind. Gewerbespezifische Genehmigungen fallen dagegen in den Verantwortungsbereich des Mieters/der Mieterin.

Die Parteien können die Dauer des Mietverhältnisses frei vereinbaren.

Ist bereits absehbar, wie lange das Mietobjekt benötigt werden wird, ist die Vereinbarung einer festen Mietzeit sinnvoll. Bei befristeten Mietverträgen kann eine Verlängerungsklausel vereinbart werden. Dann verlängert sich das Mietverhältnis über die feste Vertragsdauer hinaus auto­matisch um einen bestimmten Zeitraum, wenn es nicht zum Ablauf der Mietzeit von einer der Vertragsparteien gekündigt wird.

Gewerbliche Mietverträge, die eine Optionsklausel enthalten, räumen dagegen dem Mieter/der Mieterin einseitig die Möglichkeit ein, die vorgesehene Mietzeit durch eine schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter/der Vermieterin zu verlängern. Übt der Mieter/die Vermieterin dieses Recht nicht aus, endet der Vertrag mit dem vereinbarten Zeitablauf.

Bei unbefristeten Mietverhältnissen ist die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres, also mit einer Frist von circa 6 Monaten, zulässig (§ 580 a Abs. 2 BGB). Die Parteien können jedoch von der gesetzlichen Regelung abweichende Vereinbarungen treffen. Dies können längere oder auch kürzere Kündigungsfristen sein.

Das Mietverhältnis kann von beiden parteien jederzeit aus wichtigem Grund (fristlos) gekündigt werden. Was ein wichtiger Grund ist, sollte beispielhaft in den Vertrag aufgenommen werden. Als wichtiger Grund sind in der Regel Umstände anzusehen, die so schwerwiegend sind, dass einer Vertragspartei die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Bestimmte „wichtige Gründe“, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen, sind gesetzlich normiert: Zum Beispiel vertragswidriger Gebrauch, schuldhaften Zahlungsverzug, sonstige erhebliche Vertragsverletzungen, aber auch Nichtgewährung des Gebrauchs des Mietobjekts oder eine Gesundheitsgefährdung bei seiner Nutzung. Die Beendigung der gewerblichen Tätigkeit oder wirtschaftliche Schwierigkeiten stellen grundsätzlich keinen wichtigen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses dar.

Falls der Mieter/die Mieterin aus den gemieteten Räumen vor Beendigung des Mietverhältnisses auszieht, bleibt er oder sie weiter zur Mietzahlung verpflichtet. Für diesen Fall sollte vertraglich das Recht vereinbart werden, eine(n) oder mehrere Nachmieter/ Nachmieterinnen zu benennen. Die Verpflichtung des Vermieters/der Vermieterin, den vorgeschlagenen Nachmieter/die Nachmieterin zu akzeptieren, sollte vertraglich festgelegt werden. Der Vermieter/die Vermieterin kann diese Verpflichtung jedoch dahingehend einschränken, dass er/sie einen Nachmieter/eine Nachmieterin aus wichtigen Gründen ablehnen darf.

Für die Kündigung eines gewerblichen Mietvertrages gelten keine gesetzlichen Formvorschriften. In vielen Allgemeinen Geschäftsbedingungen bzw. Musterverträgen finden sich jedoch Formulierungen, wonach Erklärungen der anderen Vertragspartei bestimmten Formvorschriften unterliegen. Gegenüber Verbrauchern sind solche Klauseln nicht zulässig. Im Bereich der Gewerberaummiete gilt dies bislang nicht. Es bleibt abzuwarten, ob sich die Rechtslage für Unternehmer angleichen wird. Eine Kündigung sollte jedoch schon aus Beweisgründen schriftlich oder in Textform erfolgen.

Die Höhe des Mietzinses kann bei Vertragsabschluss zwischen den Vertragsparteien frei vereinbart werden. Diese Freiheit wird lediglich durch das allgemeine Mietwucherverbot eingeschränkt. Deshalb sollte die ortsübliche Vergleichsmiete Maßstab für die geforderte Miete sein.

Gezahlt wird die Miete in einzelnen Zeitabschnitten, die von den Parteien frei vereinbart werden können. Es besteht im Regelfall eine Vorleistungspflicht des Mieters/der Mieterin. Grundsätzlich sind mit der Miete alle Nebenkosten abgegolten, es sei denn im Vertrag ist etwas anderes vereinbart. Die Berechnungsgrundlage ist meist der Quadratmeterpreis. Verpflichtet sich der Mieter/die Mieterin zur Übernahme der Nebenkosten empfiehlt es sich, diese im Mietvertrag im Einzelnen aufzuführen.

Sämtliche Nebenkosten und ein Verteilerschlüssel zur Umlegung auf die einzelnen Mieter/Mieterinnen des Objekts sollten im Vertrag aufgeführt werden. Als wesentliche Betriebskosten gelten die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, die Heiz- und Warmwasserkosten, die Kosten für den Betrieb von Aufzügen, die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr, die Kosten für Hausreinigung und Beleuchtung, die Kosten für die Schornsteinreinigung, die Kosten der Gartenpflege, die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, die Kosten für den Betrieb der Gemeinschafts- Antennenanlage und die Kosten für den Hauswart.

Die Nebenkosten sind erst fällig, wenn eine ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt. Hierzu gehören mindestens eine Auflistung aller entstandenen Kosten mit Angabe der Kostenverursachung, die Mitteilung der Verbrauchsmenge (soweit nach Verbrauch abgerechnet wird), die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, aus dem sich der Anteil des Mieters/der Mieterin errechnet, sowie der Abzug der Vorauszahlung.

Bei der Geschäftsraummiete ist die Vereinbarung einer Kaution üblich. Anders als im privaten Mietrecht dar die Kautionshöhe die Summe von drei Monatsmieten übersteigen. Eine Kaution ist vom Vermieter/von der Vermieterin angemessen zu verzinsen. Berechnet werden die Zinsen nach dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz.

Bei langfristigen Mietverträgen ist der Vermieter/die Vermieterin daran interessiert, die Miete dem Geldwert anzupassen. Für die Anpassung des Mietzinses während der Laufzeit des Mietvertrages gibt es keine gesetzlichen Bestimmungen. Das bedeutet: Ist nichts vereinbart, kann der Vermieter/die Vermieterin die Miete nicht erhöhen. Die Vertragsparteien können aber bereits bei Vertragsschluss vereinbaren, dass die Miete während der Vertragslaufzeit unter bestimmten Voraussetzungen geändert werden kann.

Denkbar ist zum Beispiel die Vereinbarung einer Staffelmiete, bei der Zeitpunkt und Erhöhung der Miete von vornherein genau festgelegt sind. Eine weitere Möglichkeit ist die Vereinbarung einer Anpassungsklausel, die eine Mieterhöhung an den amtlich festgelegten Verbraucherpreisindex für Deutschland knüpft (Indexmietvertrag). Dabei kann vereinbart werden, dass die Miete automatisch in dem Verhältnis, in dem sich der Index nach oben oder unten verändert, angepasst wird.
Gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 1 e) Preisklauselgesetz sind solche Klauseln, die eine automatische Anpassung der Miete vorsehen, nur zulässig, wenn die Miete an den Verbraucherpreisindex für Deutschland angebunden ist und der Vermieter/die Vermieterin für mindestens 10 Jahre auf eine ordentliche Kündigung verzichtet bzw. der Mieter/die Mieterin das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens 10 Jahre zu verlängern und keine Vertragspartei unangemessen benachteiligt wird.

Der Mieter/die Mieterin ist berechtigt, die Zahlung der Miete zu verweigern oder die Miete der Höhe nach angemessen zu mindern, wenn die Mieträume zu Beginn des Mietverhältnisses oder später mit einem Mangel behaftet sind, der die vertragsgemäße Nutzung aufhebt oder beeinträchtigt. Dabei kommt es nicht darauf an, ob den Vermieter/die Vermieterin ein Verschulden an der Entstehung des Mangels trifft oder nicht. Eine nur unerhebliche Beeinträchtigung berechtigt nicht zur Mietminderung.

Ob es sich um einen Mangel handelt, kann insbesondere bei außerhalb der Mietsache liegenden Umständen (sogenannte Umfeld- oder Umweltmängel, wie Baulärm) zu Streitigkeiten führen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, BGH, (Urt. v. 29.04.2015 - VIII ZR 197/14; Urt. v. 29.04.2020 – VIII ZR 31/18) hängt das Vorliegen eines nachträglich eingetretenen Mangels bei Fehlen einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung in diesen Fällen maßgeblich davon ab, ob der Vermieter/die Vermieterin eigene Abwehr- oder Entschädigungsansprüche nach § 906 BGB hat oder diese Umstände selbst als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Weitere Informationen finden Sie in unserem Artikel Störungen im Mietverhältnis.

Neben dem einem Mietminderungsrecht besteht für den Mieter/die Mieterin einer mangelhaften Sache die Möglichkeit, Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen. Voraussetzung ist, dass der Mangel bereits bei Vertragsschluss vorhanden ist oder später infolge eines Umstandes entsteht, den der Vermieter/die Vermieterin zu vertreten hat, oder dass der Vermieter/die Vermieterin mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug gerät. Der Schadensersatzanspruch umfasst neben den unmittelbaren Sachschäden auch Begleitschäden, wie entgangenen Gewinn, Investitionsaufwand, Umzugskosten etc. Bei Verzugs des Vermieters/der Vermieterin kann der Mieter/die Mieterin den Mangel auch selbst beseitigen und Aufwendungsersatz verlangen. Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf die Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Auch der Zustand, in welchem der Mieter/die Mieterin die Räume während der Mietzeit zu halten und nach Vertragsende zurückzugeben hat, bedarf der Vereinbarung.

Die laufende Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts ist grundsätzlich Sache des Vermieters/der Vermieterin. Soll von dieser Regelung abgewichen werden, muss dies im Vertrag ausdrücklich vereinbart werden.

Diese Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten können dem Mieter/der Mieterin formularmäßig ohne betragsmäßige Begrenzung auferlegt werden, wenn sie durch den Mietgebrauch veranlasst sind, im Risikobereich des Mieters/der Mieterin liegen und sich auf den inneren Zustand des bei Vertragsbeginn neuwertigen und einwandfreien Mietobjektes beschränken (z.B. Erneuerung der Teppichböden). An gemeinschaftlich genutzten Gegenständen (z.B. Fahrstuhl) kann die anteilige Erhaltungslast („ohne Dach und Fach“) auf den Mieter/die Mieterin umgelegt werden, wenn die Klausel eine betragsmäßige Beschränkung enthält und das Risiko des Mieters/der Mieterin begrenzt. Als Grenze werden in der juristischen Literatur 8 – 10 % der Jahreskaltmiete genannt.

Die sogenannten Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Anstreichen etc.) gehören zu den Instandhaltungspflichten des Vermieters/der Vermieterin. Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter/die Mieterin ist jedoch zulässig, soweit sich diese Verpflichtung im üblichen und angemessenen Rahmen hält. Wie im Wohnraummietrecht sind auch im Gewerbemietrecht Formularklauseln mit starrem Fristenplan (zum Beispiel „Schönheitsreparaturen sind mindestens in der Zeitfolge von drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen“) unzulässig. Das gleiche gilt auch für Endrenovierungsklauseln.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter/die Mieterin verpflichtet, die gemietete Sache zurückzugeben. Häufig wird vereinbart, dass die Mieträume besenrein und mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben sind. Ob der Mietvertrag noch weitere Pflichten hinsichtlich des Zustandes der Mieträume enthalten soll, ist im Einzelfall zu klären. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die Entfernung von Ein- bzw. Umbauten, Einrichtungen und Installationen oder deren Verbleib und die Höhe der dafür von dem Vermieter/der Vermieterin zu leistenden Entschädigung. Bei größeren Mietobjekten empfiehlt sich, ein Rückgabeprotokoll.

Jeder Mieter/jede Mieterin genießt einen sogenannten Konkurrenzschutz. Das bedeutet, der Vermieter/die Vermieterin darf keine Räume in demselben Objekt an Unternehmen mit dem gleichen Hauptsortiment (das dem Geschäft sein „Gepräge“ gibt) vermieten. Räumlich erstreckt sich der Konkurrenzschutz nur auf die in unmittelbarer Nachbarschaft des Mieters gelegenen Mietobjekte des Vermieters/der Vermieterin. Der Konkurrenzschutz gilt auch dann, wenn er nicht ausdrücklich im Vertrag vereinbart wurde. Er kann allerdings vertraglich ausgeschlossen werden.