Wirtschaftszweige

Häufige Fragen (FAQs) zum LEAPG

Was ist ein Lokales Entwicklungs- und Aufwertungsprojekt (LEAP) und wer könnte davon profitieren?

Als „LEAP“ bezeichnet man in Rheinland-Pfalz den aufgrund öffentlicher Satzung verbindlich fixierten Zusammenschluss privater Akteure zur Gestaltung oder Aufwertung bestimmter öffentlicher Bereiche.
Von einem LEAP sollen verschiedene Parteien profitieren. Außer den Grundstückseigentümer*innen, die ein solches Projekt entwickeln, werden auch die Interessen der Gemeinde entsprechend berücksichtigt. Eine Übernahme öffentlicher Pflichtaufgaben oder Daseinsvorsorge durch Private ist indes ausgeschlossen.
Die Gestaltung der Innenstädte und die Steigerung der Attraktivität für die Allgemeinheit ist ein wichtiger Gesichtspunkt, um die Lebendigkeit der Innenstädte zu fördern und der Abwanderung der Kaufkraft auf die „grüne Wiese“ sowie in den Online-Handel entgegenzuwirken.

Wo liegen die Vorteile des LEAP im Vergleich zu einer Werbegemeinschaft oder einem sonstigen freiwilligen Zusammenschluss?

Das Inkrafttreten des LEAPG ändert selbstverständlich nichts daran, dass ein Zusammenschluss von Gewerbetreibenden oder Grundstückseigentümer*innen in städtischen Quartieren zu freiwilligen Initiativen weiterhin möglich bleibt. Die Erfahrung zeigte jedoch, dass sich bei diesen Werbegemeinschaften meist nur ein geringer Teil der Betroffenen sowohl aktiv bei der Planung entsprechender Maßnahmen als auch bei der (finanziellen) Umsetzung beteiligen. Dies führt dazu, dass die Projekte ständig davon bedroht sind, dass sich keine Nachfolger für die weitere Gestaltung/Betreuung finden. Damit sind langfristige Maßnahmen häufig nicht plan- und umsetzbar.
Mit der Einrichtung eines LEAP wird die Abwicklung auf einen Aufgabenträger übertragen. Dieser ist für die Ausführung des Maßnahmen- und Finanzierungskonzeptes verantwortlich. Kalkulationssicherheit entsteht dadurch, dass die Gemeinde mittels Satzung die Projektlaufzeit festlegt (max. 5 Jahre) und die finanzielle Ausgestaltung durch die Erteilung der Abgabenbescheide bereits zu Beginn des Projektes sicherstellt.
Damit ein LEAP verbindlich eingesetzt werden kann, müssen zwei Quoren überschritten werden: Es bedarf der Zustimmung der Eigentümer*innen von mindestens 15 Prozent aller im Projektbereich gelegenen Grundstücke, deren vom Projektbereich erfasste Fläche wiederum mindestens 15 Prozent der Gesamtgrundstücksflächen betragen muss. Diese Quoren sind notwendig, denn die LEAP-Abgabenpflicht trifft sodann auch diejenigen Grundstückseigentümer*innen, die der Errichtung des LEAP nicht zugestimmt haben. Damit soll die „Trittbrettfahrer“-Situation vermieden werden, dass jemand von örtlichen Maßnahmen profitiert, ohne sich finanziell daran zu beteiligen.

Droht nicht, dass Gemeinden durch die Einrichtung eines LEAP ihre originären Aufgaben der Daseinsvorsorge auf private Initiativen verlagern?

Die gesetzlichen Pflichtaufgaben der Gemeinde u.a. im Bereich der Daseinsvorsorge bleiben weiter in deren Verantwortung. Durch die Bildung eines LEAP sollen Maßnahmen getragen werden können, die über diese Aufgaben der Gemeinde hinausgehen.
Außerdem bestimmen nicht die Gemeinde, sondern die privaten Akteure die Art und den Umfang der im Rahmen eines LEAP geplanten Maßnahmen. Die Grundstückseigentümer*innen entwerfen mit dem Aufgabenträger einen Maßnahmenkatalog und nehmen damit direkten Einfluss auf die Gestaltung des Konzeptes, welches anschließend von ihren Abgaben finanziert wird.
Als Beispiel könnte angeführt werden, dass in vielen Gemeinden die Reinigung der öffentlichen Straßen von der Gemeinde zentral durchgeführt wird. Diese Aufgabe würde auch weiterhin der Gemeinde obliegen. Jedoch wäre es beispielsweise möglich, dass für die Beseitigung von Graffitis oder Plakaten an den Gebäuden eine zentrale Vergabe im Rahmen des Maßnahmenkonzeptes erfolgt.

Welche rechtlichen Schritte sind zur Einrichtung eines LEAP erforderlich?

Für die Einrichtung eines LEAP bedarf es zunächst eines schriftlichen Antrages durch einen Aufgabenträger an die Gemeinde. Antragsberechtigt ist dieser, wenn er die schriftliche Zustimmung der Eigentümer*innen von mindestens 15 Prozent der Anzahl der im Projektbereich gelegenen Grundstücke, deren vom Projektbereich erfasste Fläche mindestens 15 Prozent der Gesamtgrundstücksflächen beträgt, nachweisen kann.
Grundlage für die Entscheidung des Gemeinderates ist ein zuvor durchzuführendes Anhörungsverfahren. In diesem Verfahren ist zwingend vorgesehen, dass der Antrag zur Einrichtung eines LEAP für die Dauer eines Monats öffentlich ausliegt. Die Informationen, wie Ort und Dauer der Auslegung, sind mindestens eine Woche vorher ortsüblich zu veröffentlichen. Jedermann kann in dieser Zeit Anregungen zum Antrag vorbringen.
Alle betroffenen Grundstückseigentümer*innen müssen über die Auslegung und über das ihnen zustehende Widerspruchsrecht informiert werden.
Außerdem soll die Gemeinde einen Erörterungstermin durchführen, bei dem neben den Eigentümer*innen auch die betroffenen Gewerbetreibenden und Freiberufler*innen sowie die Bürger*innen zugelassen werden.
Die anlässlich des Anhörungsverfahrens gemachten Vorschläge und Einwendungen leitet die Gemeinde dem Aufgabenträger zu. Werden daraufhin wesentliche Bestandteile des Maßnahmen- und Finanzierungskonzepts geändert, erfolgt eine Wiederholung des Anhörungsverfahrens.
Widersprechen die Eigentümer*innen von mehr als einem Drittel der im Projektbereich gelegenen Grundstücke oder von mehr als einem Drittel der im LEAP gelegenen Grundstücksflächen der Einrichtung des LEAP, ist der Antrag von der Gemeinde abzulehnen. Gleiches gilt, wenn Rechte Dritter oder öffentliche Belange, insbesondere städtebauliche Ziele der Gemeinde, beeinträchtigt werden.
Durch dieses Verfahren erhält jeder auch nur mittelbar Betroffene rechtzeitig Kenntnis von geplanten Veränderungen in seinem Umfeld und kann im Rahmen dessen Einfluss nehmen.

Wer könnte bei der Planung eines LEAP unterstützen?

Grundstückseigentümer*innen sollten sich mit anderen Eigentümer*innen des möglichen Projektbereiches beraten, ob diese bereit sind, die geplanten Maßnahmen mitzutragen. Denn für die Antragstellung auf Einrichtung eines LEAP ist die schriftliche Zustimmung der Eigentümer*innen von mindestens 15 Prozent der Anzahl der im Projektbereich gelegenen Grundstücke, deren vom Projektbereich erfasste Fläche mindestens 15 Prozent der Gesamtgrundstücksflächen beträgt, nachzuweisen.
Mieter*innen, die ein Interesse an der Aufwertung des von ihnen gemieteten Objekts haben, ist empfohlen, sich an die jeweiligen Vermieter*innen zu wenden.
Um eine große Akzeptanz der Maßnahmen zu erreichen, können anschließend u. a. folgende Akteure eine wertvolle Hilfe bei der Entwicklung des Projektes sein:
  • Bürgermeister*in, Vertretung von Gemeinde oder Verwaltung,
  • Vertreter*innen ansässiger Behörden, Wirtschaftsförderung, Citymarketing- oder -management
  • ortsansässige Gewerbetreibende,
  • Werbegemeinschaften und (Gewerbe-)Vereine oder andere lokale Initiativen (wie Werbeinitiativen etc.).
Auch die zuständige Ansprechperson bei der Industrie- und Handelskammer kann aufgrund von Erfahrungen in anderen Städten wertvolle Hinweise für die Initiierung und Gestaltung eines LEAP geben.

Wer setzt die Maßnahmen eines LEAP um?

Ein LEAP hat keine eigene Rechtspersönlichkeit. Aus diesem Grund setzt ein Aufgabenträger die Aufgaben um. Grundsätzlich kann jede juristische Person oder Personengesellschaft des Privatrechts, die sich freiwillig der Aufsicht der Gemeinde nach § 7 Abs. 5 LEAPG unterwirft, Aufgabenträger sein (§ 3 LEAPG).
Bei der Auswahl der Aufgabenträger kommt es nicht zuletzt auf die geplanten Maßnahmen an. So könnte, wenn z. B. eine Vielzahl von Maßnahmen im Bereich des Marketings angedacht sind, die Auswahl auf ein Unternehmen fallen, das sich in dieser Thematik auskennt. Dieser Aufgabenträger könnte dann bei der Umsetzung anderer Maßnahmen wiederum Dritte beteiligen und externen Sachverstand hinzuziehen.

Können die Abgabenpflichtigen bei der Umsetzung des Maßnahmen- und Finanzierungskonzeptes durch den Aufgabenträger Einfluss nehmen? Wie kann auf notwendige Veränderungen während der Projektlaufzeit reagiert werden?

Der Aufgabenträger setzt das Maßnahmen- und Finanzierungskonzept eigenverantwortlich um. Hierfür stellt er jährlich einen Maßnahmen- und Finanzierungsplan auf, den er der Gemeinde vorlegt und den Abgabenpflichtigen bekannt macht. Bei der Aufstellung des Plans sind die betroffenen Grundstückseigentümer*innen zu beteiligen.
Aufgrund unvorhersehbarer äußerer Ereignisse könnte es jedoch erforderlich sein, einzelne Maßnahmen des Konzeptes zu verschieben oder zu verwerfen. Sollte es zu nicht nur unerheblichen Abweichungen von den Vorgaben des Maßnahmen- und Finanzierungskonzeptes kommen, stehen diese unter dem Vorbehalt der Zustimmung der Gemeinde. Ob eine Veränderung erheblich ist, beurteilt die Gemeinde und teilt dies dem Aufgabenträger unverzüglich mit.
In diesem Fall weist die Gemeinde bei der Bekanntmachung ausdrücklich auf das Vorliegen einer nicht nur unerheblichen Abweichung hin und belehrt die Abgabenpflichtigen schriftlich über ihr Widerspruchsrecht.
Erheben daraufhin eine ausreichende Anzahl von Abgabenpflichtigen Widerspruch gegen die Planung oder versagt die Aufsichtsbehörde ihre Zustimmung zur Abweichung, ist der Maßnahmen- und Finanzierungsplan an das Maßnahmen- und Finanzierungskonzept anzupassen.
Durch diese Regelungen soll sichergestellt werden, dass die jährlich zu erstellenden Pläne nicht im Widerspruch zu dem Gesamtkonzept stehen und gleichzeitig auf etwaige neue Erkenntnisse eingegangen werden kann. Zudem bewirken diese Einflussmöglichkeiten der Betroffenen eine höhere Akzeptanz für die LEAP-Maßnahmen.

Wie können die Ausgaben während der Planung eines LEAP getragen werden?

Die anfallenden Ausgaben in der Planungsphase eines LEAP hängen entscheidend von den angestrebten Maßnahmen ab. Die Planung der Aufgaben oder das Prüfen der rechtlichen Gegebenheiten kann den Einsatz von Architekt*innen, Anwält*innen oder auch Sachverständig*innen notwendig machen.
Die Vorfinanzierung dieser Ausgaben könnte durch Zuwendungen Dritter oder durch einen freiwilligen Beitrag der Grundstückseigentümer*innen erfolgen. Diese Ausgaben können nachträglich dem Projekt zugeordnet werden und fließen dann in die Abgabenberechnung ein.

Wie werden die Maßnahmen finanziert?

Die Maßnahmen eines LEAP werden durch die Erhebung von Abgaben oder durch Zuwendungen Dritter finanziert. Mit der Abgabe soll der Vorteil, der durch die Einrichtung des LEAP-Projekts entsteht, ausgeglichen werden.
Zur Zahlung der Abgabe werden die Eigentümer*innen der im Projektbereich gelegenen Grundstücke herangezogen.
Ist ein Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, so ist die oder der Erbbauberechtigte anstelle der Eigentümer*in abgabenpflichtig. Mehrere Abgabenpflichtige haften als Gesamtschuldner.
Inwieweit eine Weiterbelastung dieser Aufwendungen auf Pächter*in oder Mieter*in in Betracht kommt, ist Verhandlungssache der Vertragsparteien und gesetzlich nicht geregelt.

Wie werden die Fälligkeiten für die Abgaben ermittelt?

Die Einrichtung eines LEAP erfolgt durch Erlass einer Gemeindesatzung. Die Satzung enthält u. a. Regelungen bzgl. der Abgabenerhebung und der Verteilungsmaßstäbe.
Aufgrund dieser Satzung erstellt die Kommunalverwaltung zu Beginn der Projektlaufzeit einen Abgabenbescheid an die Eigentümer*in und setzt die Höhe der Abgaben sowie die Fälligkeiten für die Gesamtdauer des LEAP fest.

Welche Maßnahmen sind möglich, wenn ein Abgabenpflichtiger nicht zahlt?

Da die LEAP-Abgabe von der Gemeinde festgesetzt wird, handelt es sich um eine öffentliche Abgabe. Zahlt ein Abgabenpflichtiger nicht, kann die Gemeinde die Forderung beitreiben, also insbesondere Pfändungen anstrengen.

Besteht eine Abgabenpflicht für privat genutzte Wohnimmobilien?

Durch die Festlegung eines LEAP soll die Attraktivität eines bestimmten Gebiets für die Bevölkerung, Kund*innen sowie Besucher*innen gesteigert werden. Gleichzeitig soll dem Leerstand in den Innenstädten sowie der Verödung entgegengewirkt werden und die Kaufkraft in den Zentren erhalten bleiben.
Insofern sind LEAP nicht für reine Wohnviertel vorgesehen. Es ist in das Ermessen der Gemeinde gestellt, ob Grundstücke, die (ganz oder teilweise) zu Wohnzwecken genutzt werden, zur Abgabe herangezogen werden (§ 8 Abs. 7 LEAPG).

Was passiert bei Eigentümerwechsel während der Laufzeit des Projektes?

Nach § 8 Abs. 5 S. 2 LEAPG ist derjenige beitragspflichtig, der im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Abgabebescheides Eigentümerin oder Eigentümer eines Grundstückes ist. Nach Inkrafttreten der Satzung zur Bildung eines LEAP erlässt die Gemeinde an alle Abgabepflichtigen einen einmaligen Bescheid über die zu leistenden Beträge für die gesamte Projektlaufzeit. Die zu erhebenden Abgaben und die sich darauf beziehenden Zinsen ruhen als öffentliche Last auf den Grundstücken (vgl. § 8 Abs. 9 LEAPG).
Bei Eigentümerwechsel nach Bekanntgabe des Abgabenbescheides bleibt weiterhin der Empfänger des Bescheides für die Laufzeit des Projektes zahlungspflichtig. Jedoch ist es im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen zwischen Veräußerer und Erwerber möglich, einen evtl. Übergang der Abgabenpflicht zu regeln.

Werden Mieter oder Pächter an den Maßnahmen bzw. der Abgabenlast beteiligt?

Das LEAP enthält keine Regelungen bezüglich der Beteiligung von Mietern oder Pächtern der im Projektbereich liegenden Grundstücke. Zur Steigerung der Akzeptanz wird die frühzeitige Beteiligung dieser Akteure an der Planung der Maßnahmen als sinnvoll erachtet. Darüber hinaus kennen diese die Probleme im jeweiligen Viertel und sind an sinnvollen Lösungsansätzen aus persönlichen Gründen interessiert. Die letztendlichen Gestaltungsmöglichkeiten des Maßnahmenkonzeptes liegen jedoch in den Händen der Abgabenpflichtigen.
Nach § 8 LEAPG wird die Abgabe von den Eigentümer*innen der Grundstücke erhoben. Bei vermieteten Grundstücken steht es den Vertragsparteien des Miet-/Pachtvertrags jedoch frei, abweichende Vereinbarung zu treffen und die Zahlung der Abgabe privatrechtlich zu überwälzen.

Ist der Gesamtaufwand eines LEAP nach oben beschränkt?

Nach § 8 Abs. 2 LEAPG ist der Gesamtaufwand eines LEAP auf fünfzehn Prozent des Bezugsbodenwerts gedeckelt. Der Bezugsbodenwert ist der Bodenrichtwert (je Quadratmeter Grundstücksfläche) der im Projektbereich gelegenen Grundstücke multipliziert mit der Grundstücksfläche.

Sind Ausnahmen und Härtefallregelungen bei der Berechnung der LEAP-Abgabe vorgesehen?

Nach § 8 Abs. 7 LEAPG hat die Gemeinde in ihrer Satzung Ausnahmen von der Abgabenpflicht vorzusehen, wenn
  • eine bauliche Nutzung des Grundstücks nicht oder nur zu Zwecken des Gemeinbedarfs möglich ist,
  • die Heranziehung zu der Abgabe vor dem Hintergrund der tatsächlichen Grundstücksnutzung eine unverhältnismäßige Härte begründen würde oder
  • Grundstücke einbezogen werden, bei denen das Projekt erkennbar keinen Vorteil für den Abgabenpflichtigen bewirkt.
Grundstücke, die zu Wohnzwecken genutzt werden, kann die Gemeinde durch Satzung von der Abgabenpflicht befreien.
Auf Antrag entscheidet die Gemeinde über das Vorliegen einer unbilligen Härte (siehe § 8 Abs. 8 LEAPG).

Was passiert mit nicht verwendeten Mitteln aus dem Abgabenaufkommen?

Nicht verwendete Mittel aus dem Abgabenaufkommen hat der Aufgabenträger an die abgabenpflichtige Person zu erstatten. Die Höhe ergibt sich anteilig zur Summe aller Abgaben (§ 9 Abs. 4 LEAPG).

Ist es für die Beantragung eines LEAP erforderlich, dass sich Grundstückseigentümer*innen oder Initiator*innen als Verein eintragen lassen?

Die Gründung eines Vereins ist für die Beantragung eines LEAP nicht erforderlich. Es genügt vielmehr, wenn sich eine freiwillige Initiative zusammenfindet.
Obwohl die Initiative zur Gründung eines LEAP auch durch Gewerbetreibende oder z. B. Gemeindevertreter*innen angeregt werden könnte, ist es empfehlenswert, bereits in einem frühen Planungsstadium die Grundstückseigentümer*innen in die Planungen einzubeziehen. Nicht zuletzt deshalb, weil die Antragstellung durch den Aufgabenträger von einem Antragsquorum abhängig ist.

Gibt es Gebiete, die für eine Einrichtung eines LEAP nicht in Betracht kommen?

Das LEAPG zielt darauf ab, die Attraktivität eines Einzelhandels- und Dienstleistungszentrums für Kundschaft, Besuch und Bewohner*innen zu erhöhen und die Rahmenbedingungen der ansässigen Einzelhandels- und Dienstleistungsbranche zu verbessern. Deshalb kommen LEAP-Konzepte für reine Wohnbereiche oder Gewerbegebiete nicht in Frage.
Sind bei der Durchführung der Maßnahmen Eingriffe in persönliche Rechte gegen den Willen von Grundstückseigentümer*innen möglich?
Die Zielsetzung eines LEAP ist die Steigerung der Attraktivität der Innenstädte – nicht zuletzt durch die Gestaltung öffentlicher Räume.
Eingriffe in die persönlichen Rechte von Eigentümer*innen sind jedoch grundsätzlich von deren Zustimmung abhängig. Selbst wenn Maßnahmen beispielsweise im Rahmen eines Leerstandsmanagements geplant werden, bleibt es bei der Privatautonomie der Vermieter*innen, d. h. ein LEAP kann nicht vorschreiben, an wen zu vermieten ist.

Wie deckt die Gemeinde die Kosten für den entstehenden Verwaltungsaufwand im Rahmen der Einrichtung und Überwachung eines LEAP sowie der Erhebung der Abgaben?

Die Gemeinde kann eine Kostenpauschale in Höhe von maximal 5 Prozent der beantragten Maßnahmensumme beanspruchen (§ 9 Abs. 1 LEAPG).