Selbstständig als Bauträger oder Baubetreuer

Die Tätigkeit als Bauträger oder Baubetreuer

Sie möchten sich als gewerbsmäßig tätiger Bauträger oder Baubetreuer selbstständig machen? In diesem Fall benötigen Sie zur Ausübung Ihrer Tätigkeit, neben der Gewerbeanmeldung, zunächst eine gewerberechtliche Erlaubnis nach § 34 c der Gewerbeordnung (GewO). Ob die von Ihnen geplante Tätigkeit eine solche Erlaubnis erfordert, bestimmt sich nach § 34 c Absatz 1 Satz 1 Nr. 3 GewO.

Bauträger in diesem Sinne ist, wer gewerbsmäßig:

  • Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten oder durchführen und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwenden.
  • Der Bauträger ist also Herr des gesamten Bauvorhabens. Er übt bestimmenden Einfluss auf die Planung und den Ablauf des gesamten Bauvorhabens aus, ist in der Regel Eigentümer des Baugrundstücks, stellt den Bauantrag im eigenen Namen und ist Vertragspartner der an der Herstellung des Bauwerks beteiligten Unternehmen und Personen.

Baubetreuer in diesem Sinne ist, wer gewerbsmäßig:

  • Bauvorhaben als Baubetreuer im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen.
  • Der Baubetreuer ist also ein selbstständiger Gewerbetreibender, der im Namen und für Rechnung des Bauherrn auftritt und diesem alle Schritte abnimmt oder erleichtert, die dieser als Bauherr ansonsten selbst vornehmen müsste, um das Bauvorhaben wirtschaftlich vorzubereiten und durchzuführen.
Bauherren und Baubetreuer befassen sich in der Regel sowohl mit der Vorbereitung als auch mit der Durchführung von Bauvorhaben. Sie verlieren diese Eigenschaft nicht, wenn sie nur Abschnitte eines Bauvorhabens vorbereiten oder durchführen. Unter der Vorbereitung eines Bauvorhabens versteht man üblicherweise die Tätigkeit bis zum Baubeginn. Bauvorhaben können an sich alle Vorhaben des Hoch- oder Tiefbaues, z. B. des öffentlichen Hochbaues, des gewerblichen und industriellen Hochbaues, des landwirtschaftlichen Hochbaues, des Wohnungsbaues oder des Straßenbaues sein.
Sofern Sie als Architekt/Hochbauingenieur (Entwurfsverfasser) Aufgaben im Sinne des § 34 c Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 oder 3 GewO ganz oder teilweise übernehmen, gilt folgendes: Diese Tätigkeiten können im Einzelfall als unbedeutender Annex einer freiberuflichen Architektentätigkeit angesehen werden, wenn die Tätigkeiten im Rahmen eines Architektenvertrages ausgeübt werden und im Verhältnis zur Planung und Bauüberwachung eine nur untergeordnete Rolle spielen. Werden sie dagegen ausschließlich oder überwiegend – insbesondere nicht in Verbindung mit einer sonstigen Architektentätigkeit – ausgeübt, so sind sie als eine gewerbliche Tätigkeit im Sinne des § 34 c GewO zu betrachten. Soweit eine Tätigkeit im Sinne des § 34 c Absatz 1 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a GewO ausgeübt wird, kann diese Tätigkeit nicht dem Berufsbild des Architekten zugerechnet werden.

Berufspflichten für Bauträger und Baubetreuer

Für Bauträger und Baubetreuer, die ihre Tätigkeit nach § 34 c GewO ausüben, gilt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Sie unterliegen damit besonderen Berufspflichten wie Sicherungs-, Anzeige-, Buchführungs-, Informations- und Aufbewahrungspflichten sowie Prüfpflichten.
So unterliegen Bauträger besonderen Sicherungspflichten nach § 3 MaBV. Sofern der Bauträger dem Auftraggeber Eigentum an einem Grundstück übertragen oder ein Erbbaurecht bestellen oder übertragen soll, darf er nach § 3 Absatz 1 Satz 1 MaBV Vermögenswerte des Auftraggebers erst entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen, wenn der Vertrag rechtswirksam geworden ist und die für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen vorliegen (Nr. 1), eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und ggf. das Wohnungsgrundbuch angelegt (Nr. 2), die Freistellung des Vertragsobjektes von Globalbelastungen gesichert (Nr. 3) und die Baugenehmigung (oder deren Surrogate) erteilt worden ist (Nr. 4).
Bauträger und Baubetreuer haben jedes Jahr auf eigene Kosten durch einen geeigneten Prüfer (z. B. Wirtschaftsprüfer, vereidigten Buchprüfer, Prüfungsverbände) prüfen zu lassen, ob sie die Verpflichtungen der §§ 2 bis 14 MaBV eingehalten haben. Zur Pflicht der Übermittlung eines Prüfungsberichts lesen Sie hier: Prüfungsberichte (§ 16 MaBV)
Hinweis: Dieses Merkblatt dient als erste Orientierungshilfe und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Für die Richtigkeit der enthaltenen Angaben können wir trotz sorgfältiger Prüfung keine Gewähr übernehmen.
Stand: März 2019