Standortpolitik

Bauleitplanung

Was ist der Zweck der Bauleitplanung?

Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe des Baugesetzbuches (BauGB) vorzubereiten und zu leiten.
Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten und dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln.
In diesem Sinne haben die Kommunen bei der Bauleitplanung eine Vielzahl unterschiedlicher Bedürfnisse zu berücksichtigen und gegeneindander abzuwiegen. Die wichtigsten sind: Wohnen, Arbeit und Wirtschaft, Umwelt- und Denkmalschutz, Sicherheit, Verteidigung und Zivilschutz.
Die Bauleitplanung wird in einem zweistufigen amtlichen Verfahren vollzogen. Sie ist im Baugesetzbuch (BauGB) umfassend geregelt. Zunächst wird der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) für das Gemeindegebiet aufgestellt (§§ 5 - 7 BauGB). Anschließend werden Bebauungspläne (verbindlicher Bauleitplan) für räumliche Teilbereiche des Gemeindegebiets angefertigt (§§ 8 - 10 BauGB).
Bei der Bauleitplanung müssen die Gemeinden Ziele der Raumordnung in Raumordnungsplänen beachten (§ 1 Abs. 4 BauGB) sowie öffentliche und private Belange berücksichtigen (§ 1 Abs. 7 BauGB).

Woraus bestehen Bauleitpläne?

Der Flächennutzungsplan enthält nur behördenverbindliche Darstellungen über die Grundzüge der Bodennutzung. Dem gegenüber regeln die Festsetzungen der Bebauungspläne die bauliche und sonstige Nutzung von Grund und Boden detailliert und allgemeinverbindlich.

Der Flächennutzungsplan

Im Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) stellt die Kommune die beabsichtigte Art der baulichen Nutzung für das Gemeindegebiet in ihren Grundzügen dar. So ergeben sich aus dem Flächennutzungsplan erste Hinweise für gewerbliche Nutzungsmöglichkeiten Ihrer Grundstücke, denn in dieser Planungsstufe werden Vorentscheidungen getroffen, wo im Gemeindegebiet beispielsweise eine Wohnnutzung, eine gemischte Nutzung (Mischgebiet für Wohnen und Gewerbe) oder eine gewerbliche Nutzung entwickelt werden soll. Die Festsetzungen des Flächennutzungsplans sind behördenverbindlich.

Der Bebauungsplan

Der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan) wird nur für eine kleine Teilfläche der Gemeinde aufgestellt, bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen teilweise auch nur für einzelne Grundstücke. Er stellt das Ergebnis der konkreten Planung dar und enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Bebauungspläne sind grundsätzlich aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln und können unter anderem festsetzen:
  • Art und Maß der baulichen Nutzung
  • Bauweise, (nicht) überbaubare Grundstücksflächen, Stellung der baulichen Anlagen
  • Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind und ihre Nutzung
  • Verkehrsflächen (gegebenenfalls mit besonderer Zweckbestimmung wie Fußgängerbereiche oder Stellplätze für Fahrzeuge)
  • Gebiete, in denen aus besonderen städtebaulichen Gründen oder zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG) bestimmte luftverunreinigende Stoffe nicht oder nur beschränkt verwendet werden dürfen.

Was bedeutet dies für Ihr Unternehmen?

Unternehmen können insbesondere bei betrieblichen Entscheidungen, wie Betriebserweiterungen, Nutzungsänderung, Standortverlagerung oder Neuansiedlung mit der Bauleitplanung in Berührung kommen. In diesen Fällen ist die Kenntnis über die zulässige Flächennutzung wichtig, da die Erfordernisse des Betriebs mit den geplanten Entwicklungen in den Bauleitplänen vereinbar sein müssen. Mit der Bauleitplanung können auch die hierfür erforderlichen Voraussetzungen neu geschaffen werden.
Bestehende Unternehmen können von der Bauleitplanung betroffen sein, wenn sie entweder selbst innerhalb eines zu ändernden Planungsgebiets liegen oder Planungen in einem benachbarten Gebiet erfolgen, die auf angrenzende Planbereiche Auswirkungen haben. In Bebauungsplänen sind beispielsweise mit der Festsetzung der „Art der baulichen Nutzung“ (z.B. Gewerbe- oder Wohngebiet) Vorgaben hinsichtlich der zulässigen Emissionen und Immissionen verbunden.
In der Praxis bereiten beispielsweise Wohngebiete dann Schwierigkeiten, wenn sie an bestehende Betriebe heranrücken. Auch Betriebe, die seit Jahren ortsansässig sind, können dann Schwierigkeiten bekommen, wenn es zu Überschreitungen von maßgeblichen Immissionswerten (z.B. Lärm) durch den Betrieb kommt. Es können dann nachträgliche Auflagen auferlegt werden.

Wie ist Ihr Betriebsgrundstück planungsrechtlich eingestuft?

Wenn Sie nicht wissen, wie Ihr Betriebsgrundstück planungsrechtlich eingestuft ist, sollten Sie dies umgehend ermitteln. Die Industrie- und Handelskammer und das Planungsamt Ihrer Gemeinde können Ihnen dabei helfen. Die Vorschriften zur Darstellung der Art der Nutzung von Flächen ergeben sich aus der Baunutzungsverordnung (BauNVO).
Im Flächennutzungsplan können bestehende und geplante Bauflächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung dargestellt werden:
  • Wohnbauflächen (W)
  • gemischte Bauflächen (M)
  • gewerbliche Bauflächen (G)
  • Sonderbauflächen (S)
Im Bebauungsplan werden Baugebiete nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung wie folgt ausgewiesen:
  • Industriegebiet (GI)
  • Gewerbegebiet (GE)
  • Kerngebiet (MK)
  • Mischgebiet (MI)
  • Urbane Gebiete (MU)
  • Dorfgebiet (MD)
  • besonderes Wohngebiet (WB)
  • allgemeines Wohngebiet (WA)
  • reines Wohngebiet (WR)
  • Kleinsiedlungsgebiet (WS)
  • Sondergebiet (SO)
Das Vorhandensein eines Flächennutzungsplanes bedeutet noch nicht, dass Ihr Standort "beplant" ist. Nur wenn ein rechtskräftiger Bebauungsplan existiert, gilt ein Bereich als "beplant". Bei Flächen, die im Laufe der Jahrzehnte aufgrund einer mehr oder weniger geregelten Bebauung entstanden sind, spricht man vom sogenannten “unbeplanten" Bereich. Dabei unterscheidet man zwischen dem nicht beplanten Innenbereich und dem Außenbereich. Für den nicht beplanten Innen- wie für den Außenbereich gelten im Baurecht besondere Vorschriften.

Entspricht die planungsrechtliche Einstufung Ihres Betriebsgrundstückes den Anforderungen Ihres Gewerbebetriebes?

Für den "beplanten" Bereich hilft zunächst die Baunutzungsverordnung (BauNVO) bei der Beantwortung dieser Frage. Einschlägig ist immer die Fassung der BauNVO, in deren Geltungszeitraum der Bebauungsplan aufgestellt oder geändert wurde. Die Zulässigkeit von Gewerbebetrieben in den einzelnen Gebietstypen ist abhängig vom jeweiligen Grad der Störung, die von einem Gewerbebetrieb etwa hinsichtlich Lärm-, Abgas- oder Geruchsbelästigungen ausgehen kann. Der Grad der Störung wird dabei jeweils nur allgemein beschrieben, beispielsweise als "nicht wesentlich störend" für Mischgebiete.
Die von der BauNVO für einen bestimmten Gebietstyp vorgesehene Zulässigkeit bestimmter Gewerbebetriebe kann jedoch von der planenden Kommune im konkreten Fall auch eingeschränkt werden (BauNVO § 1 Abs. 3 - 9). Das ist beispielsweise aus Gründen des Umweltschutzes oder zur Erhaltung und Förderung einer gewünschten Nutzungsmischung möglich. Gemeinden können Gewerbeflächen gliedern und bestimmte Teilgebiete mit Nutzungseinschränkungen zu belegen. Um Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie den Textteil des Bebauungsplanes aufmerksam nach schriftlichen Festsetzungen überprüfen.

Industriegebiete (GI)

Industriegebiete dienen gemäß § 9 BauNVO ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben, und zwar vorwiegend solcher Betriebe, die in anderen Baugebieten unzulässig sind.
Bei Anlagen, für deren Errichtung, Betrieb oder wesentliche Änderungen nach dem BImSchG ein Genehmigungsverfahren erforderlich ist, genügt es nicht, dass das Investitionsvorhaben nach den baurechtlichen Vorschriften zulässig ist. Hier muss auch aus immissionsschutzrechtlicher Sicht sicher gestellt werden, dass das Vorhaben unbedenklich ist. Maßgeblich ist hierbei der Katalog des Anhangs 1 der Verordnung über genehmigungsbedürftige Anlagen - 4. BImSchV. Für die Anlagen, die in Spalte 1 des Anhangs zu dieser Verordnung aufgeführt sind, ist grundsätzlich ein "förmliches Genehmigungsverfahren" erforderlich. Für die Anlagen in Spalte 2 des Anhangs gilt das weniger aufwendige "vereinfachte Genehmigungsverfahren".

Gewerbegebiete (GE)

Gewerbegebiete dienen gemäß § 8 BauNVO vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Betrieben. Zulässig sind grundsätzlich Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser und Lagerplätze, öffentliche Betriebe sowie Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude oder Tankstellen.
Für Gewerbebetriebe, die nach BImSchG genehmigungsbedürftige Anlagen derzeit oder in absehbarer Zeit ersetzen müssen, ist im Gewerbegebiet besondere Aufmerksamkeit geboten: Zwar ist nach § 15 Abs. 3 BauNVO die Zulässigkeit der Anlagen in den Baugebieten nicht allein nach den verfahrensrechtlichen Einordnungen des BImSchG und der auf seiner Grundlage erlassenen Verordnungen zu beurteilen. Trotzdem ist Vorsicht geboten, wenn Sie im Gewerbegebiet Anlagen einsetzen wollen, die nach BImSchG genehmigungsbedürftig sind.

Gewerbebetriebe in anderen Baugebieten

In den anderen Baugebieten der BauNVO (vgl. §§ 2 bis 7 BauNVO) müssen sich gewerbliche Nutzungen innerhalb eines Plangebietes gegenüber anderen Nutzungen in enger Nachbarschaft behaupten. Dabei haben die verschiedenen Gebietstypen durchaus unterschiedliche vom jeweiligen Störgrad abhängige Zulässigkeitsmerkmale für gewerbliche Nutzungen.
Diese Unterschiede sind für Sie wichtig, weil das Wohnen nicht in jedem Gebietstyp gleich geschützt ist. Auf die Frage, ob Ihr eigener Standort durch den Bebauungsplan ausreichend gesichert ist und welche Entwicklungsmöglichkeiten er hat, geben die sehr allgemein formulierten Zulässigkeitsbeschreibungen der BauNVO kaum hinreichend Auskunft. In jedem Fall sollten Sie auf die besonderen Festsetzungen des Bebauungsplanes achten (etwa Einschränkungen bestimmter Gewerbebetriebe, räumliche Gliederung, Bestimmungen über den Anteil der Wohnfläche an der Geschoßfläche, u.a.m.). Besondere Vorsicht ist angezeigt, wenn Ihr Betrieb immissionsschutzrechtlich genehmigungsbedürftige Anlagen hat oder in Zukunft braucht.
Die Zulässigkeit einer Reihe von Gewerbebetrieben regelt die BauNVO in den Vorschriften über die einzelnen Baugebiete verhältnismäßig detailliert. Hierzu gehören beispielsweise
  • Handelsbetriebe wie Läden, Einzelhandelsbetriebe, Einkaufszentren oder großflächige Handelsbetriebe,
  • Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Vergnügungsstätten,
  • Tankstellen.

Der nicht beplante Innenbereich

§ 34 BauGB regelt die Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Nach Absatz 1 ist ein Vorhaben hier zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenheit der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO, ist nach § 34 Abs. 2 BauGB die BauNVO Grundlage für die Beurteilung.
§ 34 Abs. 4 eröffnet der Kommune die Möglichkeit, einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einzubeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind. Nicht selten kommen jedoch Schwierigkeiten auf bei der Beurteilung, ob ein Grundstück dem nicht beplanten Innenbereich oder dem Außenbereich zuzurechnen ist.

Der Außenbereich

Das Bauen im Außenbereich regelt § 35 BauGB. Im Außenbereich sind grundsätzlich nur sogenannte privilegierte Vorhaben zulässig. Dabei handelt es sich beispielsweise um Vorhaben,
  • die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnehmen,
  • die dem Fernmeldewesen, der öffentlichen Versorgung (Strom, Gas, Wasser, Wärme) oder einem ortsgebunden gewerblichen Betrieb dienen,
  • wenn sie aufgrund besonderer Anforderungen an die Umgebung wegen ihrer nachteiligen Wirkung oder wegen ihrer besonderen Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden sollen,
  • die der Erforschung und Nutzung der Kern-, Wind- oder Wasserenergie dienen.
Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.
Schließlich nennt § 35 Abs. 4 BauGB eine Reihe von Sondertatbeständen. So ist es bei Vorliegen entsprechender Voraussetzungen beispielsweise möglich, ein Gebäude im Außenbereich, das bisher landwirtschaftlich genutzt wurde, einer gewerblichen Nutzung zuzuführen.

Wie sieht die Umgebung Ihres Betriebsstandortes immissionsschutzrechtlich aus?

Zweck des BImSchG ist es, Menschen, Tiere und Pflanzen, den Boden, das Wasser, die Atmosphäre sowie Kultur- und sonstige Sachgüter vor schädlichen Umwelteinwirkungen und, soweit es sich um genehmigungsbedürftige Anlagen handelt (vgl. § 4 BImSchG), auch vor Gefahren, erheblichen Nachteilen oder erheblichen Belästigungen, die auf andere Weise herbeigeführt werden, zu schützen und dem Entstehen schädlicher Umwelteinwirkungen vorzubeugen. Dabei wird zwischen Emissionen und Immissionen unterschieden. Emissionen sind die von einer Anlage ausgehenden Wirkungen (Lärm, Abgase). Immissionen sind Einwirkungen eines von einer Anlage ausgehenden Geräusches, Abgases oder Geruches auf Nachbarn oder Dritte (Aufpunkt). Je weiter die Emissionsquelle vom Aufpunkt entfernt ist, umso weniger ist dort die Einwirkung als Immission wahrzunehmen. Maßstäbe zur Beurteilung von Emissionen und Immissionen enthalten die sogenannten Technischen Anleitungen der Behörden sowie die DIN- und VDI-Normen.
Die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) enthält Vorschriften zur Beurteilung von Geräuschemissionen und -immissionen für genehmigungsbedürftige Anlagen. Es werden Immissionsrichtwerte festgelegt, wobei die TA Lärm die einzelnen Baugebietstypen unterschiedlich schützt - Industriegebiete wenig, Wohngebiete stark. Weicht die tatsächliche bauliche Nutzung im Einwirkungsbereich der Anlage erheblich von der im Bebauungsplan festgesetzten baulichen Nutzung ab, ist von der tatsächlichen baulichen Nutzung unter Berücksichtigung der vorgesehenen baulichen Entwicklung des Gebietes auszugehen. Auch wenn kein Bebauungsplan aufgestellt ist, muss die tatsächliche bauliche Nutzung zugrunde gelegt und eine voraussehbare Änderung der baulichen Nutzung berücksichtigt werden.
Bei Luftverunreinigungen wird bei genehmigungsbedürftigen Anlagen die TA Luft herangezogen. Sie enthält Regelungen zur Reinhaltung der Luft; so sind beispielsweise für bestimmte genehmigungsbedürftige Anlagen schadstoffbezogene Emissionswerte und für bestimmte Schadstoffe Immissionswerte angegeben.
Weitere Themen im Immissionsschutzrecht können im Einzelfall Lichtimmissionen und Erschütterungen sein. Neben der immissionsschutzrechtlichen Zulassung von Vorhaben sollten Sie auch die wasserrechtliche Zulässigkeit prüfen. Bei der ortsansässigen Verwaltung oder dem zuständigen Landratsamt liegen die Ausweisungen von Wasserschutzgebieten vor, die im Textteil Festsetzungen über Verbote und Nutzungsbeschränkungen enthalten.

Welche Rolle spielt die IHK?

Durch ihre Funktion als Träger öffentlicher Belange vertritt die IHK Ulm im Rahmen der Bauleitplanung im Anhörungsverfahren die Gesamtinteressen der regionalen Wirtschaft. Fehlplanungen und Standortnachteile für gewerbliche Unternehmen sollen so bereits im Vorfeld vermieden werden.
Im Rahmen der Aufstellung von Bauleitplänen werden öffentliche und private Belange von der planaufstellenden Behörde gegeneinander und untereinander abgewogen. Die jeweils zuständige IHK vertritt dabei das gesamtwirtschaftliche Interesse, in dem sie in dieser vorbereitenden Planungsphase Stellungnahmen abgibt.
Die IHK achtet in den Stellungnahmen auf die Sicherung der Belange der Wirtschaft, wie zum Beispiel die Entwicklung einer wirtschaftsfreundlichen Infrastruktur, die Vorhaltung ausreichend großer Gewerbeflächen und einen ausreichenden Abstand zwischen gewerblicher Nutzung und ruhiger Wohnnutzung oder Naturschutzflächen. Für den Fall, dass im Rahmen der Bauleitplanung unterschiedliche Interessenlagen zwischen kommunalen Belangen und gewerblichen Erfordernissen auftreten, versucht die IHK, im konstruktiven Dialog einen Interessensausgleich herzustellen.

Glossar - Erläuterung wichtiger Begriffe

Ausnahmegenehmigung - § 31 BauGB regelt Ausnahmen und Befreiungen: Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können grundsätzlich solche Ausnahmen zugelassen werden, die im Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann auch befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und
  • Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern oder
  • die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
  • die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Bauleitplanung - Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan). Die Gemeinde muss sie aufstellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.
Bebauungsplan - Der Bebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Er trifft Festsetzungen beispielsweise über Art und Maß der baulichen Nutzung, über Verkehrsflächen und grenzt überbaubare und nicht überbaubare Flächen ab. Im Bebauungsplan finden sich oft auch detaillierte Regelungen für Unternehmen, etwa über Werbeflächen und Einfriedungen.
Bestandsschutz - Der Bestandsschutz besagt, dass eine bauliche Anlage, die in genehmigter Form errichtet wurde, trotz einer Änderung der Rechtslage nicht beseitigt oder abgeändert werden muss. Darin eingeschlossen sind Maßnahmen, um den baulichen Bestand funktionsgerecht nutzbar zu erhalten. Probleme können sich trotzdem ergeben, wenn der bestehende Betrieb erweitert werden oder etwa nach einem Brandschaden wieder aufgebaut werden soll.
Bürgerbeteiligung - Die Bürger sind möglichst frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung eines Gebietes in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung öffentlich zu unterrichten; ihnen ist Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben. Von der Unterrichtung und Erörterung kann in bestimmten Fällen abgesehen werden.
Eingeschränktes Gewerbe- und Industriegebiet - Hier werden Gewerbegebiete mit einschränkenden Festsetzungen versehen. Damit wird der allgemeine Nutzungskatalog aus der BauNVO für das jeweilige Baugebiet eingeschränkt (z.B. durch räumliche Gliederung).
Flächennutzungsplan - Im Flächennutzungsplan ist für das ganze Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in den Grundzügen darzustellen. Damit fallen Vorentscheidungen über neue Gewerbe-, Wohn- und sonstige Flächen wie auch über beabsichtigte Veränderungen bereits bebauter Gebiete.
Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme - Es besagt, dass in der Nachbarschaft verschiedener Nutzungen (insbesondere Gewerbe und Wohnen, sogenannte "Gemengelagen") beide Nutzungsarten aufeinander Rücksicht nehmen müssen. Gewerbe und Industrie müssen Ihre Belästigungen gegenüber der Wohnbevölkerung stärker begrenzen, die Wohnbevölkerung muss im Gegenzug höhere Belästigungen hinnehmen.
Städtebaulicher Vertrag - Ein Investor kann mit der Gemeinde zur Vorbereitung oder Durchführung bestimmter städtebaulicher Maßnahmen einen städtebaulichen Vertrag abschließen. Hierbei handelt es sich um eine Regelung, die im Baugesetzbuch (§ 11 BauGB) aufgenommen worden ist, um Verfahren zu beschleunigen.
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme - Mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen, die der Errichtung von Wohn- und Arbeitsstätten sowie Gemeindebedarfs- und Folgeeinrichtungen dienen sollen, können Ortsteile und andere Teile des Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde oder entsprechend der angestrebten Entwicklung des Landesgebietes oder der Region erstmalig entwickelt oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt werden. Prinzipiell ist die Entwicklungsmaßnahme nur dann zu realisieren, wenn die städtebaulichen Ziele mit den herkömmlichen Instrumenten des allgemeinen Städtebaurechts nicht verwirklicht werden können.
Vorhabenbezogener Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan) - Bei der Satzung über den Vorhaben- und Erschließungsplan handelt es sich um ein Instrument, das die Initiative zur Schaffung von Baurechten in die Hand des Investors legt und ihn verpflichtet, die Planungs- und Erschließungskosten zu tragen. Es werden vertragliche Baupflichten begründet; die Planungshoheit bleibt bei der Gemeinde (vgl. § 12 BauGB).