Großer Flächenbedarf in der Region

Durch die positive Entwicklung der regionalen Unternehmen in der Vergangenheit und das anhaltende Wirtschaftswachstum übersteigt die künftige Nachfrage nach Gewerbeflächen das Angebot deutlich. „Für die gesamte Region Donau-Iller liegt der Bedarf an Gewerbeflächen bis ins Jahr 2030 bei bis zu 1.400 ha. In diesen Bedarf sind natürlich die Flächen, die die Kommunen bereits in ihren Flächennutzungs- und Bebauungsplänen ausgewiesen haben, zu berücksichtigen. Dennoch bleibt nach Abzug dieser Flächen bis 2030 ein zusätzlicher Gewerbeflächenbedarf in Höhe von bis zu 700 ha“, erläutert Matthias Prüller, Studienleiter der imakomm AKADEMIE das Ergebnis. Er ergänzt: „Auch bei den Wohnbauflächen gibt es in der Region einen sehr hohen Bedarf, der nach unseren Berechnungen bei bis zu 1.700 ha liegt. Nach Berücksichtigung bereits ausgewiesener Flächen, verbleibt hier ein zusätzlicher Bedarf von bis zu 750 ha.“ Besonders an den Hauptverkehrsachsen der Region, entlang der A 7, der A 8 und der B 30 besteht dabei der höchste Bedarf. Die mit der Studie durchgeführte Befragung bei den Unternehmen hat zudem gezeigt, dass Verkehrsanbindung und Breitbandanschluss wichtige Faktoren sind. Finanzielle Anreize, wie Gewerbesteuersatz oder der Bodenpreis, haben dagegen kaum Einfluss auf die Nachfrage.

„Vor allem bei den in Flächennutzungsplänen seit längerem ausgewiesenen Flächen muss beachtet werden, dass nicht jede Fläche für eine Erschließung verfügbar oder für heutige Bedürfnisse geeignet ist. Aufgrund der hohen Nachfrage in Zeiten von Niedrigzins ist es zudem schwierig, Flächen zu erwerben“, sind sich Otto Sälzle, Hauptgeschäftsführer der IHK Ulm, und Dr. Peter Lintner, Geschäftsführer der IHK Schwaben, einig. Die Studie weist zudem darauf hin, dass für etwa 27 Prozent der Betriebe nicht vorhandene Flächen schon jetzt ein Entwicklungshemmnis darstellen. 35 Prozent der Unternehmen planen in den nächsten fünf Jahren eine Betriebserweiterung. „Das Gutachten bestätigt damit, dass Unternehmen bereits heute Schwierigkeiten haben, dringend benötigte Flächen für Erweiterungen zu finden. Fehlen aber den Firmen geeignete Erweiterungsflächen, werden sie sich zwangsläufig in anderen Regionen umsehen. Dem müssen wir gemeinsam entgegenwirken“, so Sälzle weiter. „Völlig unverständlich sind in diesem Zusammenhang die Bestrebungen aus Teilen der Politik in Bayern über einen Volksentscheid, eine Obergrenze für die Neuausweisung von Flächen in der Landesplanung zu verankern – Wachstum braucht Fläche, auch wenn sich der sparsame Umgang mit dieser wertvollen Ressource von selbst versteht!“ appelliert Lintner. Gerade einmal 13,1 Prozent der Fläche in der grenzüberschreitenden Region werden als Siedlungs- und Verkehrsflächen genutzt. Der Anteil der Flächen für Gewerbe und Industrie macht nur knapp 1,1 Prozent aus.

Neben den Gewerbeflächen bestehen auch bei Wohnbauflächen, insbesondere im Bereich Ulm/Neu-Ulm, große Bedarfe. Insgesamt betrachtet, gibt es aber in der Region flächendeckend einen hohen Bedarf. Dabei sind vor allem die Städte mit guter Infrastruktur als Wohnstandorte beliebt. Die Nachfrage nach Wohnraum orientiert sich an der Lage auf dem Arbeitsmarkt. Zudem erhöht die Erreichbarkeit der Kommunen, wie bei den Gewerbeflächen, die Nachfrage nach Wohnraum. „Der Mangel an geeignetem Wohnraum ist ein ernstzunehmendes Problem geworden. Fachkräfte lassen sich nur gewinnen und halten, wenn geeigneter bzw. bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht. Nachverdichtung spielt beim Wohnungsbau aber auch im Gewerbebereich dabei sicher eine Rolle, ist aber nicht überall möglich. Konversionsflächen wurden bereits größtenteils umgewandelt. Deshalb kann das Problem nur durch neue Baugebiete gelöst werden“, warnt Lintner.

Sälzle begrüßt deshalb, dass auf baden-württembergischer Seite im Rahmen der so genannten Plausibilitätsprüfung Innenentwicklungspotenziale nur noch dann Berücksichtigung finden, wenn ihre Aktivierung realistisch ist. „Die Änderungen der so genannten Plausibilitätsprüfung vom Februar dieses Jahres waren gerade für unsere Region dringend erforderlich. Mit Planungsbürokratie wird man der Dynamik unserer Region nicht gerecht. Wir erwarten, dass diese neuen Regeln flexibel angewendet werden“, formuliert Sälzle die Erwartung an die Genehmigungsbehörden.

Die Ergebnisse werden u.a. durch die diesjährige Standortumfrage der IHK Ulm bestätigt. Hier gab fast jeder dritte Betrieb an, in den nächsten drei Jahren flächenmäßig in der Region expandieren zu wollen. Dabei sind die Breitbandversorgung und die Erreichbarkeit über die Straße weiterhin zwei der wichtigsten Standortfaktoren für die Firmen. Die Zufriedenheit mit der Verfügbarkeit von Wohnraum liegt bei den Standortfaktoren auf dem vorletzten Platz und ist im Vergleich zu 2012 um über 10 Prozent zurückgegangen – bei den Gewerbeflächen zeigt sich ein ähnliches Bild. Ein ähnliches Bild zeichnet auch die Standortumfrage der IHK Schwaben. So planen in den kommenden drei Jahren 37 Prozent der Industrieunternehmen umfangreiche Investitionen am Standort. Neben der Breitbandversorgung und der Straßenanbindung spielen sowohl in Bayern als auch in Baden-Württemberg die Themen Energiekosten und –versorgung eine wichtige Rolle.

„Die Untersuchung zeigt deutlich den bestehenden hohen Flächenbedarf für Gewerbe und Wohnen. Ob die Prognose bis 2030 in dieser Höhe eintritt, dafür sind ein paar Hektar mehr oder weniger nicht entscheidend. Für uns ist wichtig, mit dem Gutachten aufzuzeigen, dass ein hoher Flächenbedarf in der Region besteht und die Kommunen und Genehmigungsbehörden aktiv werden müssen“, appellieren Sälzle und Lintner.

Die imakomm AKADEMIE GmbH aus Aalen hat im Auftrag der IHK Schwaben, der IHK Ulm und dem Regionalverband Donau-Iller das „Gutachten zur Baulandentwicklung für die Region Donau-Iller“ erstellt. Neben der Analyse von Daten der statistischen Bundes- und Landesämter hat das Institut Unternehmen und Kommunen zum Thema Baulandentwicklung befragt und Experteninterviews durchgeführt. Über Prognosemodelle und Trendfortschreibungen wurde die Entwicklung der Gewerbe- und Wohnbauflächen bis 2030 prognostiziert. Mit einem Rücklauf von 265 Antworten der Unternehmen und 164 Antworten (80 Prozent) von Städten und Gemeinden konnten regionalspezifische Aussagen getroffen werden. Da Prognosen immer mit gewissen Unsicherheitsfaktoren behaftet sind, wurden Entwicklungskorridore einer Nachfrage bestimmt.