Gewerbeflächenmonitoring-Bericht der Metropolregion Hamburg 2021

Die gemeinsame Entwicklung und Vermarktung von Gewerbeflächen ist ein wichtiges Instrument zur Stärkung der wirtschaftlichen Entwicklung der Metropolregion Hamburg. Sie gewährleistet ein qualitativ hochwertiges Flächenangebot und bietet gleichzeitig die Chance, den Flächenverbrauch zu reduzieren. In der jährlich durchgeführten länderübergreifenden Gewerbeflächen-Bilanz werden Angebot und Nachfrage analysiert, um Trends zu identifizieren und zukünftige Bedarfe zu ermitteln.

Im Vergleich zum Vorjahr hat sich das Gewerbeflächenangebot um sieben Prozent erhöht. Am deutlichsten war dies in den Kreisen Herzogtum Lauenburg, Rotenburg (Wümme) und Stormarn der Fall. Die deutlichsten Rückgänge gab es in Lübeck, im Kreis Segeberg und im Heidekreis.

Das Gewerbeflächenangebot umfasst mit Stand September 2021 insgesamt 1.771 Hektar auf 661 Flächen. Davon sind 1.209 Hektar sofort verfügbar. Hier führen Schwerin, Dithmarschen, Steinburg und Ludwigslust-Parchim die Statistik an. Über die kommenden fünf Jahre hinaus gibt es für weitere 241 Hektar Planungsabsichten.

46 Prozent der angebotenen Flächen liegen in Industriegebieten, mit Schwerpunkten in Schwerin, im Kreis Steinburg, Landkreis Ludwigslust-Parchim und in Hamburg. Das umfangreichste Portfolio an Bauland gibt es in Ludwigslust-Parchim, Steinburg, Schwerin, Dithmarschen und in Hamburg. Auf sie entfallen fast zwei Drittel des Flächenangebots.

Generell zählt die Lage eines Grundstücks für Unternehmen zu den zentralen Kriterien bei der Standortwahl. In der Metropolregion Hamburg liegen rund 30 Prozent der angebotenen Flächen in Autobahnnähe; in Hamburg liegt der Anteil bei 86 Prozent. Auf Kreisebene verfügen Cuxhaven, Nordwestmecklenburg, Pinneberg, Ostholstein und Segeberg über einen hohen Anteil an autobahnnahen Industrie- und Gewerbeflächen. Insgesamt 228 Hektar verfügen über einen Gleisanschluss. Das Flächenangebot in Hafennähe liegt bei 421 Hektar. Flächen innerhalb des Hamburger Hafens wurden nicht berücksichtigt, da die Flächenentwicklung hier anhand des Hafenentwicklungsplans erfolgt. Ein weiteres zentrales Standortkriterium ist die digitale Infrastruktur. Über 95 Prozent des Angebotes verfügt über einen Breitbandanschluss.
Insgesamt 26 Standorte bieten sogenannte „Premiumflächen“. Dabei handelt es sich um Flächen mit besonderen Qualitäten. Dieses Angebot umfasst insgesamt 975 Hektar. Im Vergleich zum Vorjahr hat es sich um 13 Prozent erhöht. In Mecklenburg-Vorpommern liegen acht Standorte mit Premiumflächen, in Niedersachsen und Schleswig-Holstein jeweils sieben und in Hamburg vier.

Die Gewerbeflächennachfrage hat sich im Jahr 2020 erstaunlich stabil gezeigt. Insgesamt wurden 267 Grundstücke in einer Größenordnung von rund 203 Hektar veräußert. Unter den Käufern machte allein das Verarbeitende Gewerbe rund ein Drittel aus. Auf Kreisebene zählte Segeberg mit 49 Verkäufen mit Abstand die meisten Veräußerungen. Danach folgen Lüneburg, Stade, Stormarn, Harburg, Herzogtum Lauenburg und Ludwigslust-Parchim.

Zahlreiche Wirtschaftsförderungen beobachten weiterhin eine rege Nachfrage, die teilweise aufgrund von Flächenknappheit nicht bedient werden kann. Dies ist etwa in Lübeck oder bei Industrieflächen im Hamburger Umland zu beobachten. Pandemiebedingt ist die Nachfrage nach Büroflächen tendenziell zurückgegangen, bei Lager- oder Produktionsflächen ist sie weiterhin hoch.

Die durchschnittliche Grundstücksgröße je Veräußerung lag bei 7.609 Quadratmetern. Mehr als zwei Drittel der Verkäufe umfasste weniger als 5.000 Quadratmeter, denn die Nachfrage wird vor allem durch kleinere Unternehmen geprägt. Größere Grundstücke wurden vor allem in Autobahnnähe vermittelt. Die fünf Kommunen mit den höchsten Flächenumsätzen verfügen alle über Anschlussstellen. Darunter verzeichnete der Landkreis Ludwigslust-Parchim den größten Flächenumsatz in der gesamten Metropolregion. Wie schon im vergangenen Jahr zeigt sich auch ein Schwerpunkt nördlich und südlich von Hamburg entlang der A7.

Dreiviertel der Flächennachfrage wird durch Unternehmen aus der Region generiert. Mehr als die Hälfte der veräußerten Grundstücke wurde von Unternehmen aus der eigenen Kommune erworben. Vierzehn Ansiedlungen kamen von außerhalb der Metropolregion Hamburg, zwei davon waren international. Die meisten Baugrundstücke wurden an das Bau- und Dienstleistungsgewerbe veräußert; meist sollen Lagerhallen und Produktionsgebäude entstehen.

Das Jahr 2020 stand ganz im Fokus der weltweiten COVID-19-Pandemie, mit der erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen einhergingen. So schrumpfte die deutsche Wirtschaftsleistung gegenüber dem Vorjahr um 4,6 Prozent. Dies hat bundesweit zu einem Rückgang des Gewerbesteueraufkommens um 18 Prozent geführt. Auch in der Metropolregion Hamburg gab es einen deutlichen Rückgang der Einnahmen um 22 Prozent. In sieben Kreisen ist das Gewerbesteueraufkommen gegen den bundesweiten Trend angestiegen. Im Landkreis Rotenburg (Wümme) sogar um 48 Prozent und im Kreis Steinburg um 14 Prozent. Moderate Zuwächse gab es in Stormarn, Uelzen und Dithmarschen.

Die deutsche Wirtschaft entwickelt sich zunehmend dahin, dass die zentrale Ressource Wissen ist und physische Fähigkeiten an Bedeutung verlieren. Der Anteil der Beschäftigten in den forschungsintensiven Industrien lag im Jahr 2020 bundesweit bei 9,6 Prozent, in der Metropolregion Hamburg nur bei 6,2 Prozent. Die Verfasser des Berichts von Georg Consulting aus Hamburg empfehlen deshalb, stärker Standorte zu entwickeln, die den Anforderungen solcher wissensorientierten Unternehmen entsprechen. Als beispielhaft gelten den Gutachtern der Innovationspark Altona, der Innovationsraum Itzehoe, das CFK Valley im Landkreis Stade sowie das Gewerbegebiet Wittenburg.

Generell ist es für die Fortentwicklung des Wirtschaftsstandortes von zentraler Bedeutung, ein ausreichendes, differenziertes und bedarfsgerechtes Flächenangebot vorzuhalten. Im Kontext des bundesweiten Ziels zur Reduzierung der Flächenneuinanspruchnahme gilt es dabei, einen Anteil der Nachfrage durch Nachverdichtung und Revitalisierung von Brachflächen und Leerständen zu bedienen. Um das langfristige Klimaschutz-Ziel der Bundesregierung einer Flächenkreislaufwirtschaft bis 2050 zu erreichen, bedarf es weiterer Instrumente.

Auch Infrastrukturprojekte setzen positive Impulse für den Wirtschaftsstandort. Das aktuell wichtigste Vorhaben ist die feste Fehmarnbeltquerung. Hier zeigt sich bereits jetzt eine erhöhte Flächennachfrage entlang der A 1. Solche Effekte sollten bei Entscheidungen zu Flächenausweisungen mitgedacht werden.

Ob sich pandemiebedingt Veränderungen in der Nachfrage ergeben, ist für die Gutachter noch schwer einzuschätzen. Einige Ökonomen gehen davon aus, dass Unternehmen ihre Produktion aufgrund der Auswirkungen auf die globalen Lieferketten vermehrt nach Deutschland oder in EU-Staaten rückverlagern könnten.