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Reform des Wohnungeigentumsgesetz (WEG)

Das novellierte WEG trat am 01.12.2020 in Kraft. Was ändert sich?

1. Wohnungseigentümergemeinschaft wird unbeschränkt rechtsfähig

Im § 9a WEG wird geregelt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen und vor Gericht klagen und verklagt werden kann.
Sie ist Träger der Verwaltung und wird gerichtlich und außergerichtliche vom Verwalter vertreten.

2. Vereinfachung von Sanierung und Modernisierung

Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus-gehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.
Insbesondere kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, zur Barrierefreiheit, Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge, zum Einbruchsschutz und zum Zugang zu einem schnellen Internetanschluss.
Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen durch die Gemeinschaft durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen.
Sonst haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen, wenn die Maßnahme
  • mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentums-anteile beschlossen wurde,
  • außer, sie ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder die Kosten amortisieren sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums.
Die Kosten anderer baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen. Es besteht die Möglichkeit nachträglich gegen Kostenerstattung anderen Miteigentümern die Nutzung ein zu räumen.

3. Bestellung und Abberufung des Verwalters

Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer.
Erste Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens drei Jahre. Danach Bestellung auf höchstens fünf Jahre. Die wiederholte Bestellung ist zulässig.
Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, auch ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.

4. Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters

Kein Sachkundenachweis für Gewerbeerlaubnis. Die Weiterbildungspflicht bleibt.
Aber jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, als Teil einer ordnungsmäßigen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu verlangen es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.
Genaueres wird in der Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Zertifizierter-Verwalter) Prüfungsverordnung – ZertVerwV geregelt.
In dieser Verordnung ist auch geregelt, wann Personen aufgrund anderweitiger Qualifikationen von der Prüfung befreit sind, insbesondere weil sie die Befähigung zum Richteramt, einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt, eine abgeschlossene Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann oder zur Immobilienkauffrau odereinen vergleichbaren Berufsabschluss besitzen.
Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten. (01.12.2022)
Verwalter, die bei Inkrafttreten bereits bestellt sind , gelten gegenüber den Wohnungseigentümern bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter.

5. Erweiterte Befugnisse des Verwalters

So kann der Verwalter, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

6. Eigentümerversammlungen und Beschlussfassungen werden einfacher

  • Nutzung von Digitalisierung.
  • Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
  • Beschlussfähigkeit unabhängig von der Zahl der Anwesenden.
  • Einberufungsfrist künftig 3 Wochen.
  • Ersetzt wird z.B. bei Einberufungsverlangen und Umlaufbeschlüssen die Schriftform durch Textform.

7. Verwaltungsbeirat

  • Zahl der Beiratsmitglieder kann künftig durch Beschluss bestimmt werden.
  • Haftung wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt bei unentgeltlicher Tätigkeit.
  • Ausdrücklich wird als Aufgabe die Überwachung des Verwalters zugewiesen.