Hinweise für Unternehmen

Planungsrechtliche Einschätzung von Betriebsgrundstücken

Wenn Sie nicht wissen, wie Ihr Betriebsgrundstück planungsrechtlich eingestuft ist, sollten Sie dies umgehend ermitteln. Die IHK und das Planungsamt Ihrer Gemeinde können Ihnen dabei helfen. Die Vorschriften zur Darstellung der Art der baulichen Nutzung von Flächen ergeben sich aus der Baunutzungsverordnung (BauNVO).
Im Flächennutzungsplan können bestehende und geplante Bauflächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung dargestellt werden:
  • Wohnbauflächen (W)
  • gemischte Bauflächen (M)
  • gewerbliche Bauflächen (G)
  • Sonderbauflächen (S)
Darüber hinaus werden auch die wichtigsten Flächen für Verkehr, Grün- und Freiraum, Landwirtschaft, Ver- und Entsorgung sowie Gemeinbedarf festgesetzt.
Im Bebauungsplan werden Baugebiete nach der Art ihrer baulichen Nutzung wie folgt ausgewiesen:
  • Industriegebiet (GI)
  • Gewerbegebiet (GE)
  • Kerngebiet (MK)
  • Mischgebiet (MI)
  • Dorfgebiet (MD)
  • Urbane Gebiete (MU)
  • besonderes Wohngebiet (WB)
  • allgemeines Wohngebiet (WA)
  • reines Wohngebiet (WR)
  • Kleinsiedlungsgebiet (WS)
  • Sondergebiet (SO)
Das Vorhandensein eines Flächennutzungsplanes bedeutet noch nicht, dass Ihr Standort beplant ist. Nur wenn ein rechtskräftiger Bebauungsplan existiert, gilt ein Bereich als beplant. Es gibt aber kaum eine Kommune, die für alle ihre Bauflächen Bebauungspläne aufgestellt hat. Bei Flächen, die im Laufe der Jahrzehnte aufgrund einer mehr oder weniger geregelten Bebauung entstanden sind, spricht man vom so genannten unbeplanten Bereich. Dabei unterscheidet man zwischen dem Innenbereich (die im Zusammenhang bebauten Ortsteile) und dem Außenbereich (außerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils).
Liegt ihr Grundstück in einem Baugebiet mit einem Bebauungsplan (beplanter Bereich), darf ihr Bauvorhaben den Festsetzungen des Plans nicht widersprechen. Liegt kein Wiederspruch vor, ist Ihr Vorhaben zulässig. Im unbeplanten Innenbereich gelten andere Anforderungen. Ihr Vorhaben muss sich gemäß Baugesetzbuch nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und die Erschließung muss gesichert sein. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben und das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Bauvorhaben im unbeplanten Außenbereiches außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils sind zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die Erschließung gesichert ist und es sich um ein privilegiertes Vorhaben handelt. Dazu gehören unter anderem: Anlagen, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen, die Errichtung von Wind- und Solarenergieanlagen oder Anlagen mit besonderer Zweckbestimmung, die aufgrund ihrer nachteiligen Auswirkung auf die Umgebung nur im Außenbereich realisiert werden können.

Art der baulichen Nutzung in beplanten Bereichen

Maßgebend für die Zulässigkeit von Gewerbebetrieben in Gebieten mit einem Bebauungsplan ist die Art der baulichen Nutzung nach Baunutzungsverordnung (BauNVO). Einschlägig ist dabei immer die Fassung der BauNVO, in deren Geltungszeitraum der Bebauungsplan aufgestellt oder geändert wurde. Die Baugebiete der BauNVO haben jeweils immer eine Zweckbestimmung, eine Auflistung aller allgemein zulässigen Vorhaben und aller ausnahmsweise zulässiger Vorhaben. Die Kommune kann in der Ausweisung den Wortlaut der Baugebiete aus der BauNVO genauso übernehmen oder diese modifizieren. In modifizierten Baugebieten können allgemein zulässig Vorhaben zu ausnahmsweise zulässig oder nicht zulässig erklärt werden. Weiterhin kann bestimmt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen allgemein zulässig sind oder nicht Teil des Bebauungsplans sind. Das ist beispielsweise aus Gründen des Umweltschutzes oder zur Erhaltung und Förderung einer gewünschten Nutzungsmischung möglich. Viele Kommunen sind in den vergangenen Jahren dazu übergegangen, Gewerbeflächen zu gliedern und bestimmte Teilgebiete mit Nutzungseinschränkungen zu belegen. Wollen Sie unliebsame Überraschungen vermeiden, müssen Sie den Textteil des Bebauungsplanes aufmerksam nach schriftlichen Festsetzungen durchgehen.
Für das Gewerbe sind die wichtigsten Baugebiete:

Industriegebiete (GI)

Industriegebiete dienen ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben, und zwar vorwiegend solcher Betriebe, die in anderen Baugebieten unzulässig sind.
Zulässig sind Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe sowie Tankstellen.
Ausnahmsweise können zugelassen werden Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind oder Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

Gewerbegebiete (GE)

Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.
Zulässig sind Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser und Lagerplätze, öffentliche Betriebe, Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude sowie Tankstellen und Sportanlagen.
Ausnahmsweise können zugelassen werden Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke und Vergnügungsstätten.

Gewerbebetriebe in anderen Baugebieten

In den anderen Baugebieten der BauNVO müssen sich gewerbliche Nutzungen selbst innerhalb eines Plangebietes gegenüber anderen Nutzungen in oft enger Nachbarschaft behaupten. Dabei haben die verschiedenen Gebietstypen durchaus unterschiedliche vom jeweiligen Störgrad abhängige Zulässigkeitsmerkmale für gewerbliche Nutzungen.
So sind etwa zulässig
  • in Mischgebieten: Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören
  • in besonderen Wohngebieten: bestimmte Gewerbebetriebe und sonstige Anlagen, soweit sie nach der besonderen Eigenart des Gebietes mit der Wohnnutzung vereinbar sind
  • in allgemeinen Wohngebieten: Betriebe, die der Versorgung des Gebietes dienen (Läden, Schank- und Speisewirtschaften)
Diese Unterschiede sind für Sie wichtig, weil das Wohnen nicht in jedem Gebietstyp gleich geschützt ist. Auf die Frage, ob Ihr eigener Standort durch den Bebauungsplan ausreichend gesichert ist und welche Entwicklungsmöglichkeiten er hat, geben die sehr allgemein formulierten Zulässigkeitsbeschreibungen der BauNVO aber kaum hinreichend Auskunft. In jedem Fall sollten Sie auf die besonderen Festsetzungen des Bebauungsplanes achten (etwa Einschränkungen bestimmter Gewerbebetriebe, räumliche Gliederung, Bestimmungen über den Anteil der Wohnfläche an der Geschoßfläche, u.a.m.). Besondere Vorsicht ist angezeigt, wenn Ihr Betrieb immissionsschutzrechtlich genehmigungsbedürftige Anlagen hat oder in Zukunft braucht. Die Zulässigkeit einer Reihe von Gewerbebetrieben regelt die BauNVO in den Vorschriften über die einzelnen Baugebiete verhältnismäßig detailliert. Hierzu gehören beispielsweise Handelsbetriebe wie Läden, Einzelhandelsbetriebe, Einkaufszentren oder großflächige Handelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Vergnügungsstätten sowie Tankstellen.

Bestandsschutz und Entschädigung

Der Bestandsschutz nach Baugesetzbuch gilt für rechtmäßig genehmigte bauliche Anlagen im Sinne dieses Gesetzes, unabhängig von aktuellen Planungen für das Grundstück oder Grundstücke in der Nachbarschaft. Bestandsschutz bedeutet erstens, dass genehmigungskonform errichtete Vorhaben nicht beseitigt und Nutzungen nicht beendet werden müssen, auch wenn die Gemeinde oder sonstige Dritte dies wünschen. Zum zweiten beinhaltet der Bestandsschutz das Recht, bauliche Maßnahmen durchzuführen, die für die Aufrechterhaltung und funktionsgerechte Weiterentwicklung notwendig sind. Im Einzelfall kann dem Bestandsschutz eine Entschädigung seitens der öffentlichen Hand folgen, wenn eine Gemeinde Baurecht in Form eines Bebauungsplanes ändert.

Welche Schlussfolgerungen sollten Sie aus Ihrer Standortprüfung ziehen?

Planungen Ihrer Gemeinde haben Auswirkungen auf Ihren Standort. Was sollten Sie also tun, um unliebsamen Überraschungen aus dem Wege zu gehen?
Beobachten Sie Änderungen im Einwirkungsbereich und der Nachbarschaft Ihrer Betriebstätigkeit aufmerksam, insbesondere hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung und werden Sie aktiv, wenn Sie als Anrainer betroffen sind:
  • beim Flächennutzungsplan
  • bei Bebauungsplänen
  • beim tatsächlichen Baugeschehen
Die Industrie- und Handelskammer wird gemäß § 4 BauGB bei der Aufstellung und Änderung von Bauleitplänen als Trägerin öffentlicher Belange angehört. Sie vertritt dabei die Belange der gewerblichen Wirtschaft und kann, wenn sie davon Kenntnis hat, die besonderen betrieblichen Anforderungen Ihres Unternehmens in ihre Stellungnahme einfließen lassen. Prüfen Sie im Vorfeld größerer Investitionen oder bei der Errichtung von Anlagen auf neuem Betriebsgelände (etwa bei einer Betriebsverlagerung) die planungs-, immissionsschutz- und wasserrechtlichen Fragen besonders sorgfältig.
Um eine rasche Genehmigung zu erreichen, empfiehlt die IHK, schon im Vorfeld genehmigungspflichtiger Bauvorhaben Kontakt mit den entsprechenden Behörden aufzunehmen (Vermeidung fehlender Unterlagen, Hinweise zum Verfahren, etc.).
Bei der Auswahl neuer Betriebsgrundstücke sollten Sie im Rahmen Ihrer Standortentscheidung auch die „klassischen Standortfaktoren“ beachten:
  • Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt des Grundstücks, Erweiterungsflächen
  • Art und Maß der baulichen Nutzung gemäß Bebauungsplan
  • Stellplätze innerhalb und außerhalb des Grundstücks, benachbarte Nutzungen
  • Altlasten
  • Natur- und Landschaftsschutz
  • Verkehrliche Anbindung und Erschließung
  • Versorgung (Strom, Wasser, Gas, Breitbandinternet) und Entsorgung