Vertragsrecht

Gewerbemietvertrag

Ein Gewerbemietvertrag betrifft die Vermietung von Geschäftsräumen, unterliegt nicht den gesetzlichen Mieterschutzvorschriften wie Wohnraummietverträge und erfordert daher eine besonders sorgfältige Vertragsgestaltung.

Mietvertrag

Geschäftsraummietverträge, die als Formularmietverträge gestaltet sind, unterliegen den Regelungen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen ((AGB). Bei Verträgen, die im Rahmen gewerblicher oder selbstständiger beruflicher Tätigkeiten abgeschlossen werden, erfolgt lediglich eine rechtliche Inhaltskontrolle. Bestimmungen sind dann unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen und gegen Treu und Glauben verstoßen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn wesentliche gesetzliche Regelungen umgangen oder wesentliche Vertragsrechte und -pflichten stark eingeschränkt werden, sodass der Zweck des Vertrages gefährdet ist.

Schriftformerfordernis

Mietvertrage über Geschäftsräume, die für einen längeren Zeitraum als ein Jahr abgeschlossen werden, bedürfen der Schriftform. Wird die Form nicht beachtet, ist der Vertrag nicht automatisch unwirksam. Stattdessen gilt er als unbefristet und kann frühestens nach einem Jahr ab dem Zeitpunkt der Nutzung gekündigt werden..
Soweit eine Schriftform nicht notwendig ist, empfiehlt es sich aber aus Beweisgründen der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages. Mündliche Zusagen sollten daher nach Vertragsabschluss am besten schriftlich bestätigt werden. Es kann ratsam sein, die Vertragsverhandlungen von einer Vertrauensperson führen zu lassen, die nicht Vertragspartei wird. Denn diese Person kann später als Zeuge vor Gericht aussagen.

Vertragsparteien

Sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite können natürliche und juristische Personen, Personengesellschaften und Körperschaften des öffentlichen Rechts Vertragspartei werden.
Der Mieter sollte sich im eigenen Interesse davon überzeugen, dass der Vermieter tatsächlich Eigentümer des Mietobjekts ist, beziehungsweise zur Vermietung berechtigt ist. Dies ist zum Beispiel durch Vorlage eines Grundbuchauszugs oder einer schriftlichen Vollmacht zur Vermietung der Räume möglich. Ist der Vermieter nicht zur Vermietung berechtigt, kann der Berechtigte beziehungsweise Eigentümer die Herausgabe der Mieträume vom Mieter verlangen.

Mietgegenstand

Die genaue Bezeichnung der Mieträume ist von erheblicher Bedeutung, da nur die Räume Vertragsgegenstand werden, die im Vertrag beschrieben sind. Eine genaue Vermessung der Mieträume (Quadratmeterzahl) sowie eine Aufzählung aller zum Mietobjekt gehörenden Nebenräume (zum Beispiel Keller, Toiletten, Lagerräume etc.) sind aus diesem Grund anzuraten. Auch die Einbeziehung einer Skizze der Räumlichkeiten in den Vertrag ist zur Vermeidung von Streitigkeiten empfehlenswert.
Bei einem genehmigungspflichtigen Gewerbe ist zu beachten, dass ein vertraglicher Hinweis auf die Betriebsart als Garantie des Vermieters verstanden werden kann, dass die Räumlichkeiten auch tatsächlich für die Ausübung dieses Gewerbe geeignet sind, also zum Beispiel bei einer Gaststättenpacht den Vorgaben des Gaststättengesetzes entsprechen.

Vertragszweck

Der Vertragszweck kann sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite von Relevanz sein.
Für den Mieter kann eine offene und weitgreifende Formulierung wünschenswert sein, da er so unproblematisch die Möglichkeit hat bei einer veränderten Marktsituation beispielsweise sein Sortiment entsprechend anzupassen. Ob dagegen die detaillierte Nennung des Nutzungszwecks bei Vermietung mehrerer Räumlichkeiten in einem Gebäude von einem Eigentümer an zum Beispiel Einzelhändler auch zu einem Schutz vor Konkurrenzunternehmen zumindest für das Hauptsortiment eines Mieters führt, ist dabei umstritten. Daher empfiehlt es sich, bei Bedarf den Konkurrenzschutz ausdrücklich im Vertrag zu regeln.
Auf Vermieterseite hingegen ist eine möglichst enge Festschreibung der Raumnutzung von Vorteil, weil so die Gefahr einer ungewollten Nutzung der Räumlichkeiten durch den Mieter vermindert werden kann.
Die Nutzung von Wohnraum zu gewerblichen Zwecken ist generell nur mit Erlaubnis des Vermieters zulässig. Soweit keine baulichen Maßnahmen für die gewerbliche Nutzung notwendig sind und die gewerbliche Nutzung für andere Mieter keine Belästigungen mit sich bringt, ist der Vermieter jedoch zur Duldung verpflichtet.

Vertragsdauer und Kündigung

Es steht den Parteien frei, welche Laufzeit sie für den Vertrag vereinbaren. Die Laufzeit des Mietvertrages hat unmittelbar rechtliche Auswirkungen auf die Kündigungsmöglichkeiten und auf die Möglichkeit, die Miete während der Vertragsdauer zu erhöhen.
Befristete Mietverhältnisse enden mit Fristablauf, vorbehaltlich einer Verlängerungsklausel. Unbefristete Mietverhältnisse enden durch Kündigung.

Unbefristetes Mietverhältnis

Bei unbefristeten Mietverhältnissen ist bei der Geschäftsraummiete die ordentliche Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres, das bedeutet erst nach rund sechs Monaten zulässig (§ 580 a Abs. 2 BGB). Die Parteien können jedoch abweichende Vereinbarungen treffen. Sie können insbesondere von der gesetzlichen Regelung abweichende längere oder auch kürzere Kündigungsfristen vereinbaren.
Ausnahmsweise kann ein unbefristeter Mietvertrag aus wichtigem Grund fristlos gekündigt werden. Was ein wichtiger Grund ist, sollte in den Vertrag aufgenommen werden. In jedem Fall muss ein Verstoß gegen wesentliche Vertragsbestimmungen vorliegen. Bestimmte Gründe, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen, normiert das Gesetz, zum Beispiel vertragswidriger Gebrauch, Zahlungsverzug, sonstige erhebliche Vertragsverletzung, aber auch für den Mieter die Nichtgewährung des Gebrauchs oder Gesundheitsgefährdung (§§ 543, 569 BGB). Keinen wichtigen Grund hingegen stellen die Beendigung einer gewerblichen Tätigkeit oder wirtschaftliche Schwierigkeiten dar.
Im gewerblichen Mietrecht können weitere Kündigungsgründe vereinbart werden, zum Beispiel Verstoß gegen die Pflicht, das Geschäft zu betreiben oder offen zu halten oder die Nichteinhaltung behördlicher Anordnungen usw.

Befristetes Mietverhältnis

Ist ein befristetes Mietverhältnis vereinbart, zum Beispiel mit einer Laufzeit von zehn Jahren, so kann während der Vertragsdauer nur noch aus wichtigem Grunde fristlos gekündigt werden, es sei denn, im Vertrag ist etwas anderes geregelt.
Liegt kein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor, bieten sich noch andere Möglichkeiten, den befristeten Vertrag zu beenden und zwar durch:
  • einen Aufhebungsvertrag
  • Auffinden eines Nachmieters, sofern der Vermieter einverstanden ist
  • Untervermietung, sofern der Vermieter einverstanden ist
Beachte: Es ist möglich und sinnvoll, im Vertrag festzulegen, ob und in welchem Rahmen der Mieter das Recht haben soll, einen Nachmieter anzubieten oder unterzuvermieten.

Verlängerungs- und Optionsklauseln

Geschäftsraummietverträge enthalten oft Verlängerungsklauseln oder Optionen, die entweder eine automatische Verlängerung des Mietverhältnisses oder einseitig vom Mieter ausgeübte Verlängerungsrechte vorsehen. Mieter können Verträge mit einer festen Laufzeit von fünf Jahren abschließen und haben durch ein Optionsrecht die Möglichkeit, den Vertrag zu verlängern oder nach der festen Laufzeit auszusteigen. Vorausschauende Mieter sichern sich zudem das Recht zur Untervermietung oder zur Aufnahme weiterer Mieter, um Flexibilität beim Ausstieg aus dem Vertrag oder beim Verkauf des Geschäfts zu bewahren. Damit vermeiden sie, in einer unerwünschten Vertragsbindung zu bleiben.

Mietzins und Kaution

Die Höhe der Miete kann zwischen den Parteien frei vereinbart werden, eine Mietpreisbindung wie sie für die Vermietung von Wohnraum existiert, gibt es bei der Vermietung von Gewerberäumen nicht. Die Obergrenze für Gewerbemieten stellt somit nur der sittenwidrige Wucher dar, welcher die Ausbeutung einer Zwangslage oder Unerfahrenheit des Mieters voraussetzt. Der Mietzins wird grundsätzlich jeweils zu Beginn eines Monats im voraus gezahlt.
Auch die Höhe der Kaution unterliegt keiner gesetzlichen Regelung, eine Begrenzung auf drei Monatsmieten wie bei der Wohnraummiete, ist bei der Miete von Geschäftsräumen nicht vorgesehen. Allerdings ist der Mieter nach aktueller Rechtsprechung und wenn keine andere individualvertragliche Vereinbarung getroffen wurde, dazu verpflichtet die Kaution zu verzinsen. Durch Vereinbarung kann die Wirksamkeit des Vertrages von der Zahlung der Kaution abhängig gemacht werden. Der Vermieter hat die Kaution angemessen zu verzinsen.

Mieterhöhungsklauseln

Möchte der Vermieter von Gewerberäumen eine Mieterhöhung durchsetzen, ist dies möglich, wenn
  • zwischen Mieter und Vermieter eine entsprechende Abrede über die Erhöhung getroffen wurde
  • im Mietvertrag ein Änderungs- oder Erhöhungsvorbehalt zu finden ist, z.B. eine Klausel über eine Index- oder Staffelmiete
  • der Vermieter eine Änderungskündigung ausspricht
Staffelmiete
Neben der Festpreismiete kann beispielsweise eine so genannte Staffelmiete vereinbart werden. Hierbei wird bereits bei Vertragsschluss eine prozentuale Steigerung der Miete zu bestimmten Terminen vereinbart.
Wertsicherungsklausel
Des Weiteren kann auch eine genehmigungsfreie Leistungsvorbehaltsklausel in den Vertrag aufgenommen werden, das heißt, die Parteien vereinbaren, dass, sobald sich die gewählte Bezugsgröße ändert, neu über die Miethöhe verhandelt werden soll.
Nicht selten sind auch so genannte Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen. Diese sehen vor, dass sich die Höhe der Miete automatisch anpasst, wenn sich der gewählte Wertmaßstab ändert.
Umsatzmiete
Von den Parteien kann außerdem auch eine so genannte Umsatzmiete vereinbart werden. In diesem Fall fällt neben einer vereinbarten Grundmiete zusätzlich ein Mietanteil an, der sich in seiner Höhe nach dem Geschäftsumsatz richtet. Sinnvoll ist es hierbei zur Risikominderung sowohl einen Mindestfestzins als auch eine Höchstmiete zu vereinbaren. Eine solche Mietvereinbarung ist zwar im Sinne des Mieters, auf Grund des schwierigen Nachweises der Höhe des Umsatzes, aber eher die Ausnahme.
Tipp: Ansprüche auf Zahlung des Mietzins verjähren nach drei Jahren. Beginn der Verjährung ist der Schluss des Jahres in dem der Anspruch entstanden ist, der Gläubiger von dem Anspruch Kenntnis hatte oder ihn hätte kennen müssen.

Nebenkosten

Nebenkosten sind grundsätzlich vom Vermieter zu tragen, es sei denn im Vertrag wird ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Fehlt es an einer solchen Vereinbarung, sind in dem vom Mieter zu zahlenden Mietzins immer bereits die Nebenkosten enthalten.
In Bezug auf die Verteilung der Nebenkosten herrscht im Gewerberaummietrecht weitgehend Gestaltungsfreiheit. Es können mehr Kosten auf den Mieter übertragen werden als im Wohnraummietrecht. Aus diesem Grund sollten die vom Mieter zu tragenden Nebenkosten im Vertrag einzeln mit den entsprechenden Verteilerschlüsseln (Verbrauch, Quadratmeter etc.), insbesondere bei Umlegung auf verschiedene Mieter, aufgeführt werden.
Auch eine Vereinbarung, wonach der Mieter zusätzlich zur Miete monatlich eine Nebenkostenvorauszahlung oder eine Pauschalzahlung zu leisten hat, kann getroffen werden.

Im Folgenden werden die wichtigsten, im Rahmen der gewerblichen Miete übertragbaren Nebenkosten aufgezählt:
  • Kosten für Wasserversorgung und Entwässerung
  • Heiz- und Warmwasserkosten
  • Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- und Lastenaufzugs
  • Kosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Kosten für Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Kosten der Gartenpflege
  • Kosten der Schornsteinreinigung
  • Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, wie zum Beispiel Grundsteuer
  • Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Hausmeisterkosten
  • (Haus-)Verwaltungskosten
  • Kosten der Klimaanlage
Bei der Berechnung der Nebenkosten ist zu beachten, dass die Kosten für Heizung und Warmwasserversorgung immer anteilig verbrauchsabhängig zu erfassen sind, auch wenn der Vertrag hierfür eine Pauschale vorsieht. Die zugrunde liegende Regelung ist in § 2 der Heizkostenverordnung zu finden und geht jeder Individualvereinbarung vor:
Die Nebenkosten sind erst fällig, wenn eine ordnungsgemäße Abrechnung des Vermieters vorliegt. Hierzu gehören mindestens eine Auflistung aller entstandenen Kosten mit Angabe der Kostenverursachung, die Mitteilung der Verbrauchsmenge (soweit nach Verbrauch abgerechnet wird), die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, aus dem sich der Anteil des Mieters errechnet, sowie der Abzug der Vorauszahlung des Mieters.
Bei Geschäftsraummiete ist die Vereinbarung einer Kaution üblich. Anders als im privaten Mietrecht ist der Vermieter frei in der Festlegung einer Kautionshöhe. Sie kann also auch die Summe von drei Monatsmieten übersteigen. Eine Kaution ist vom Vermieter zugunsten des Mieters angemessen zu verzinsen. Berechnet werden die Zinsen nach dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz.

Instandsetzung und Instandhaltung

Das Gesetz legt fest, dass Schönheitsreparaturen sowie Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen grundsätzlich vom Vermieter getragen werden müssen. Es ist jedoch möglich, diese Kosten durch individuelle Vereinbarungen auf den Mieter zu übertragen. Auch die Häufigkeit der Maßnahmen kann individuell geregelt werden. Zulässige Vereinbarungen können den Mieter beispielsweise verpflichten, die Räume unabhängig vom Zustand bei Einzug vor dem Auszug zu renovieren oder Investitionen wie Einbauten zu finanzieren und zu übernehmen.
Klauseln, nach denen der Mieter jedoch die Schönheitsreparaturen in regelmäßigen Intervallen auszuführen hat, sind nach der Rechtsprechung des BGH (AZ. XII ZR 84/06) auch in Gewerberaummietverträgen problematisch. Handelt es sich dabei nämlich um "starre" Fristen (alle drei Jahre, mindestens / spätestens alle fünf Jahre etc.), die die tatsächliche Abnutzung und damit die Erforderlichkeit einer Schönheitsreparatur nicht berücksichtigen, sind diese wegen unangemessener Benachteiligung des Gewerberaummieters unzulässig und damit unwirksam.
Vorsicht ist für Mieter hinsichtlich von eigenen Umbaumaßnahmen und Einbauten geboten. Der Vermieter kann, auch wenn er dem Umbau im Vorfeld zugestimmt hat, beim Auszug des Mieters verlangen, dass diese Maßnahmen rückgängig gemacht werden und der frühere Zustand wiederhergestellt wird. Dies gilt auch, wenn Einbauten vom Vormieter mit Zustimmung des Vermieters übernommen wurden. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, entsprechende Regelungen im Mietvertrag zu treffen.

Untervermietung und Nachmieter

Dem Mieter ist eine Untervermietung der Mieträume nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Vermieters gestattet. Sinnvoll ist es daher, das Thema Untervermietung im Mietvertrag ausführlich zu regeln. Allerdings ist der Vermieter, wenn ein berechtigtes Interesse besteht, berechtigt, eine einmal erteilte Erlaubnis nachträglich zu beschränken. Fehlt es an einer vertraglichen Regelung und lehnt der Vermieter die Untervermietung ab, so ist der Mieter zur Kündigung des Mietvertrags berechtigt.
Grundsätzlich ist der Vermieter auch nicht verpflichtet einen vom Mieter gestellten Nachmieter zu akzeptieren.
Tipp: Da der Mieter aber bei befristeten Verträgen häufig keine Möglichkeit hat, sich vorzeitig vom Mietvertrag zu lösen, beziehungsweise bei unbefristeten Verträgen die Kündigungsfrist eingehalten werden muss, ist es empfehlenswert sich das Recht zur Stellung eines Nachmieters oder zur Untervermietung vertraglich zusichern zu lassen. In diesem Fall darf der Vermieter den Nachmieter nur ablehnen, wenn begründete Zweifel an dessen Persönlichkeit oder Finanzlage bestehen.

Rückgabe des Mietobjekts

Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt mit Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
Ohne vertragliche Reglungen zum Zustand des Mietobjekts bei Rückgabe kann der Vermieter vom Mieter die Beseitigung von Einbauten verlangen.
Tipp: Es empfiehlt sich vertragliche Regelungen über den Rückgabezustand zu treffen, wie zum Beispiel über Ein- und Ausbauten oder Umbauten, Entschädigungszahlungen des Vermieters bei Verbleiben solcher, Besenreinheit, Schlüsselrückgabe, Renovierungsmaßnahmen.

Konkurrenzschutz

Bei der Vermietung von Gewerberäumen kann der Vermieter verpflichtet sein, Konkurrenzsituationen zu vermeiden, insbesondere wenn diese den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinflussen. Ein Konkurrenzschutz greift, wenn die Konkurrenz das Hauptsortiment des Mieters betrifft und die Nähe ähnlicher Geschäfte die Umsätze erheblich beeinflusst. Dieser Schutz ist in der Regel auf das Gebäude beschränkt, in dem der Mieter sein Geschäft betreibt.
Tipp: Wegen des komplizierten Nachweises der Anforderungen durch die Rechtsprechung im Einzelfall empfiehlt es sich, wenn ein Konkurrenzschutz für Mieter von Bedeutung ist, diesen ausdrücklich im Mietvertrag zu regeln.
Stand: August 2024

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