Standortmanagement

Bauleitplanung

Die Bauleitplanung ist das wichtigste Planungsinstrumentarium für die raumplanerische und städtebauliche Entwicklung von Gemeinden. Dabei spielen die zwei Planungsstufen - der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan - eine wesentliche Rolle. Bauleitplanung ist dabei nicht nur für Gemeinden von Bedeutung. Vielmehr ist sie auch für die Unternehmen elementarer Bedeutung.

Was ist ein Flächennutzungsplan und wozu sind Bebauungspläne gedacht?

Mithilfe von Flächennutzungsplänen (FNP) stellen Kommunen die beabsichtigte und bestehende Art der baulichen Nutzung grafisch für das gesamte Gemeindegebiet in ihren Grundzügen für einen Zeithorizont von in der Regel 10 bis 15 Jahren dar. In Rahmen dieser Planungsstufe werden Vorentscheidungen getroffen, an welcher Stelle im Gemeindegebiet beispielsweise eine gewerbliche Nutzung, gemischte Nutzungen (Wohnen und Gewerbe) oder Wohnnutzung weiterentwickelt oder neu realisiert werden sollen. Dementsprechend wird der Flächennutzungsplan auch als sogenannter vorbereitender Bauleitplan bezeichnet.
Aus dem Flächennutzungsplan wird der Bebauungsplan (B-Plan) entwickelt, der damit gewissermaßen das (verbindliche) Ergebnis der konkreten Planung eines in der Regel nur kleineren Teilgebiets (Geltungsbereich) darstellt. Der Bebauungsplan enthält die parzellenscharfen rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Demnach überführt der Bebauungsplan die Darstellungen aus dem Flächennutzungsplan in rechtsverbindliche Festsetzungen und wird u.a. deshalb auch verbindlicher Bauleitplan genannt. Dabei regelt er die Art und Weise der möglichen Bebauung von Grundstücken und die Nutzung der im Geltungsbereich frei zu haltenden Flächen.

Welche Inhalte sind im Bebauungsplan zu finden?

Die Inhalte eines Bebauungsplans, regelt das Baugesetzbuch (§ 9 BauGB). Demnach können sich im Bebauungsplan Vorschriften zu folgenden Punkten finden:
  • Die Art der baulichen Nutzung legt fest, ob es sich um ein reines Wohngebiet oder ein Gewerbegebiet handelt.
  • Das Maß der baulichen Nutzung regelt, welcher Anteil des Grundstücks bebaut werden darf (Grundflächenzahl GRZ) und bestimmt das Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche (Geschossflächenzahl GFZ).
  • Abstandsflächen: Gebäude müssen einen Mindestabstand zum Nachbargrundstück einhalten, der jeweils in den Landesbauordnungen vorgeschrieben ist.
  • Bauweise: „Offene Bauweise“ scheibt einzeln stehende Häuser vor, was auch Doppel- oder Reihenhäuser von bis zu 50 Meter Länge sein können. „Geschlossene Bauweise“ bedeutet, dass auf der Grundstücksgrenze Haus an Haus gebaut werden muss.
  • Baulinien, Baugrenzen und Baufenster legen fest, in welchem Bereich und in welcher Richtung gebaut werden darf. Innerhalb des festgesetzten Baufensters muss das Gebäude errichtet werden. Dabei darf die Baugrenze nicht überschritten werden. Ist eine Baulinie gegeben muss zwingend an diese gebaut werden.
  • Dachvorgaben können die Ausrichtung des Dachfirstes, die Dachneigung und das Material der Dacheindeckung vorgegeben.
  • Lärmkontingente und weitere Festsetzungen.

Bedeutung der Bauleitplanung für Unternehmen

Bauleitplanung ist nicht nur ausschließlich wichtig, wenn Unternehmen eine Baugenehmigung brauchen. Sie müssen sich mit der Bauleitplanung, insbesondere bei betrieblichen Entscheidungen, wie einer Standortverlagerung, Neuansiedlung, Umnutzung oder Erweiterung vertieft auseinander setzen. In all diesen Fällen ist die Kenntnis über die mögliche Art der Flächennutzung wichtig, da die Erfordernisse des Unternehmens mit den geplanten Entwicklungen in den Bauleitplänen vereinbar sein müssen. Mit der Bauleitplanung können auch die hierfür erforderlichen Voraussetzungen neu geschaffen werden.
Selbst ohne eigene betriebliche Initiativen können bestehende Unternehmen von der Bauleitplanung betroffen sein, wenn sie entweder selbst innerhalb eines zu ändernden Plangebietes liegen oder aber Planungen in einem benachbarten Gebiet erfolgen, die auch für die angrenzenden Planbereiche Auswirkungen haben. Dies kann beispielsweise heranrückende Wohnbebauung sein, die die Unternehmen in ihrer Entwicklungsmöglichkeit einschränkt oder gar hemmt.

Welche Rolle hat die IHK in der Bauleitplanung?

Entsprechend ihrer Funktion als Träger öffentlicher Belange (TöB) vertritt die IHK im Rahmen der Bauleitplanung im Anhörungsverfahren die Gesamtinteressen der regionalen Wirtschaft, um auf Fehlplanungen und Standortnachteile für gewerbliche Unternehmen hinzuweisen und von Beginn an zu vermeiden. Im Rahmen der Aufstellung dieser Bauleitpläne werden öffentliche und private Belange gegeneinander und untereinander gerecht abgewogen. Die IHK zu Essen vertritt dabei das gesamtwirtschaftliche Interesse, indem sie in dieser vorbereitenden Planungsphase im Sinne der gewerblichen Wirtschaft Stellungnahmen abgibt.
Die IHK achtet in den Stellungnahmen auf die Sicherung der Belange der Wirtschaft, wie die Entwicklung einer wirtschaftsfreundlichen Infrastruktur, Vorhaltung ausreichend großer Gewerbeflächen und ausreichend Abstand zwischen gewerblicher Nutzung und ruhiger Wohnnutzung oder Naturschutzflächen. Für den Fall, dass im Rahmen der Bauleitplanung unterschiedliche Interessenlagen zwischen kommunalen Belangen und gewerblichen Erfordernissen auftreten, versucht die IHK im konstruktiven Dialog einen Interessensausgleich herzustellen.

Verfahrensschritte der Bauleitplanung

Voraussetzung für ein bauleitplanerisches Tätigwerden der Gemeinde ist die Erforderlichkeit der Planung über das entsprechende Gebiet. Dementsprechend muss für die Einleitung eines Bauleitplanverfahrens ein städtebauliches Erfordernis vorliegen. Die Anregung für die Einleitung eines Verfahrens kann dabei grundsätzlich durch jedermann erfolgen.
Alle Bauleitpläne (Flächennutzungspläne, Bebauungspläne) haben bei ihrer Aufstellung im wesentlichen die gleichen Verfahrensschritte zu durchlaufen. Geregelt ist der Ablauf in den Paragrafen zwei bis dreizehn Baugesetzbuch (BauGB).
Phasen eines Bauleitplanverfahrens sind:
  • Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplanes / Flächennutzungsplanes
  • Bekanntmachung im Amtsblatt
  • Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und Träger öffentlicher Belange
  • Festlegung des Untersuchungsrahmens des Umweltberichts
  • Billigungs- und Auslegungsbeschluss
  • Förmliche Beteiligung der Öffentlichkeit und Bekanntmachung der Auslegung
  • Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange
  • Prüfung der Anregungen nach den Beteiligungen und Vorbereitung der Abwägung
  • Beschluss der Stadt / Gemeinde (in Ausnahmefällen Überprüfung durch die höhere Verwaltungsbehörde)
  • Ortsübliche Bekanntmachung / im Amtsblatt / Inkrafttreten des Bebauungsplanes / Flächennutzungsplanes
Wichtige Hinweise:
Das gesamte Verfahren bis zum Inkrafttreten eines neuen Bebauungsplanes ist zeit- und verwaltungsaufwendig. Es gewährleistet jedoch, dass die Betroffenen zu einem frühen Zeitpunkt von den Absichten der Kommunen erfahren und die Möglichkeit erhalten, ihre Anregungen und Bedenken zu äußern.
Auch betroffene Unternehmen können (und sollten!!) bei der vorgezogenen Bürgerbeteiligung und später bei der öffentlichen Auslegung Einsicht in die Pläne nehmen und sich dazu äußern. Sofern betriebliche Interessen berührt werden, ist es sinnvoll, sich auch mit der Industrie- und Handelskammer oder mit den örtlichen Gremien in Verbindung zu setzen. Die Industrie- und Handelskammer ist als Träger öffentlicher Belange am Verfahren beteiligt. Sie kann zu jedem Flächennutzungs- und Bebauungsplan eine Stellungnahme aus Sicht der Gesamtwirtschaft des Kammerbezirks abgeben.
Für Unternehmen ist es wichtig, laufend darauf zu achten, ob für ihren Standort Bauleitplanungen durchgeführt werden sollen. Dies gilt ebenso für die nähere Umgebung, da zum Beispiel eine heranrückende Wohnbebauung genauso zu Problemen führen kann wie eine unmittelbare Überplanung. Auch wenn ein Bauleitplan die derzeitige Situation noch nicht nachteilig beeinflusst, so ist doch zu prüfen, ob möglicherweise spätere Betriebserweiterungen oder Produktionsumstellungen erschwert oder verhindert werden könnten.

Aktuelle Planverfahren

Seit dem Jahr 2017 sind die Kommunen verpflichtet, neu aufgestellte Bauleitpläne ins Internet einzustellen. Darüber hinaus stellen viele Gemeinden auch bereits bestehende Bauleitpläne sowie die Bebauungspläne und Flächennutzungspläne, die sich aktuell im Verfahren befinden, ins Internet ein.
Die Bauleitpläne der Städte und Gemeinden in Nordrhein-Westfalen sind über den folgenden Link zugänglich.
https://www.bauleitplanung.nrw.de
Hinweis: Die weiteren Verlinkungen in der Anwendung beruhen auf den Angaben der jeweiligen Kommunen.

Ihre Anmerkungen zu Planungen

Ihre Meinung ist uns wichtig!
Sind Sie als Unternehmen von einer Planung betroffen? Haben Sie Bedenken und Vorbehalte?
Wenn Sie im Rahmen einer Öffentlichkeitsbeteiligung eine Stellungnahme abgeben, teilen Sie uns gerne Ihre Anregungen und Bedenken mit. Wir können Ihre Anmerkungen und Erläuterungen in der Stellungnahme der IHK berücksichtigen, sofern sie mit dem gesamtwirtschaftlichen Interesse vereinbar sind.
Bei Fragen zum Thema Bauleitplanung sprechen Sie uns gerne an!