WEG-Reform

Neue Regelungen für Wohnungseigentümer und Hausverwalter

Das Gesetz zur Modernisierung von Wohnungseigentum (WEMoG) ist am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten und bringt für Wohnungseigentümer und Hausverwaltungen zahlreiche Änderungen mit sich. Die wichtigsten Informationen haben wir hier zusammengestellt. Die Regelungen gelten grundsätzlich auch für alle Gemeinschaften, die vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes entstanden sind.

Sondereigentum

Der Gesetzgeber hat die Sondereigentumsfähigkeit von Gemeinschaftsflächen auf Stellplätze und Terrassen ausgedehnt.
Gesetzestext: § 3 WEG

Rechtsfähigkeit der Wohneigentümergemeinschaft

Die bisher schwierige Unterscheidung, ob die Gemeinschaft oder der einzelne Wohnungseigentümer Träger von Rechten und Pflichten ist, entfällt. Träger ist ausschließlich die Gemeinschaft, welche durch ihre Organe handelt. Das Vorverlegen des Entstehens der Wohnungseigentumsgemeinschaft auf den Zeitpunkt des Anlegens der Wohnungsgrundbücher trägt ebenfalls zur Vereinfachung bei. Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen sind demnach ausschließlich gegen die Gemeinschaft zu erheben.
Gesetzestext: § 9a WEG

Eigentümerversammlungen

Eigentümerversammlungen können zukünftig flexibler gestaltet werden.
  • Um eine effiziente Entscheidungsfindung zu gewährleisten, ist künftig jede Versammlung beschlussfähig. Dazu wurden die Vorschriften zur Beschlussfähigkeit ersatzlos gestrichen. Selbst wenn nur ein Wohnungseigentümer bei der Versammlung anwesendist, ist diese beschlussfähig.
  • Die Wohnungseigentümer dürfen beschließen, dass bestimmte Eigentümer online an der Versammlung teilnehmen. Eine reine Onlineversammlung ist allerdings nicht vorgesehen.
  • Die Frist für die Einberufung von Eigentümerversammlungen wird von zwei auf drei Wochen verlängert. Das dafür erforderliche Einberufungsverlangen kann durch Wohnungseigentümer nunmehr auch via Textform, beispielsweise per E-Mail, erfolgen.
  • Umlaufbeschlüsse bedürfen künftig ebenfalls nur noch der Textform. Dies eröffnet die Möglichkeit, elektronische Kommunikationsmittel wie E-Mail zu nutzen. Der Grundsatz der Allstimmigkeit bleibt bei Umlaufbeschlüssen erhalten. Allerdings kann die Eigentümerversammlung für konkrete Beschlussgegenstände festlegen , dass ein Mehrheitsbeschluss ausreicht.
Gesetzestext: § 23 WEG

Baumaßnahmen

Das Miet- und Wohnungseigentumsrecht wird harmonisiert, indem Mieter künftig dazu verpflichtet sind, Baumaßnahmen, die der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums dienen, zu dulden.
Gesetzestext: § 15 WEG
Bauliche Veränderungen sind mit einfacher Mehrheit möglich, auf die Zustimmung aller von der Maßnahme betroffenen Eigentümer kommt es nicht an. Allerdings tragen in diesen Fällen auch nur diejenigen Eigentümer die Kosten, die der Maßnahme zugestimmt haben, es sei denn, die Entscheidung wurde mit mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen.
Darüber hinaus hat jeder einzelne Eigentümer das Recht, bauliche Veränderungen auf eigene Kosten zu verlangen, die
  • dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung,
  • dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
  • dem Einbruchschutz und
  • dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit hoher Kapazität
dienen.
Gesetzestext: § 20 WEG

Jahresabrechung

Die Jahresabrechnung kann künftig nur noch bei Unrichtigkeit der Zahlbeträge, die auf die einzelnen Wohneigentümer fallen, erfolgreich angefochten werden.
Zudem wird der Verwalter verpflichtet, nach Ablauf eines Kalenderjahres statt der bisher erforderlichen Abrechnung einen Vermögensbericht zu erstellen. Dieser muss eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens sowie der Rücklagen enthalten.
Gesetzestext: § 28 WEG

Rechte und Pflichten der Hausverwaltung

Zukünftig wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags gilt diese Vertretungsbefugnis jedoch nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer.
Faktisch hat der Verwalter dadurch im Außenverhältnis künftig eine nahezu unbeschränkte Vertretungsmacht für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Innenverhältnis hingegen obliegen weiterhin alle wesentlichen Entscheidungen der Wohnungseigentümergemeinschaft, die als Beschluss zu fassen sind.
Der Verwalter kann künftig jedoch eigenverantwortlich über dringende Maßnahmen und solche entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung für die Wohnungseigentümer sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, ohne dass es dafür einer Beschlussfassung bedarf.
Der Kreis der Maßnahmen und damit einhergehend der Grad der Eigenverantwortlichkeit des Verwalters steigt der Gesetzesbegründung zufolge mit der Größe der Anlage. Beispielhaft umfasst sind je nach Einzelfall kleinere Reparaturen oder der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen.
Die Wohnungseigentümer können durch Beschlüsse die Befugnisse des Verwalters einschränken und erweitern.
Gesetzestext: § 9b WEG
Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein wichtiger Grund ist nicht mehr erforderlich. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.
Gesetzestext: § 26 WEG

Zertifizierung des Verwalters

Eine weitreichende Änderung für Verwalter stellt über die §§ 19,26a WEG eingeführte Zertifizierung dar.
Zukünftig darf sich zertifizierter Verwalter nennen,
„wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.“
Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, von der Versammlung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu verlangen.
Um die Entwicklung und Umsetzung des Zertifizierungsverfahrens zu gewährleisten, besteht der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform, also ab dem 1. Dezember 2022.
Gesetzestext: § 19 WEG
Hinweis: Für Verwalter, die bereits bestellt sind, gilt eine dreieinhalbjährige Übergangsfrist (bis zum 31. Mai 2024). Dies bedeutet ab Inkrafttreten der WEG-Reform gelten sie für diesen Zeitraum gegenüber den Wohnungseigentümern als qualifizierter Verwalter und müssen erst nach Ablauf der dreieinhalb Jahre die IHK-Zertifizierung nachweisen.

Für kleine Anlagen (weniger als 9 Sondereigentumsrechte) gibt es eine Ausnahme für die Bestellung eines Verwalters. Hier kann jedoch ein Drittel der Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen.
Stand: 18. Dezember 2020
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