Dienstleistungen

Immobilienmakler, Bauträger, Baubetreuer, Wohnimmobilienverwalter

Aktuelles zum Gesetzgebungsverfahren

  • Am 23.10.2017 wurde das „Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler“ verkündet
  • Das Gesetz trat zum 01.08.2018 in Kraft.

Neu für Immobilienmakler:

  • Weiterbildungsverpflichtung, 20 Stunden innerhalb von 3 Jahren. Verstöße können mit einem Bußgeld geahndet werden.
  • Die Fortbildungspflicht gilt auch für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende Personen.
  • Kein Sachkundenachweis
  • Keine Berufshaftpflichtversicherung

Neu für Wohnimmobilienverwalter:

  • Für gewerbliche Verwalter von Wohnimmobilien wird eine Erlaubnispflicht erstmals eingeführt
  • Diese Erlaubnispflicht gilt für WEG-Verwalter und Mietverwalter von Wohnraum
  • Weiterbildungsverpflichtung, 20 Stunden innerhalb von 3 Jahren. Verstöße können mit einem Bußgeld geahndet werden.
  • Die Fortbildungspflicht gilt auch für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende Personen.
  • Voraussetzungen sind Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse und eine Berufshaftpflichtversicherung
  • Inkrafttreten der neuen Regelungen zum 01.08.2018
  • Übergangsfrist für vor dem 01.08.2018 bereits tätige Wohnimmobilienverwalter zur Erlaubnisbeantragung bis 01.03.2019.
  • Einzelheiten sind in einer Rechtsverordnung geregelt:
    Makler- und Bauträgerverordnung -MaBV

Makler, Bauträger, Baubetreuer gem. § 34c GewO (Gewerbeordnung)

Wer gewerbsmäßig nachfolgende Tätigkeiten ausüben will, bedarf der Erlaubnis der zuständigen Behörde.

Immobilienmakler

ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt oder (als sog. Nachweismakler) die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will (§ 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO).

Darlehensvermittler

ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Darlehensverträgen mit Ausnahme von Verträgen im Sinne des § 34i Abs. 1 Satz 1 GewO vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will (§ 34c Abs. 1 Nr. 2 GewO). Die Gewährung von Darlehen im eigenen Namen gehört nicht dazu.

Bauträger

ist, wer Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten oder durchführen und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs -oder Nutzungsrechte verwenden will (§ 34c Abs. 1 Nr. 3 a GewO).

Baubetreuer

ist, wer Bauvorhaben im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen will (§ 34c Abs. 1 Nr. 3 b GewO).

Selbständiger Hausverwalter,

wenn er Verträge über die von ihm verwalteten Wohnungen vermitteln will, sofern es sich dabei um mehr als 2 - 3 Wohnungen jährlich handelt.
Für Finanzanlagenvermittler gilt seit 01.01.2013 § 34 f GewO.
Für Immobiliardarlehensvermittler gilt seit 16.03.2016 § 34 i GewO.

Wohnimmobilienverwalter

ist, wer gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des § 1 Absatz 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume im Sinne des § 549 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verwaltet. (§ 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO).
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Erlaubniserteilung / Voraussetzungen

Zuverlässigkeit

Erlaubnis ist zu versagen, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass der Antragsteller oder eine der Personen, die mit der Leitung des Betriebes oder einer Zweigniederlassung beauftragt sind, die für den Gewerbebetrieb erforderliche Zuverlässigkeit nicht besitzt.
Die erforderliche Zuverlässigkeit besitzt in der Regel nicht, wer in den letzten fünf Jahren vor Stellung des Antrages wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betruges, Untreue, Geldwäsche, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder einer Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt worden ist.

Geordnete Vermögensverhältnisse

Dies ist in der Regel nicht der Fall, wenn über das Vermögen des Antragstellers das Insolvenzverfahren eröffnet worden oder er in das vom Vollstreckungsgericht zu führende Verzeichnis (§ 26 Abs. 2 Insolvenzordnung, § 882b Zivilprozessordnung) eingetragen ist.

Berufshaftpflichtversicherung (nur für Wohnimmobilienverwalter)

Der Antragsteller, der ein Gewerbe als Wohnimmobilienverwalter betreiben will, muss den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung erbringen.
Gem. § 15 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) beträgt die Mindestsumme 500 000,- Euro für jeden Versicherungsfall und 1.000 000,- Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres. Weitere Einzelheiten regeln §§ 15 und 15a MaBV.

Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter (§ 34c Absatz 2a GewO)

Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter sind verpflichtet, sich in einem Umfang von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren weiterzubilden.
Das Gleiche gilt entsprechend für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende beschäftigte Personen.
Für den Gewerbetreibenden ist es ausreichend, wenn der Weiterbildungsnachweis durch eine im Hinblick auf eine ordnungsgemäße Wahrnehmung der erlaubnispflichtigen Tätigkeit angemessene Zahl von beim Gewerbetreibenden beschäftigten natürlichen Personen erbracht wird, denen die Aufsicht über die direkt bei der Vermittlung von Immobilen nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO oder der Verwaltung von Wohnimmobilien nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nr. 4 GewO mitwirkenden Personen übertragen ist und die den Gewerbetreibenden vertreten dürfen.
Gem. § 15b MaBV kann die Weiterbildung in Präsenzform, in einem begleitetem Selbststudium (nachweisbare Lernerfolgskontrolle erforderlich), durch betriebsinterne Maßnahmen des Gewerbetreibenden oder in einer anderen geeigneten Form stattfinden. (Vorgaben und Anforderungen an die Weiterbildungsmaßnahmen regeln Anhang 1 und 2 zu § 15b MaBV).
Die Nachweise für die Weiterbildung sind zu sammeln und 5 Jahre aufzubewahren (Vergl. § 15b Abs. 2 MaBV).
Die Nachweise sind nur auf Verlangen der Behörde vorzulegen. (§ 15b Abs. 3 MaBV)
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Erlaubnisbeantragung für alle oder einzelne Tätigkeiten?

Die Erlaubnis nach § 34c GewO kann für einzelne der genannten Tätigkeiten oder für alle zusammen beantragt werden. Die Voraussetzungen sind immer die gleichen. Die Kosten können aber erheblich variieren. Es sollte genau überlegt werden, ob die umfassende Erlaubnis beantragt wird oder nur eine Teilerlaubnis für einzelne, tatsächlich angebotene Leistungen. Eine spätere Erweiterung ist dann allerdings erneut gebührenpflichtig. Vor allem im Hinblick auf den gegebenenfalls nach der MaBV (Makler –und Bauträgerverordnung) vorzulegenden Prüfbericht ist auch noch zu beachten, dass § 34c Absatz 1 Satz 1 GewO zwischen erlaubnispflichtigen Tätigkeiten nach Nr. 1, Nr. 2, Nr. 3 a u. b unterscheidet.
Da Gewerbetreibende diesen Prüfbericht regelmäßig (auf ihre Kosten) nur dann vorzulegen haben, wenn sie erlaubnispflichtige Tätigkeiten nach Nr. 3 als Bauträger nach Nr. 3a und/oder als Baubetreuer nach Nr. 3b) ausüben, sollte auch unter diesem Aspekt geprüft werden, für welche (Teil-)Bereiche die Erlaubnis beantragt wird bzw. erforderlich ist.

Wer hat die Erlaubnis zu beantragen?

Die Erlaubnis kann sowohl von natürlichen als auch von juristischen Personen, z.B. einer AG, GmbH, UG (haftungsbeschränkt), beantragt werden.
Bei Personengesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit (z.B. OHG, KG, BGB-Gesellschaft) ist eine Erlaubnis für jeden geschäftsführenden Gesellschafter erforderlich. Dies gilt auch für Kommanditisten einer KG, wenn sie Geschäftsführungsbefugnis besitzen und damit als Gewerbetreibende anzusehen sind.
Wenn die Tätigkeit in der Rechtsform einer AG, GmbH oder auch UG (haftungsbeschränkt) ausgeübt werden soll, benötigt immer die juristische Person als solche die Erlaubnis. Dann reicht es nicht, wenn z.B. dem GmbH-Geschäftsführer oder dem beziehungsweise den Gesellschaftern eine Erlaubnis erteilt wurde. Das sollte bei der Vorbereitung der Gewerbetätigkeit immer mit bedacht werden, damit keine doppelten Erlaubnisgebühren anfallen. Im Gründungsstadium einer juristischen Person ist die Erlaubnis unabhängig von dem über den Notar laufenden Handelsregister-Eintragungsverfahren von dem bzw. den Gründungsgesellschaftern bei der Erlaubnisbehörde zu beantragen, die mit der Antragsabwicklung die zur Geschäftsführung bestimmte/n Person/en beauftragen können. Wenn die juristische Person bereits im Handelsregister eingetragen ist und erst dann die erforderliche Erlaubnis beantragt wird – was aufgrund einer zum 1. 11.2008 in Kraft getretenen Gesetzesänderung (Mo-MiG) möglich ist – sind die Geschäftsführung bzw. der Vorstand für die Erlaubniserteilung verantwortlich. Das gilt auch für den Fall, dass Änderungen oder Ergänzungen der Erlaubnis notwendig werden. Auch ein Wechsel in der Geschäftsführung oder im Vorstand juristischer Personen ist der zuständigen Behörde unverzüglich anzuzeigen (§ 9 MaBV). Aber im Gegensatz zu Personengesellschaften haben diese personellen Veränderungen bei juristischen Personen keine Auswirkungen auf den Bestand der Erlaubnis. Das gilt auch für Gesellschafterwechsel.
Die Erlaubnis nach § 34c GewO ist persönlich und nicht übertragbar, d. h. sie erlischt mit dem Tod des Inhabers, der Betriebsaufgabe bzw. dem Wegfall der juristischen Person oder dem Verzicht des Inhabers. Sie ist unbefristet, d. h. sie gilt ohne zeitliche Beschränkung, und ist nicht raum- oder ortsgebunden, d. h. sie gilt für den gesamten Geltungsbereich der Gewerbeordnung, also die Bundesrepublik Deutschland.
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Zuständigkeit

Zuständige Behörden für die Erlaubniserteilung sind in Rheinland-Pfalz die Ordnungsämter der Stadt- beziehungsweise Verbandsgemeindeverwaltungen, die auch die entsprechenden Antragsvordrucke bereithalten.
Der Erlaubnisantrag ist grundsätzlich bei der für den beabsichtigten Betriebssitz zuständigen Verwaltungsbehörde zu stellen.
Natürliche Personen, die bei Antragstellung noch nicht wissen, wo sie ihren (künftigen) Betriebssitz begründen wollen, können die Erlaubnis auch bei ihrer Wohnsitzbehörde beantragen.

Ferner zu beachten: Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer (MaBV)

Absicherungspflicht von Vermögenswerten des Auftraggebers

Die Gewerbetreibenden, die zur Ausführung ihrer Aufträge Vermögenswerte der Auftraggeber erhalten oder zu deren Verwendung sie ermächtigt werden, haben dem Auftraggeber gem. §§ 2,3 MaBV in Höhe dieser Vermögenswerte Sicherheit zu leisten oder zu diesem Zweck eine Versicherung abzuschließen.
Dies gilt nicht in den Fällen des § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 Buchstabe a der Gewerbeordnung, sofern dem Auftraggeber Eigentum an einem Grundstück übertragen oder ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll. Zu sichern sind Schadensersatzansprüche des Auftraggebers wegen etwaiger von dem Gewerbetreibenden und den Personen, die er zur Verwendung der Vermögenswerte ermächtigt hat, vorsätzlich begangener unerlaubter Handlungen, die sich gegen die in Satz 1 bezeichneten Vermögenswerte richten.

Prüfbericht bis 31. Dezember vorlegen

Gewerbetreibende im Sinne des § 34c Absatz 1 Nr. 3 a und b GewO (Bauherr und Baubetreuer) habe sich gem. § 16 MaBV auf eigene Kosten jedes Jahr durch einen geeigneten Prüfer prüfen zu lassen und den Prüfungsbericht der zuständigen Behörde bis spätestens 31. Dezember des darauf folgenden Jahres vorzulegen. Sofern der Gewerbetreibende gem. § 34c Absatz 1 Nummer 3 a und b der GewO im Berichtszeitraum keine nach § 34c Absatz 1 Satz 1 GewO erlaubnispflichtige Tätigkeit ausgeübt hat, hat er spätesten bis 31. Dezember des darauf folgenden Jahres anstelle des Prüfberichts eine entsprechende Erklärung zu übermitteln.
§ 10 MaBV Buchführungspflicht
§ 11 MaBV Informationspflicht und Werbung
§ 19 MaBV Grenzüberschreitend tätig werdende Makler
Für Makler aus anderen EU-Mitgliedstaaten ist eine Maklererlaubnis in Deutschland nicht in jedem Fall erforderlich. Makler, die von einer Niederlassung in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union bzw. des EWR in Deutschland nur vorübergehend selbständig gewerbsmäßig tätig werden, sind nach der Gewerbeordnung von der Erlaubnispflicht befreit. Auch eine Gewerbeanzeige muss in diesem Falle nicht erfolgen. Eine Niederlassung besteht, wenn eine selbständige gewerbsmäßige Tätigkeit auf unbestimmte Zeit und mittels einer festen Einrichtung von dieser aus tatsächlich ausgeübt wird.
Diese Ausnahme greift nicht, wenn die Tätigkeit zur Umgehung der Erlaubnispflicht in Deutschland aus dem anderen Mitgliedstaat der EU oder des EWR heraus erbracht wird.
Die Verordnung findet allerdings keine Anwendung auf Gewerbetreibende, die als Versicherungs- oder Bausparkassenvertreter im Rahmen ihrer Tätigkeit Darlehen vermitteln, wenn sie für Versicherungsgesellschaften oder Bausparkassen tätig sind, die der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) unterliegen. Auch Gewerbetreibende (zum Beispiel Hausverwalter) die den von ihnen für Rechnung Dritter verwalteten Grundbesitz vermitteln, unterliegen hinsichtlich dieser Tätigkeit nicht den Vorschriften der Verordnung.

Wohnungsvermittlungsgesetz

Neben der Erlaubnispflicht des § 34c GewO und der MaBV haben Immobilienmakler bei der Vermittlung von Wohnraum zum Abschluss eines Mietvertrages darüber hinaus das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung zu beachten. Nach diesem Gesetz darf der Wohnungsvermittler Wohnräume nur anbieten, wenn er dazu einen Auftrag vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten hat.
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