Kostenbeteiligung für Mieter bei Schönheitsreparaturen

Grundsätzlich fällt die Verantwortung der Instandhaltung bei Mietobjekten in den Bereich der Vermieter. Dazu gehören auch die sog. Schönheitsreparaturen. Dahingehend ist die Übertragung auf den Wohnraummieter zwar gesetzlich zulässig. Dieses Ziel stellt jedoch hohe Anforderungen an die Formulierung im Mietvertrag. Leider wurden durch die Gerichte bereits zahlreiche Varianten in den Mietverträgen als unzulässig und damit unwirksam eingestuft. Im Ergebnis scheiterte die vertragliche Übertragung auf den Mieter und der Vermieter fand sich wieder in der Verantwortung. Zusätzlich handelt es sich dabei um ein streitanfälliges Thema im Mietrecht, welches sich bis zur Frage der Rückzahlung einer geleisteten Kaution auswirken kann.

In den beiden vorgenannten Entscheidungen handelte es sich um bei Beginn des Mietverhältnisses unrenovierten Wohnraum. Der BGH kam zu dem Ergebnis, dass in diesen Fällen bei unwirksamer Verlagerung der Renovierungskosten auf die Mieter in der Regel eine hälftige Kostenbeteiligung der Mieter angemessen ist. Zwar können die Mieter eine Renovierung einfordern. Die pauschale Behauptung, in derartigen Konstellationen sei allein der Vermieter verantwortlich und habe die Kosten allein zu tragen, lässt sich aber nicht mehr halten. Die Unwirksamkeit der Vertragsklausel geht somit nicht vollständig zu Lasten der Vermieter. Beachtlich ist laut BGH insofern, dass bei einer Renovierung durch den Vermieter die Mieter ansonsten bessergestellt würden, als zu Beginn des Mietverhältnisses. Immerhin hatten sie sich damals mit der Übernahme einer unrenovierten Wohnung einverstanden erklärt. Dies ist der Maßstab für den vertragsgerechten Wohnungszustand. Die hälftige Kostenteilung stellt sich als Regelvermutung dar; d. h. der Einzelfall ist zu betrachten und andere Quotelungen sind nicht auszuschließen. Nachweispflichtig für die Angemessenheit einer anderweitigen Kostenteilung wäre die Partei, die sich auf eine Änderung der Quote zu ihren Gunsten beruft.

Zur Vorbeugung kommen daher je nach Einzelfall folgende Maßnahmen in Betracht: