Mein gutes Recht
Gewerberaum-Mietrecht
Wer hat schon das Glück, über „eigene vier Wände“ zu verfügen? Da nicht nur im privaten, sondern auch im geschäftlichen Bereich die entgeltliche Nutzung fremder Immobilien an der Tagesordnung ist, widmet sich der vorliegende Beitrag dem Gewerberaum-Mietrecht. Er ist Teil einer Serie, die wir in unserer IHK-Zeitschrift “Ruhr Wirtschaft” dem Thema Recht gewidmet haben.
Wer Gewerberäume, also Räume, die gewerblichen Zwecken dienen, anmietet – dies können zum Beispiel Läden, Lagerräume, Gast- oder Werkstätten sein –, schließt einen Gewerberaummietvertrag ab. Wesentlicher Vertragsinhalt ist die Gebrauchsüberlassung des Objekts auf Zeit gegen Entgelt. Dabei ist der Vermieter zur Gebrauchsgewährung und Erhaltung der Mietsache sowie zur Unterlassung bzw. Beseitigung von Störungen verpflichtet. Der Mieter muss den vereinbarten Mietzins entrichten und die Mietsache sorgfältig behandeln sowie evtl. vertraglich vereinbarte Pflichten wahrnehmen. Im Vertrag sollte das Objekt konkret beschrieben werden. Neben der genauen Ortsangabe ist die Aufzählung zugehöriger Gebäudebestandteile bzw. des Inventars erforderlich. Häufig enthält ein Gewerberaummietvertrag auch eine Zweckbestimmung. Wichtig ist, dass das Objekt für den vorgesehenen Zweck nicht nur baulich tauglich ist, sondern auch den behördlichen Auflagen entspricht (zum Beispiel Maßnahmen gegen Lärm und Luftverschmutzung, ungehinderter Zugang, Statik etc.).
In zeitlicher Hinsicht ist zwischen zwei Vertragstypen zu differenzieren: Während der Zeitmietvertrag das Vertragsverhältnis von Anbeginn an auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt, wird ein Dauermietvertrag „auf unbestimmte Zeit“ geschlossen. Beim in der Praxis sehr häufigen Zeitmietvertrag ist darauf zu achten, dass Beginn und Ende der Vertragslaufzeit im Mietvertrag konkret benannt werden. Um das Mietverhältnis auch über den benannten Zeitraum hinaus fortsetzen zu können, kann eine Verlängerungsklausel bzw. Verlängerungsoption vereinbart werden. Bei der Option hat der Mieter – und je nach Ausgestaltung eventuell auch der Vermieter – am Ende der Laufzeit des Mietverhältnisses die Wahl, ob er das Mietverhältnis um eine bestimmte zeitliche Dauer verlängern möchte oder nicht. In der Regel muss ein solcher Wunsch dann dem Vertragspartner bis zu einem bestimmten Stichtag mitgeteilt werden. Bei der Verlängerungsklausel tritt dagegen „automatisch“ eine Verlängerung der Vertragslaufzeit ein, wenn keine Partei fristgerecht kündigt. Auch wenn es ein generelles Schriftformerfordernis für Gewerberaummietverträge nicht gibt, empfiehlt es sich unbedingt, den Vertragstext schriftlich zu fixieren. Denn mit einer Dokumentation der gegenseitigen Rechte und Pflichten lässt sich das Streitpotenzial erheblich reduzieren. Wird ein Zeitmietvertrag über mehr als ein Jahr Dauer geschlossen, ist die Schriftform ohnehin obligatorisch. Anderenfalls ist die Befristungsabrede ungültig. Der Vertrag gilt dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann frühestens nach einem Jahr ab dem Tag der Gebrauchsüberlassung gekündigt werden. Beim Gewerberaummietvertrag können die Parteien die Miethöhe frei vereinbaren. Eine Grenze stellt lediglich das Wucherverbot dar. Geeigneter Beurteilungsmaßstab sind die ortsüblichen Vergleichsmieten. Eine gute Orientierungshilfe bieten Gewerbemietpreisspiegel, die für viele Kommunen regelmäßig aktualisiert werden.
Welche Rechte bestehen bei einem nicht vertragsgemäßen Mietobjekt?
Ist die vertragsgemäße Nutzung des Mietobjekts aufgrund von Mängeln erheblich beeinträchtigt oder gar unmöglich, steht dem Mieter das Recht auf angemessene Minderung der Mietzinszahlung zu. Auf Verschulden auf Seiten des Vermieters kommt es dabei nicht an. Natürlich besteht das Minderungsrecht nur für den konkreten Zeitraum der Nutzungseinschränkung. Rechnungsgrundlage ist die Bruttomiete einschließlich der Nebenkosten. Der angemessene Minderungsbetrag muss jeweils im konkreten Einzelfall ermittelt werden. Dabei sind neben der Schwere des Mangels der Grad und die Dauer der Gebrauchsbeeinträchtigung maßgeblich. Als weiteres Recht des Mieters kann auch ein Anspruch auf Schadenersatz wegen Nichterfüllung in Betracht kommen. Dies gilt dann, wenn der Mangel bereits bei Abschluss des Vertrags vorhanden ist bzw. später infolge eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, entsteht. Dieser Anspruch erfasst nicht nur den unmittelbaren Sachschaden, sondern auch Nebenschäden (beispielsweise entgangener Gewinn, Investitionsaufwand, Umzugskosten). Der Anspruch ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Mieter die Mangelhaftigkeit des Mietobjekts kannte. Der Mieter ist außerdem verpflichtet, dem Vermieter den Mangel anzuzeigen. Unterlässt er dies, ist er selbst schadenersatzpflichtig für die daraus resultierenden Schäden.
Wer muss Schönheitsreparaturen am Mietobjekt durchführen und bezahlen?
Natürlich unterliegt ein Mietobjekt auch bei vertragsgemäßem Gebrauch einem gewissen Verschleiß. Schönheitsreparaturen wirken dem entgegen und dienen der Instandhaltung. Hierunter fallen etwa das Tapezieren oder Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper und Innentüren sowie der Innenseiten von Fenstern und Außentüren, nicht aber „echte“ Reparaturarbeiten. Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen Vermietersache. Jedoch entspricht es in der Praxis weitgehender Üblichkeit, die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag auf den Mieter zu übertragen. Dies ist möglich, solange an den Mieter dabei keine überzogenen Anforderungen gestellt werden.
Wie kann ein bestehendes Mietverhältnis beendet werden?
Bei dieser Frage ist zu differenzieren: Mietverhältnisse, die auf unbestimmte Zeit („unbefristet“) geschlossen wurden, können durch Kündigung beendet werden. Mietverhältnisse auf Zeit („befristet“) enden schlicht durch Zeitablauf. Nach den gesetzlichen Vorschriften muss die Kündigung eines Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Quartals eingereicht werden. Daraus ergibt sich eine Frist bis zum Vertragsende von fast sechs Monaten. Die Parteien können jedoch von dieser Regelung abweichende vertragliche Vereinbarungen treffen, die längere oder auch kürzere Fristen regeln. Achtung: Maßgeblich für den Fristeinhalt ist immer der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung beim Vermieter! Sollte der Mieter aus den gemieteten Räumen vor Beendigung des Mietverhältnisses ausziehen, bleibt er trotzdem weiterhin zur Zahlung der Miete verpflichtet. Auch wenn für die Kündigung eines gewerblichen Mietvertrags keine besonderen Formvorschriften gelten, sollte die Kündigung aus Beweisgründen immer schriftlich erfolgen. Bei einem Zeitmietvertrag ist hingegen eine vorzeitige Kündigung grundsätzlich nicht möglich. Wollen die Parteien ein solches Recht zur Kündigung auch während einer vereinbarten Vertragslaufzeit vereinbaren – was durchaus sinnvoll sein kann – müssen sie eine solche Kündigungsmöglichkeit in den Mietvertrag aufnehmen. Neben der ordentlichen („fristgerechten“) Kündigung ist – wie bei allen Dauerschuldverhältnissen – auch eine außerordentliche („fristlose“) Kündigung möglich. Hierfür muss jedoch stets ein im Rechtssinne „wichtiger Grund“ vorliegen. Anerkannt sind alle Umstände, die so schwerwiegend sind, dass einer Vertragspartei die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur nächsten ordentlichen Kündigungsmöglichkeit bzw. bis zum Vertragsende nicht mehr zugemutet werden kann. Hierzu zählt etwa der vertragswidrige Gebrauch der Mietsache durch den Mieter, schuldhafter erheblicher Zahlungsverzug, aber auch die Nichtgewährung des Gebrauchs des Mietobjekts durch den Vermieter oder eine Gesundheitsgefährdung des Mieters aufgrund des Objektzustands. Allein die Tatsache, dass der Mieter seine gewerbliche Tätigkeit vorzeitig einstellen oder verlegen möchte oder er in wirtschaftlichen Schwierigkeiten steckt, stellt dagegen keinen „wichtigen Grund“ zur „fristlosen“ Kündigung dar.
Miete oder Pacht?
Sowohl beim Miet- als auch beim Pachtvertrag geht es um eine entgeltliche Nutzungsüberlassung auf Zeit. Bei der Pacht kommt jedoch noch hinzu, dass dem Pächter auch die Erträge der überlassenen Sache zustehen. Der Pächter darf also auch die Milch der von ihm gemolkenen Kuh für sich verwerten. Konsequenterweise gelten die meisten Regeln des Mietrechts daher auch für Pachtverträge.
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