Neue Regeln für Makler und Verwalter

Der Begriff des Wohnimmobilienverwalters wurde erstmals in der neuen Fassung des § 34 c Abs. 1 Nr. 4 Gewerbeordnung (GewO) festgeschrieben und umfasst die Wohnungseigentumsverwalter und Mietwohnungsverwalter. Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEGs) die ausschließlich die Verwaltung ihrer WEG in Eigenregie regeln, fallen nicht unter die neuen Regeln der § 34c GewO, da es sich hierbei in der Regel um die „Verwaltung eigenes Vermögens“ handelt.

Für die bislang erlaubnisfreie Tätigkeit wird eine Erlaubnispflicht eingeführt. Für diese Erlaubniserteilung nach § 34c GewO müssen künftig persönliche Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse sowie der Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung nachgewiesen werden. Nach § 15 MaBV beträgt die Mindestversicherungssumme 500.000 Euro für jeden Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres.

Für Immobilienmakler gilt, dass sie ihre Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse nachweisen müssen. Sie müssen allerdings keine Berufshaftpflichtversicherung abschließen.

Immobilienmaklern und Wohnimmobilienverwaltern wird eine Weiterbildungspflicht (20 Zeitstunden innerhalb von drei Jahren) auferlegt, die gleichzeitig auch für die bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit unmittelbar mitwirkenden Angestellten gilt. Grundsätzlich gilt die Weiterbildungspflicht für sämtliche Erlaubnisinhaber, unabhängig davon, ob von der Erlaubnis Gebrauch gemacht wird.

Ist der Gewerbetreibende eine juristische Person, obliegt die Weiterbildungspflicht grundsätzlich allen gesetzlichen Vertretern. Im Einzelfall kann jedoch bei juristischen Personen mit mehreren gesetzlichen Vertretern auf die Weiterbildung verzichtet werden, wenn die übrigen gesetzlichen Vertreter die erforderliche Weiterbildung durchführen und der nicht weitergebildete gesetzliche Vertreter nicht selbst erlaubnispflichtige Tätigkeiten vornimmt. Dies ist beispielsweise durch einen Gesellschafterbeschluss oder Geschäftsführervertrag nachzuweisen.

Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter, die eine erfolgreich abgelegte Abschlussprüfung als Immobilienkaufmann oder Immobilienkauffrau sowie als Geprüfter Immobilienfachwirt oder Geprüfte Immobilienfachwirtin nachweisen können, sind in den ersten drei Jahren nach Aufnahme ihrer erlaubnispflichtigen Tätigkeit von der Weiterbildungspflicht befreit.

Nach § 15 b GewO kann die Weiterbildung in Präsenzform, in einem begleiteten Selbststudium, durch betriebsinterne Maßnahmen des Gewerbetreibenden oder in einer anderen geeigneten Form erfolgen. Im Falle eines begleiteten Selbststudiums, wie beispielsweise Webinare oder eLearning, muss eine Lernerfolgskontrolle durch den Anbieter der Weiterbildung erfolgen. Bloßes Lesen von Fachliteratur ohne fachliche Begleitung wird als Weiterbildungsmaßnahme nicht anerkannt. Es ist ausreichend, wenn sich eine angemessene Zahl der beim Gewerbetreibenden beschäftigten Personen weiterbildet, denen die Aufsicht über die bei den erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden Beschäftigten obliegt (Delegation). Die beaufsichtigten Personen müssen eine unmittelbare Weisungsbefugnis gegenüber den Beschäftigten, die die erlaubnispflichtigen Tätigkeiten ausüben, haben (beispielsweise: Abteilungs- oder Bereichsleiter, Betriebsleiter einer Zweigniederlassung). Sind diese Personen selbst mit der Durchführung der erlaubnispflichtigen Tätigkeit befasst, ist eine Delegation der Weiterbildungspflicht auf nachgeordnete Beschäftigte nicht zulässig. Über die durchgeführten Weiterbildungsmaßnahmen müssen Nachweise und Unterlagen gesammelt werden, welche anschließend fünf Jahre auf einem dauerhaften Datenträger in den Geschäftsräumen aufzubewahren sind. Die Aufbewahrungsfrist beginnt mit dem Ende des Kalenderjahres, in dem die Weiterbildungsmaßnahmen erfolgten. Auf Anordnung der für die Erlaubniserteilung zuständigen Behörde muss der Gewerbetreibende eine unentgeltliche Erklärung über die Erfüllung der Weiterbildungspflicht in den vorangegangenen drei Kalenderjahren abgeben. Die Erklärung soll alle weiterbildungspflichtigen Beschäftigten umfassen, die im jeweiligen Weiterbildungszeitraum im Unternehmen tätig waren, somit auch ausgeschiedene Mitarbeiter.

Für die Berechnung des ersten Weiterbildungszeitraums ist das Kalenderjahr 2018 zugrunde zu legen. Somit kann die Abgabe der Erklärung erstmals nach Ablauf des Kalenderjahres 2020 für den Weiterbildungszeitraum 2018 bis 2010 (1. Januar 2018 bis 31. Dezember 2020) angeordnet werden. Die MaBV enthält in der Anlage 3 der neuen Fassung eine Mustererklärung. Zudem kann die Erklärung auch elektronisch erfolgen. Wer die Erklärung nicht oder nicht rechtmäßig vorlegt, begeht eine Ordnungswidrigkeit.

Die Neuregelungen sind am 1. August 2018 in Kraft getreten. Wohnimmobilienverwalter, die zu diesem Zeitpunkt schon tätig waren, haben nach Inkrafttreten der neuen Vorgaben bis zum 1. März 2019 Zeit, um die erforderliche Erlaubnis nach § 34c GewO zu beantragen.

Für die Erteilung der Erlaubnis nach § 34 c GewO sind in Nordrhein-Westfalen die Ordnungsbehörden der Kreise und kreisfreien Städte zuständig.

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