Der "zertifizierte Verwalter" im Wohnungseigentumsgesetz
Mit dem „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)“, hat der Gesetzgeber das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unter anderem um die Vorschrift des § 26a WEG, den „zertifizierten Verwalter“, ergänzt.
- Was ist ein zertifizierter Verwalter?
- Wie ist die Gleichstellung zum zertifizierten Verwalter durch bestimmte berufliche Qualifikationen geregelt sowie deren Anerkennung?
- Gibt es bereits Prüfungen?
- Gibt es Übergangszeiten?
- Wenn ich nicht zertifiziert bin, verliere ich dann meine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung (GewO)
- Muss ich mich trotz Zertifizierung weiterbilden?
Was ist ein zertifizierter Verwalter?
Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.
Der „zertifizierte Verwalter“ ist insbesondere relevant wegen des § 19 WEG, der die „ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung“ der WEG regelt.
Diese wird durch die Wohnungseigentümer beschlossen, es sei denn, die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums ist bereits durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt.
Der Gesetzgeber definiert in § 19 Abs. 2 WEG kumulativ die Voraussetzungen für das Vorliegen einer ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung.
Eine der Voraussetzungen ist die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG. Auf eine solche Bestellung kann die WEG allerdings dann verzichten, wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt.
Wie ist die Gleichstellung zum zertifizierten Verwalter durch bestimmte berufliche Qualifikationen geregelt sowie deren Anerkennung?
Die Liste der aufgezählten Abschlüsse in § 7 ZertVerwV ist abschließend. Der Verwalter muss selbst prüfen, ob er unter § 7 ZertVerwV fällt. Bei einem Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt muss der Betroffene selbst entscheiden, ob er seinen Abschluss als gleichwertig ansieht und dies ggf. gegenüber der WEG oder anderen Anfragenden (Mitbewerber) darlegen.
Erfolgt keine Ankerkennung durch die WEG, ist ggf. Klage gegenüber der WEG vor dem Zivilgericht einzureichen. Ebenso verhält es sich mit wettbewerbsrechtlichen Streitigkeiten nach UWG. Auch dies sind Themen/Streitigkeiten, die ggf. vor den Zivilgerichten ausgetragen werden müssen.
Eine Bescheinigung zur Gleichwertigkeit ist durch den Verordnungsgeber nicht vorgesehen und kann deshalb auch durch die IHK nicht ausgestellt werden. Die IHK kann deshalb insbesondere zum Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt (§ 7 Satz 1 Nummer 4 ZertVerwV) keine verbindlichen Auskünfte erteilen.
Gibt es bereits Prüfungen?
Die Prüfung zum zertifizierten Verwalter kann deutschlandweit bei jeder IHK abgelegt werden, die diese anbietet. Wir selbst bieten die Prüfungen nicht an. Die nächsten prüfenden IHKs sind:
- Handelskammer Bremen
- Industrie- und Handelskammer Hannover
- Industrie- und Handelskammer Ostwestfalen zu Bielefeld
- Industrie- und Handelskammer Nord Westfalen
Gibt es Übergangszeiten?
Die Vorschrift des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG gilt erst ab dem 1. Dezember 2023. Bis dahin kann eine ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung also auch dann angenommen werden, wenn kein zertifizierter Verwalter im Sinne des § 26a WEG bestellt ist. Alle anderen Voraussetzungen des § 19 Abs. 2 müssen dafür natürlich vorliegen.
Weiterhin gibt es eine befristete Bestandsschutzregelung (§ 48 Abs. 4 WEG), wonach eine Person, die am 1. Dezember 2020 Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, gegenüber dieser bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter gilt. Bis zu diesem Datum sollte der Verwalter oder die Verwalterin die Prüfung nach § 26a WEG aber abgelegt haben.
Wenn ich nicht zertifiziert bin, verliere ich dann meine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung (GewO)
Die Zertifizierung nach § 26 WEG hat keinen Einfluss auf die Gewerbeerlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung (GewO) hat. Sie ist weder für die Erteilung der Erlaubnis, noch für deren Erhalt von Relevanz. Aus gewerberechtlicher Sicht ist es also unschädlich, wenn ein Wohnimmobilienverwalter über kein Zertifikat verfügt.
Muss ich mich trotz Zertifizierung weiterbilden?
Das gilt allerdings auch für die seit August 2018 bestehende Weiterbildungspflicht nach § 34c Abs. 2a GewO. Diese bleibt unabhängig von der Existenz eines Zertifikats bestehen und muss weiterhin erbracht werden. Gegebenenfalls kann eine einmalige Anerkennung als Weiterbildung erfolgen.
