Gewerbemietverträge

Mit dem Gewerbemietvertrag überlässt der Vermieter dem Mieter Räumlichkeiten gegen Entgelt zur Ausübung eines Gewerbes. Hier sollte ganz genau geregelt werden, um welche Räumlichkeiten es sich handelt und eventuell durch eine Skizze klargestellt werden, welche Flächen umfasst sind. Außerdem ist zu klären, für welche Tätigkeiten die Räumlichkeiten geeignet sein müssen. Dabei kommt es einerseits auf die bauliche Beschaffenheit an, aber auch auf ordnungsrechtliche Belange. So kann das Mietobjekt zum Betrieb einer Gaststätte aufgrund der fehlenden Küche ungeeignet sein. Die Vorschriften über den Lärm- und Immissionsschutz können einer gewerblichen Tätigkeit auch entgegenstehen. Vergewissern Sie sich daher vor Abschluss des Vertrages, ob die Räume Ihren Anforderungen entsprechen. Schließlich hat der Vermieter auch ein Interesse daran, dass Sie lediglich Tätigkeiten in den Räumen ausführen, die vereinbart worden sind. Steht im Mietvertrag "Handel mit Damenoberbekleidung", können Sie nicht ohne Weiteres Schuhe oder Herrenbekleidung in Ihr Sortiment aufnehmen. Achten Sie daher auf solche Formulierungen.

Bei Verträgen über eine Laufzeit von mehr als einem Jahr ist die Schriftform vorgeschrieben. Dann müssen alle Anlagen und sonstigen Bestimmungen von beiden Parteien unterschrieben sein. Dies gilt auch für zusätzliche Regelungen, die später getroffen werden. Zu Beweiszwecken empfehlen wir dies auch bei Verträgen mit kürzerer Dauer.

Die Möglichkeit zur Kündigung für den Fall wirtschaftlicher Schwierigkeiten sollte im Mietvertrag nicht fehlen. Üblich sind bei Gewerbemietverträgen befristete Mietverträge. Eine Bindungsdauer von 5 Jahren bis 10 Jahren ist dabei üblich. Bei Verträgen über 10 oder mehr Jahre gewähren die Gerichte in Ausnahmefällen einen Anspruch auf kürzere Laufzeit oder Anpassung des Vertrages. Befristete Mietverträge bieten Gewähr für eine langfristige Kalkulation der Kosten, bergen aber das Risiko, nicht flexibel auf Umsatzeinbußen reagieren zu können. Auch unbefristete Verträge sind möglich. Meist ist dann eine Kündigungsfrist von mindestens einem halben Jahr oder länger vorgesehen. Die im Vertrag festgelegte Bindungsdauer gilt für beide Parteien. Eine Kündigungsmöglichkeit für den Fall wirtschaftlicher Schwierigkeiten sollte im Mietvertrag nicht fehlen.

Die Miethöhe ist frei vereinbar. Eine Begrenzung durch einen Mietspiegel gibt es in der Regel nicht. Der von der IHK Cottbus regelmäßig erstellte Gewerbemieten-Service kann hier die Orientierung erleichtern.

Welche Nebenkosten umgelegt werden können, muss im Vertrag geregelt sein. Üblich ist eine entsprechende Auflistung der Positionen. Kosten der Kreditfinanzierung des Gebäudes oder der Erhaltung der Mietsache als solche sind nicht als Nebenkosten umlagefähig, denn sie sind bereits durch den Mietzins abgegolten. Lediglich Heizkosten und Warmwasser sind nach der Heizkostenverordnung zu mindestens 50 % und höchstens 70 % verbrauchsabhängig abzurechnen. Ausnahmsweise geht an dieser Stelle die HeizkostenVO vertraglichen Bestimmungen vor. Alle übrigen Regelungen zu den Nebenkosten gelten grundsätzlich so, wie sie im Vertrag vereinbart worden sind. Umgelegt werden können aber immer nur die im jeweiligen Jahr tatsächlich entstandenen Kosten. Hat beispielsweise im Abrechnungszeitraum keine Grünflächenpflege stattgefunden, darf sie auch nicht als Kostenposition in der Abrechnung auftauchen.

Um Mieträume in den Zustand zu bringen, wie der Unternehmer sie für seine Zwecke benötigt, sind häufig bauliche Veränderungen notwendig. Dann ist im Mietvertrag zu klären, wer diese Umbauten vornimmt, wer für die entstehenden Kosten aufkommt und ob diese Umbauten beim Auszug des Mieters wieder entfernt werden müssen. Das Gesetz schreibt die Rückgabe der Räume in dem Zustand, in dem sie bei Beginn des Mietverhältnisses waren, vor. Nimmt der Mieter einen Umbau ohne Abstimmung mit dem Vermieter vor, bleibt er auf den Kosten des Umbaus sitzen und muss auch den Rückbau auf eigene Kosten tragen.

Kleinere Schönheitsreparaturen können auf den Mieter ohne weiteres umgelegt werden. Hierzu gehören das Tapezieren und Anstreichen von Wänden und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, Streichen der Türen von innen und der Fenster, die Reparatur von Steckdosen oder Wasserhähnen. Auch die Kosten für solche Maßnahmen können sich unter Umständen zu einer erheblichen Belastung entwickeln. Unter Umständen können solche AGB-Klauseln jedoch unzulässig und damit unwirksam sein. Die Rechtsprechung des BGH zu den Schönheitsreparaturen im Wohnraummietrecht ist auch auf das Gewerbemietrecht übertragbar. Einzelne Entscheidungen liegen dazu bereits vor.

Bei befristeten Mietverträgen endet das Mietverhältnis automatisch durch Fristablauf. Im Vertrag kann jedoch eine Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses vereinbart werden. Unbefristete Verträge können mit einer Frist von einem halben Jahr gekündigt werden. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung ist jedoch bei befristeten und unbefristeten Mietverträgen möglich, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine Partei nicht mehr zumutbar ist. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist.