Selbstständig als Wohnimmobilienverwalter

Berufsbild

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Eigentumswohnanlage ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer, sie kann auf einen professionellen Wohnimmobilienverwalter (Hausverwalter) übertragen werden. Dessen Aufgabe ist es, alle Tätigkeiten auszuüben, die zur ordentlichen Verwaltung einer Liegenschaft notwendig und zweckmäßig sind, dies umfasst kaufmännische, technische, rechtliche und organisatorische Tätigkeiten.
Beispiele hierfür sind:
  • Hausbegehungen und Kontrollen der Immobilie/Zustandsaufnahmen
  • Organisation und Durchführung der Eigentümerversammlung, einschließlich Terminabstimmung, Tagesordnung, Protokoll
  • Korrespondenz/Kontakt mit Mietern, Behörden, Handwerkern und Hauswarten; rechtliche Vertretung der Eigentümergemeinschaft
  • Erstellung und Prüfung von Wirtschaftsplänen, Liegenschaftsbuchhaltung inklusive Zahlung von Rechnungen und Mahnwesen
  • Kontrolle/Abschlüsse/Überwachung von Service-Abonnements; Erstellen von Nebenkostenabrechnungen
  • Verwaltung von Giro-, Festgeld- und Sparkonten; Aufstellung und Einhaltung der Hausordnung; Beschwerdemanagement.
Werden Mietverhältnisse über Wohnraum verwaltet, so umfasst die Tätigkeit in der Regel den Abschluss von Mietverträgen für den Vermieter; die Abwicklung, Betreuung und Verwaltung der Mietverhältnisse; die Abrechnungen von Neben- und Verbrauchskosten sowie von Kautionszahlungen.

Erlaubnispflicht seit 1. August 2018

Sie möchten die oben beschriebenen Tätigkeiten ausüben und sich als Wohnimmobilienverwalter selbständig machen? Dann benötigen Sie neben der Gewerbeanzeige nach § 14 der Gewerbeordnung (GewO) seit dem 1. August 2018 auch eine spezielle Erlaubnis: Der Gesetzgeber hat den § 34 c GewO erweitert und mit dem § 34 c Absatz 1 Satz 1 Nr. 4 GewO Anforderungen an den Wohnimmobilienverwalter aufgestellt.
Die neue Erlaubnispflicht umfasst neben der Wohnungseigentums- auch die Mietwohnungsverwaltung (WEG-Verwalter oder/und Mietraumverwalter). Der Gesetzestext spricht davon, dass einer Erlaubnis bedarf, wer gewerbsmäßig „das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des § 1 Absatz 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume im Sinne des § 549 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verwaltet (Wohnimmobilienverwalter)“.
Für Wohnimmobilienverwalter, die bereits vor dem 1. August 2018 Wohnimmobilien verwaltet haben und die Tätigkeit weiterhin ausüben möchten, gilt folgendes: Es bestand eine Übergangsfrist bis zum 1. März 2019. Spätestens bis zum 1. März 2019 mussten auch diese Verwalter die neue Erlaubnis nach § 34 c Absatz 1 Satz 1 Nr. 4 GewO beantragt haben, um weiterhin tätig sein zu können.
Zur Frage, wann von der gewerblichen Tätigkeit eines Wohnimmobilienverwalters auszugehen ist, führt der Gesetzgeber in seiner Gesetzesbegründung (BR-Drucks. 496/16, S. 13, 14) folgendes aus:
„Von der neu eingeführten Erlaubnispflicht nicht erfasst wird die nicht gewerbsmäßige Verwaltung von Wohnungseigentum durch die Eigentümergemeinschaft selbst oder die nicht gewerbsmäßige Verwaltung, zum Beispiel durch einen Miteigentümer, durch einen Verwandten oder näheren Bekannten eines Wohnungseigentümers. Bei solchen Fällen wird es sich regelmäßig um kleinere Gemeinschaften handeln, die entschieden haben, das Wohnungseigentum nicht gewerbsmäßig verwalten zu lassen. Gewerbsmäßig ist die Tätigkeit des Verwalters dann, wenn sie selbständig ausgeübt wird, auf Gewinnerzielung gerichtet und auf eine gewisse Dauer angelegt ist, also nicht nur gelegentlich ausgeübt wird. Die bloße Verwaltung eigenen Vermögens ist von der Definition der Gewerbsmäßigkeit ausgeschlossen.“
Von „Gewerbsmäßigkeit“ kann danach in der Regel gesprochen werden, wenn Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Dies ist bspw. der Fall, wenn regelmäßig ein monatlicher Betrag für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums von den Eigentümern verlangt wird. Ein weiterer Anhaltspunkt für eine gewerbsmäßige Verwaltung liegt vor, wenn der Verwalter nicht selbst als Miteigentümer oder Verwandter eines Miteigentümers an dem jeweiligen Wohnungseigentum beteiligt ist, die Verwaltung also ausschließlich für Dritte und gegen Entgelt erfolgt. Die nicht gewerbliche Verwaltung von Wohnungseigentum wird sich in der Regel auf ein oder ggf. sehr wenige Objekte beschränken, die im (Mit-)Eigentum des Verwalters oder eines Verwandten stehen.
Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht

Ferienwohnungen

Verwalter von Ferienwohnungen und Ferienhäusern sind auch Wohnimmobilienverwalter. Die gewerbsmäßige Verwaltung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern für Dritte fällt unter die Erlaubnispflicht nach § 34 c Absatz 1 Satz 1 Nr. 4 GewO. Ferienwohnungen und Ferienhäuser sind Mietverhältnisse über Wohnraum im Sinne des § 549 BGB, wenn auch nur zum vorübergehenden Gebrauch. Die Verwaltung der eigenen Ferienwohnung(en) fällt dagegen nicht unter die Erlaubnispflicht, es handelt sich hierbei nicht um eine gewerbsmäßige Tätigkeit, sondern um die Verwaltung eigenen Vermögens; außerdem fehlt es hier an dem Merkmal „für Dritte“. Schließlich fällt die gewerbsmäßige Verwaltung von Hotels nicht unter die Erlaubnispflicht nach § 34 c Absatz 1 Satz 1 Nr. 4 GewO.

Seniorenwohnheimen

Bei Verträgen von Seniorenwohnheimen, die sowohl die Vermietung von Apartments oder Zimmern an Senioren als auch weitere Dienstleistungen wie das Angebot medizinischer Betreuung, Hilfeleistungen und Haushaltsunterstützung umfassen, handelt es sich häufig um sog. typengemischte Verträge, die aber auch Mietverhältnisse über Wohnraum im Sinne des § 549 BGB zum Inhalt haben, so dass eine Erlaubnispflicht nach § 34 c Absatz 1 Satz 1 Nr. 4 GewO gegeben ist, sofern die Verwaltung „für Dritte“ erfolgt. Bei einer Verwaltung durch den Betreiber eines solchen Wohnheims fehlt es daher am Merkmal der Verwaltung für Dritte, mit der Folge dass diese Personen nicht der Erlaubnispflicht unterliegen.
Bitte beachten Sie: Sollten Sie als Wohnimmobilienverwalter auch Verträge über die von Ihnen verwalteten Wohnräume oder über Wohnräume außerhalb Ihres Wohnungsbestandes vermitteln, so unterliegen Sie ebenfalls der Erlaubnispflicht für Immobilienmakler nach § 34 c Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 GewO. Sollten Sie dieser Tätigkeit nur in geringem Umfang nachgehen, empfehlen wir Ihnen sich mit uns in Verbindung zu setzen, um im Einzelfall zu besprechen, ob bereits von einer erlaubnispflichtigen Tätigkeit ausgegangen werden kann.

Berufspflichten

Für Sie als Wohnimmobilienverwalter gilt seit dem 1. August 2018 die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Wie etwa die Immobilienmakler oder Darlehensvermittler unterliegen Sie den dort geregelten, besonderen Berufspflichten (etwa Informations-, Anzeigepflichten). Die Abgabe eines Prüfberichts oder einer Negativerklärung im Sinne des § 16 MaBV entfällt. Aus besonderem Anlass kann die zuständige Behörde jedoch eine außerordentliche Prüfung anordnen.
Zur seit dem 1. August 2018 geltenden Pflicht zur Weiterbildung lesen Sie hier: Weiterbildungspflicht
Hinweis: Dieses Merkblatt dient als erste Orientierungshilfe und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Für die Richtigkeit der enthaltenen Angaben können wir trotz sorgfältiger Prüfung keine Gewähr übernehmen.
Stand: März 2019