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Gewerbe in der Privatwohnung
Digitalisierung und der Wandel der Arbeitswelt machen Homeoffice für Angestellte ebenso wie für Selbstständige attraktiv. Gründerinnen und Gründer starten häufig in den eigenen vier Wänden. Doch es gilt, baurechtliche Vorgaben zu beachten.
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Wohngebiete sind bauplanungsrechtlich der Wohnnutzung vorbehalten und genießen einen Schutz vor gewerblicher Nutzung beziehungsweise Folgen wie Lärm oder Verkehrsaufkommen. So kann die Nutzung der Wohnung für gewerbliche Zwecke unzulässig oder zumindest genehmigungsbedürftig sein. Dabei richtet sich der Umfang der Genehmigung in erster Linie nach der geplanten Nutzung. Die gewerbliche Nutzung von Wohnräumen setzt gegebenenfalls eine Nutzungsänderung voraus. Kann ich als Gewerbetreibender mein Büro also einfach in meine Wohnung verlegen? Kann ich etwa meinen Keller nutzen oder Kundschaft empfangen?
Bebauungsplan
Zunächst sollte man prüfen, in welchem Gebiet die Wohnung liegt. Beim Bauamt lässt sich oft online einsehen, ob ein rechtskräftiger Bebauungsplan existiert und welche Gebietskategorie festgesetzt ist. Auch Portale wie der Digitale Atlas Nord oder das Geoportal der Metropolregion Hamburg bieten Einsicht in Bebauungspläne. Übliche Gebietskategorien nach der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO) mit überwiegender Wohnnutzung sind “Reine Wohngebiete“ (WR) und “Allgemeine Wohngebiete“ (WA). Gewerbliche Nutzung darf dort nur in untergeordnetem und nicht störendem Maß stattfinden. Reine Wohngebiete dienen nach Paragraf 3 BauNVO ausschließlich dem Wohnen. In ihnen ist der Schutzanspruch vor Störung durch gewerbliche Tätigkeiten am höchsten.
Etwas weniger streng sind die Vorschriften für allgemeine Wohngebiete. Sie dienen gemäß Paragraf 4 BauNVO vorwiegend dem Wohnen. Sowohl für reine als auch für allgemeine Wohngebiete können die Gemeinden in den Bebauungsplänen Ausnahmen zulassen, die sich ebenfalls aus den Paragrafen 3 und 4 BauNVO ergeben. Einzige Ausnahme ist die Ausübung von freien Berufen, sie ist in Wohngebieten (WR und WA) grundsätzlich zulässig, allerdings nur bis zu einem gewissen Anteil der Raumnutzung und nur dann, wenn von einer nicht störenden Ausübung (Beispiel Kundenbesuche) auszugehen ist. Bei der Frage, ob ein Beruf zu den freien Berufen gehört, bietet das BMWi-Existenzgründerportal Hilfestellung. Aber selbst wenn gewerbliche Nutzung zunächst zulässig ist: Nachbarn haben die Möglichkeit, auf Unterlassung zu klagen, sofern Störungen von der Tätigkeit ausgehen.
Bauordnung
Auch anhand der Landesbauordnung muss die Zulässigkeit gewerblicher Nutzung von Wohnräumen geprüft werden. Hier steht vor allem die tatsächliche Nutzung der Räume im Mittelpunkt. Werden Räume genutzt, die als Aufenthaltsräume genehmigt sind? Oder soll das Arbeitszimmer in den Keller verlegt werden? Grundsätzlich empfiehlt sich die Kontaktaufnahme mit der zuständigen Baugenehmigungsbehörde (zum Beispiel Bauamt, Bauordnungsamt). Ein Antrag auf Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung wird mit einem Formular der Baugenehmigungsbehörde gestellt. Bei einer Nutzungsänderung sind zudem weitere Unterlagen wie Bauzeichnungen, Betriebsbeschreibung sowie eine Baubeschreibung einzureichen. Da Gebühren üblich sind, empfiehlt sich vorab eine formlose Anfrage.
Auf der Website der IHK Schleswig-Holstein finden Sie Informationen zur Gewerbeanmeldung
Marlene von Zamory
Veröffentlicht am 31. August 2021
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Manfred Braatz