Mietvertrag für gewerblich genutzte Räume

Dieser Artikel enthält Hinweise zur Mietvertragsgestaltung für Gewerberäume. Nutzen Sie die Themenauswahl, um sich über die einzelnen Punkte zu informieren.

1. Gewerberaummietvertrag

Als Gewerbemietvertrag wird jeder Mietvertrag bezeichnet, der keinen Wohnraum sondern Geschäftsräume zum Gegenstand hat. Somit fallen auch Mietverträge von freiberuflich tätigen Personen unter den Bereich der Gewerbemiete. Eine klare Abgrenzung zur Wohnraummiete ist notwendig, da die gesetzlichen Mieterschutzvorschriften nur für Wohnraummietverträge und nicht auch für Gewerbemietverträge gelten.
In der Praxis sind häufig Mischmietverhältnisse anzutreffen, d. h. in einem Vertrag ist sowohl die Überlassung von Wohn- als auch von Gewerberäumen geregelt. In diesen Fällen ist die Feststellung um welche Art von Mietvertrag es sich handelt nicht einfach. Überwiegt die Nutzung als Wohnung, so ist nach der "Übergewichtstheorie" von einem Wohnraummietverhältnis auszugehen. Kann die überwiegende Nutzung jedoch nicht festgestellt werden, so ist laut aktueller Rechtssprechung der vereinbarte Vertragszweck der wichtigste Anhaltspunkt zur Feststellung der Mietart.
Ein Mietvertrag verpflichtet beide Parteien. Der Vermieter muss dem Mieter den Gebrauch der vermieteten Sache gewähren und der Mieter ist zur Entrichtung des vereinbarten Mietzinses verpflichtet. Wichtige weitergehende Pflichten und Rechte beider Parteien werden in den nachfolgenden Ausführungen im Überblick dargestellt.

2. Schriftform

Grundsätzlich bedarf ein Gewerbemietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, der Schriftform. Nur Mietverträge mit einer kürzeren Laufzeit können formfrei, d. h. mündlich geschlossen werden. Wird diese Formvorschrift jedoch nicht beachtet, ist der Vertrag dennoch wirksam, er gilt dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Aus Beweisgründen ist der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages aber auf jeden Fall empfehlenswert.
Laut Gesetz gilt ein Vertrag dann als schriftlich abgeschlossen, wenn ein geschriebener oder gedruckter Text durch eigenhändige Unterschrift aller Vertragsparteien legitimiert wird. Bei mehrseitigen Verträgen müssen alle Seiten z. B. durch Heftung fest miteinander verbunden oder der Gesamtumfang des Vertrags muss durch eine fortlaufende Nummerierung klar erkennbar sein. Auch Anlagen zum Mietvertrag, wie z. B. Skizzen, müssen, um Bestandteil des Vertrags zu werden, fest mit diesem verbunden werden. Nachträgliche Vereinbarungen können dem Vertrag allerdings lose beigelegt werden, wenn sie darauf verweisen, dass der restliche Vertrag weiterhin seine Gültigkeit behält.

3. Vertragsparteien

Sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite können natürliche und juristische Personen, Personengesellschaften und Körperschaften des öffentlichen Rechts Vertragspartei werden.
Der Mieter sollte sich im eigenen Interesse davon überzeugen, dass der Vermieter tatsächlich Eigentümer des Mietobjekts ist, bzw. zur Vermietung berechtigt ist. Dies ist z. B. durch Vorlage eines Grundbuchauszugs oder einer schriftlichen Vollmacht zur Vermietung der Räume möglich. Ist der Vermieter nicht zur Vermietung berechtigt, kann der Berechtigte bzw. Eigentümer die Herausgabe der Mieträume vom Mieter verlangen.

4. Vertragsgegenstand

Die genaue Bezeichnung der Mieträume ist von erheblicher Bedeutung, da nur die Räume Vertragsgegenstand werden, die im Vertrag beschrieben sind. Eine genaue Vermessung der Mieträume (Quadratmeterzahl) sowie eine Aufzählung aller zum Mietobjekt gehörenden Nebenräume (z. B. Keller, Toiletten, Lagerräume etc.) sind aus diesem Grund anzuraten. Auch die Einbeziehung einer Skizze der Räumlichkeiten in den Vertrag ist zur Vermeidung von Streitigkeiten empfehlenswert.
Bei einem genehmigungspflichtigen Gewerbe ist zu beachten, dass ein vertraglicher Hinweis auf die Betriebsart als Garantie des Vermieters verstanden werden kann, dass die Räumlichkeiten auch tatsächlich für die Ausübung dieses Gewerbe geeignet sind, also z. B bei einer Gaststättenpacht den Vorgaben des Gaststättengesetzes entsprechen.

5. Vertragszweck

Der Vertragszwecks kann sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite von Relevanz sein.
Für den Mieter kann eine offene und weitgreifende Formulierung wünschenswert sein, da er so unproblematisch die Möglichkeit hat bei einer veränderten Marktsituation beispielsweise sein Sortiment entsprechend anzupassen. Ob dagegen die detaillierte Nennung des Nutzungszwecks bei Vermietung mehrerer Räumlichkeiten in einem Gebäude von einem Eigentümer an z. B. Einzelhändler auch zu einem Schutz vor Konkurrenzunternehmen zumindest für das Hauptsortiment eines Mieters führt, ist dabei umstritten. Daher empfiehlt es sich, bei Bedarf den Konkurrenzschutz ausdrücklich im Vertrag zu regeln.
Auf Vermieterseite hingegen ist eine möglichst enge Festschreibung der Raumnutzung von Vorteil, weil so die Gefahr einer ungewollten Nutzung der Räumlichkeiten durch den Mieter vermindert werden kann.
Die Nutzung von Wohnraum zu gewerblichen Zwecken ist generell nur mit Erlaubnis des Vermieters zulässig. Soweit keine baulichen Maßnahmen für die gewerbliche Nutzung notwendig sind und die gewerbliche Nutzung für andere Mieter keine Belästigungen mit sich bringt, ist der Vermieter jedoch zur Duldung verpflichtet.

6. Vertragslaufzeit und Kündigungsfristen

Mietverträge über Gewerberäume können grundsätzlich sowohl befristet als auch mit unbefristeter Laufzeit geschlossen werden.
Bei unbefristeten Mietverträgen ist zu beachten, dass ohne anderweitige vertragliche Vereinbarung beide Seiten den Vertrag gemäß der gesetzlichen Regelung spätestens am dritten Tag eines Quartals zum Ablauf des folgenden Quartals kündigen können. Dies entspricht einer Kündigungsfrist von knapp 6 Monaten zum Quartalsende. Abweichende Regelungen, sowohl längere als auch kürzere, können jedoch vertraglich vereinbart werden.
Bei befristeten Mietverträgen hingegen ist eine vorzeitige Kündigung nur aus wichtigem Grund möglich, sofern nicht vertraglich ausdrücklich die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung mit bestimmter Frist geregelt wurde. Dies stellt für Mieter in der Praxis nicht immer einen Vorteil dar. Laufen Geschäfte nämlich nicht so gut wie angenommen, besteht keine Möglichkeit den Mietvertrag vorzeitig zu kündigen, da weder Geschäftsaufgabe noch Insolvenz automatisch einen wichtigen Grund zur Kündigung darstellen. Daher muss dann der Ablauf des Vertrages abgewartet werden, sofern der Vermieter einer frühzeitigen Aufhebung des Mietvertrages nicht zustimmt.
Tipp:
Vertraglich könne Klauseln vereinbart werden, dass dem Mieter ein ordentliches Kündigungsrecht bei beispielsweise Betriebsaufgabe oder Insolvenz zusteht.
Wird ein befristetes Mietverhältnis nach Zeitablauf stillschweigend fortgesetzt, so gilt es als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Beide Parteien haben jedoch das Recht innerhalb einer Frist von zwei Wochen nach der Vertragsfortsetzung der Fortsetzung zu widersprechen. Diese Widerspruchsoption kann aber auch vertraglich ausgeschlossen werden.
Ein Gewerbemietvertrag, unabhängig ob befristet oder unbefristet, kann von den Parteien, in Form eines Aufhebungsvertrags, jederzeit einverständlich beendet werden.

7. Mietzins und Kaution

Die Höhe der Miete kann zwischen den Parteien frei vereinbart werden, eine Mietpreisbindung wie sie für die Vermietung von Wohnraum existiert gibt es bei der Vermietung von Gewerberäumen nicht. Die Obergrenze für Gewerbemieten stellt somit nur der sittenwidrige Wucher dar, welcher die Ausbeutung einer Zwangslage oder Unerfahrenheit des Mieters voraussetzt. Der Mietzins wird grundsätzlich jeweils zu Beginn eines Monats im voraus gezahlt.
Auch die Höhe der Kaution unterliegt keiner gesetzlichen Regelung, eine Begrenzung auf drei Monatsmieten wie bei der Wohnraummiete, ist bei der Miete von Geschäftsräumen nicht vorgesehen. Allerdings ist der Mieter nach aktueller Rechtsprechung und wenn keine andere individualvertragliche Vereinbart getroffen wurde, dazu verpflichtet die Kaution zu verzinsen. Durch Vereinbarung kann die Wirksamkeit des Vertrages von der Zahlung der Kaution abhängig gemacht werden. Der Vermieter hat die Kaution angemessen verzinsen.
Grundsätzlich hat der Vermieter ein Wahlrecht, ob er zusätzlich zur Miete auch die darauf anfallende Umsatzsteuer gezahlt bekommen möchte. Ist dies der Fall (Umsatzsteueroption), so muss der Vertrag eine entsprechende Klausel enthalten und die Umsatzsteuer auf der Rechnung extra ausgewiesen werden. "Für umsatzsteuerliche Zwecke wird dabei der Vertrag als Rechnung - ggf. in Verbindung mit Zahlungsbelegen für die jeweiligen Leistungsabschnitte - anerkannt, sofern der Vertrag alle Rechnungspflichtangaben des § 14 Abs. 4 UStG enthält:
  • Vollständiger Name und Anschrift des leistenden Unternehmers und des Leistungsempfängers
  • Steuernummer oder Umsatzsteueridentifikationsnummer
  • Ausstellungsdatum
  • Fortlaufende Rechnungsnummer (Bei Verträgen über Dauerleistungen muss nur bei Neuabschluss eine fortlaufende Nummer vergeben werden und auch nur einmal pro Vertrag)
  • Art und den Umfang der Leistung
  • Zeitpunkt der Leistung
  • Nach Steuersätzen und -befreiungen aufgeschlüsseltes Entgelt
  • Im Voraus vereinbarte Minderungen des Entgelts
  • Entgelt und hierauf entfallender Steuerbetrag"
Der Mieter ist dann berechtig, die anfallenden Mehrkosten beim Finanzamt geltend machen, vorausgesetzt er ist zum Vorsteuerabzug berechtigt.
Bei Mietverträgen über Gewerberäume ist eine Kündigung rein zum Zwecke der Mieterhöhung zulässig, allerdings werden oft schon bei Vertragsschluss Vereinbarungen getroffen, die dafür Sorge tragen, dass die Miete der Inflation angepasst werden kann und keine Änderungskündigung notwendig ist.
Neben der normalen Festpreismiete kann auch eine so genannte Staffelmiete vereinbart werden. Hierbei wird bereits bei Vertragsschluss eine prozentuale Steigerung der Miete zu bestimmten Terminen vereinbart.
Des weiteren kann auch eine genehmigungsfreie Leistungsvorbehaltsklausel in den Vertrag aufgenommen werden, d.h. die Parteien vereinbaren, dass, sobald sich die gewählte Bezugsgröße ändert, neu über die Miethöhe verhandelt werden soll.
Sehr beliebt sind auch so genannte Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen. Diese sehen vor, dass sich die Höhe der Miete automatisch anpasst, wenn sich der gewählte Wertmaßstab ändert. Abhängig von der Wahl des Wertmaßstabs können solche Vereinbarungen allerdings genehmigungspflichtig sein.
Von den Parteien kann auch eine so genannte Umsatzmiete vereinbart werden. In diesem Fall fällt neben einer vereinbarten Grundmiete zusätzlich ein Mietanteil an, der sich in seiner Höhe nach dem Geschäftsumsatz richtet. Sinnvoll ist es hierbei zur Risikominderung sowohl einen Mindestfestzins als auch eine Höchstmiete zu vereinbaren. Eine solche Mietvereinbarung ist zwar im Sinne des Mieters, auf Grund des schwierigen Nachweises der Höhe des Umsatzes ist die Umsatzmiete aber eher die Ausnahme.
Tipp:
Ansprüche auf Zahlung des Mietzins verjähren nach drei Jahren. Beginn der Verjährung ist der Schluss des Jahres in dem der Anspruch entstanden ist, der Gläubiger von dem Anspruch Kenntnis hatte oder ihn hätte kennen müssen.

8. Nebenkosten

Nebenkosten sind grundsätzlich vom Vermieter zu tragen, es sei denn im Vertrag wird ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Fehlt es an einer solchen Vereinbarung umfasst der vom Mieter zu zahlende Mietzins immer auch die Nebenkosten. In Bezug auf die Verteilung der Nebenkosten herrscht im Gewerberaummietrecht weitgehend Gestaltungsfreiheit. Es können mehr Kosten auf den Mieter übertragen werden wie im Wohnraummietrecht. Aus diesem Grund sollten die vom Mieter zu tragenden Nebenkosten im Vertrag einzeln mit den entsprechenden Verteilerschlüsseln (Verbrauch, Quadratmeter etc.), insbesondere bei Umlegung auf verschiedene Mieter, aufgeführt werden.
Eine Vereinbarung, wonach der Mieter zusätzlich zur Miete monatlich eine Nebenkostenvorauszahlung oder eine Pauschalzahlung zu leisten hat, kann getroffen werden.
Im Folgenden werden die wichtigsten, im Rahmen der gewerblichen Miete übertragbaren Nebenkosten aufgezählt:
  • Kosten für Wasserversorgung und Entwässerung
  • Heiz- und Warmwasserkosten
  • Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- und Lastenaufzugs
  • Kosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Kosten für Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Kosten der Gartenpflege
  • Kosten der Schornsteinreinigung
  • Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, wie z. B. Grundsteuer
  • Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Hausmeisterkosten
  • Verwaltungskosten
  • Kosten der Klimaanlage
Bei der Berechnung der Nebenkosten ist zu beachten, dass die Kosten für Heizung und Warmwasserversorgung immer anteilig verbrauchsabhängig zu erfassen sind, auch wenn der Vertrag hierfür eine Pauschale vorsieht. Die zugrunde liegende Regelung ist in § 2 der Heizkostenverordnung zu finden und geht jeder Individualvereinbarung vor.
Voraussetzung für die Fälligkeit von Nebenkosten ist eine ordnungsgemäße Abrechnung des Vermieters, aus welcher der Verteilungsschlüssel, die Berechnung des Mietanteils, die bereits gezahlte Nebenkostenvorauszahlung und alle entstandenen Kosten hervorgehen.

9. Instandsetzung und Instandhaltung

Das Gesetz sieht vor, dass sowohl Schönheitsreparaturen als auch Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen vom Vermieter zu tragen sind.
Einzelvertraglich (nicht beim Formularmietvertrag) ist eine pauschale Abwälzung dieser Kosten auf den Mieter allerdings zulässig. Auch die Häufigkeit der genannten Maßnahmen kann individualvertraglich vereinbart werden.
Zulässig sein können beispielsweise Vereinbarungen, nach der der Mieter verpflichtet ist, die Räume vor dem Auszug zu renovieren, und zwar unabhängig vom Zustand der Räume beim Einzug, Vereinbarungen zur Finanzierung und Übernahme von Einbauten oder sonstigen die Mieträume betreffenden Investitionen.
Vorsicht ist bei Umbaumaßnahmen geboten. Der Vermieter kann, auch wenn er dem Umbau im Vorfeld zugestimmt hat, beim Auszug des Mieters verlangen, dass diese Maßnahmen rückgängig gemacht werden und der frühere Zustand wiederhergestellt wird. Dies gilt auch, wenn Einbauten vom Vormieter mit Zustimmung des Vermieters übernommen wurden. Aus diesem Grund ist es sinnvoll entsprechende Regelungen im Mietvertrag zu treffen.

10. Konkurrenzschutz

Bei der Vermietung von Gewerberäumen hat der Mieter oft ein Interesse daran, dass nicht in unmittelbarer räumlicher Nähe ein ähnliches Unternehmen ansässig wird. Der Vermieter kann durch seine Verpflichtung zum vertragsgemäßen Gebrauch aus § 535 BGB gehalten sein, Konkurrenzsituationen zu vermeiden.
Die Rechtsprechung hat für solche Fälle bestimmte Grundsätze herausgearbeitet. Dabei muss die gefürchtete Konkurrenzsituation jedenfalls Einfluss auf die Geschäfte des Mieters haben. Dies kann der Fall sein, wenn Umsätze des Mieters auch maßgeblich davon beeinflusst werden, ob in unmittelbarer Nähe ähnliche Geschäfte vorhanden sind. Weiter setzt ein Konkurrenzschutz voraus, dass die Konkurrenzsituation das Hauptsortiment des Mieters und des Konkurrenzbetriebs betrifft, nicht nur Nebenprodukte. Ferner kann der Konkurrenzschutz regelmäßig nur räumlich auf das Gebäude beschränkt sein, in dem auch der Mieter sein Geschäft betreibt.
Tipp:
Es kann sich aus diesen Gesichtspunkten heraus empfehlen, eine genaue Regelung zum Geschäftsinhalt zu vereinbaren.

11. Untermieter und Nachmieter

Dem Mieter ist eine Untervermietung der Mieträume nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Vermieters gestattet. Sinnvoll ist es daher, das Thema Untervermietung im Mietvertrag ausführlich zu regeln. Allerdings ist der Vermieter, wenn ein berechtigtes Interesse besteht, berechtigt eine einmal erteilte Erlaubnis nachträglich zu beschränken. Fehlt es an einer vertraglichen Regelung und lehnt der Vermieter die Untervermietung ab, so ist der Mieter zur Kündigung des Mietvertrags berechtigt.
Grundsätzlich ist der Vermieter auch nicht verpflichtet einen vom Mieter gestellten Nachmieter zu akzeptieren. Da der Mieter aber bei befristeten Verträgen häufig keine Möglichkeit hat vorzeitig aus dem Mietvertrag herauszukommen bzw. bei unbefristeten Verträgen die Kündigungsfrist eingehalten werden muss, ist es empfehlenswert sich das Recht zur Stellung eines Nachmieters oder zur Untervermietung vertraglich zusichern zu lassen. In diesem Fall darf der Vermieter den Nachmieter nur ablehnen, wenn begründete Zweifel an dessen Persönlichkeit oder Finanzlage bestehen.

12. Außenwerbung

Obwohl der Mieter von Gewerberäumen gesetzlich dazu berechtigt ist an der Hauswand des Mietobjekts Außenwerbung anzubringen, kommt es hierüber häufig zum Streit zwischen den Parteien. Es empfiehlt sich daher dieses Thema vor Vertragsschluss zu besprechen und alle getroffenen Vereinbarungen in den Mietvertrag aufzunehmen: Art und Größe der Werbung, Beleuchtung etc. Die Zustimmung des Vermieters ersetzt jedoch nicht die z. B. bei Leuchtreklame notwendige behördliche Genehmigung der örtlichen Baubehörde.

13. Rückgabe des Mietobjekts

Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt mit Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
Ohne vertragliche Reglungen zum Zustand des Mietobjekts bei Rückgabe kann der Vermieter vom Mieter die Beseitigung von Einbauten verlangen.
Es empfiehlt sich vertragliche Regelungen über den Rückgabezustand zu treffen. Häufig werden Vereinbarungen über Ein- und Ausbauten oder Umbauten, Entschädigungszahlungen des Vermieters bei Verbleiben solcher, Besenreinheit, Schlüsselrückgabe, Renovierungsmaßnahmen etc. getroffen.