Immobilienmakler*in, Bauträger*in, Baubetreuer*in, Wohnimmobilien-Verwalter*in

Um eine sogenannte Erlaubniserteilung beantragen zu können, brauchen Sie eine Reihe verschiedener Unterlagen.

Als natürliche Person (Einzelgewerbe, e.K., GbR, OHG) brauchen Sie: Unterlagen natürlicher Personen (nicht barrierefrei, PDF-Datei · 260 KB)

Als juristische Person (GmbH, UG, AG, eG) brauchen Sie: Unterlagen juristischer Personen (nicht barrierefrei, PDF-Datei · 302 KB)

Den Antrag auf Erteilung der Erlaubnis können Sie ganz bequem online stellen: Online-Antragstellung für Gewerberecht. Sie müssen dafür zunächst einige Kontaktdaten angeben und bekommen dann automatisch einen Link per E-Mail, über den Sie den Online-Antrag beginnen können.

Die Tätigkeit von Immobilienmakler*innen, Darlehensvermittler*innen, Bauträger*innen, Baubetreuer*innen und Wohnimmobilienverwalter*innen ist nach § 34c der Gewerbeordnung (GewO) erlaubnispflichtig. Denn der Gesetzgeber geht davon aus, dass bei der Vermittlung und Verwaltung von Grundstücken, Immobilien und Darlehensverträgen besondere Werte Dritter geschützt werden sollen und zahlreiche rechtliche Bestimmungen zu beachten sind.

Immobilienmakler*in ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt oder (als sog. Nachweismakler) die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO).
Auch selbständige Hausverwalter benötigen die Erlaubnis nach § 34c GewO, wenn sie die von ihnen verwalteten Wohnräume Dritter vermitteln. Dabei spielt keine Rolle, dass die Mietverträge im Namen des Vermieters abgeschlossen werden und dem Hausverwalter gegebenenfalls nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz keine Courtage zusteht. Nur dann, wenn die Vermittlungstätigkeit des Hausverwalters geringfügig ist - dies soll bei zwei bis drei Wohnungsvermittlungen im Jahr der Fall sein - übt er keine erlaubnispflichtige Maklertätigkeit aus.
Außerdem ist eine Erlaubnis nötig, wenn ein Nachweis oder eine Vermittlung von Vertragsabschlussmöglichkeiten von Mietverträgen durch Hausverwalter und Wohnungseigentumsverwalter erfolgt. Bei reiner Vermögensverwaltung liegt hingegen keine erlaubnispflichtige Tätigkeit vor.

Darlehensvermittler*in ist, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will (§ 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 2 GewO).
Dies gilt jedoch nicht für Verträge über grundbuchbesicherte Darlehen. Für diese Verträge wird eine Erlaubnis nach § 34i GewO benötigt. Für Nachrang- oder partiarische Darlehen wird eine Erlaubnis nach § 34f GewO benötigt. Die Gewährung von Darlehen im eigenen Namen braucht keine Erlaubnis.

Als Bauträger*in gilt, wer Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnungen vorbereitet oder durchführt und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten verwenden will (§ 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 3 lit. a GewO).

Baubetreuer*in ist, wer Bauvorhaben im fremden Namen für fremde Rechnungen wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen will (§ 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 3 lit. b GewO).

Wohnimmobilienverwalter*in ist, wer gemeinschaftliches Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des § 1 Abs. 2, 3, 5 und 6 WEG oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume im Sinne des § 549 BGB verwaltet (§ 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 4 GewO).
Verwalter von Gewerbeobjekten werden nicht erfasst. Auch die Verwaltung der eigenen Ferienwohnung(en) fällt nicht unter die Erlaubnispflicht.

Nach wie vor befreit von der Erlaubnispflicht des § 34c GewO sind nach Absatz 5 auch

Antragsteller*in kann eine natürliche (z. B. nicht im Handelsregister eingetragene/r Einzelunternehmer/in oder eingetragene/r Kaufmann/Kauffrau) oder juristische Person (z. B. GmbH oder Aktiengesellschaft) sein. Bei Personengesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit (z. B. GbR, OHG oder KG) ist die Erlaubnis für jeden geschäftsführenden Gesellschafter erforderlich. Das gilt auch hinsichtlich des Kommanditisten, sofern dieser Geschäftsführerbefugnis besitzt und somit als Gewerbetreibender anzusehen ist. Die nicht rechtsfähigen Personengesellschaften können im Gegensatz zu den juristischen Personen keine eigene Erlaubnis erhalten. Bei der juristischen Person stellt diese selbst, vertreten durch ihre Organe (Geschäftsführer/Vorstand), den Antrag auf Erlaubnis. Die entsprechenden Unterlagen sind für alle Geschäftsführer/Vorstandsmitglieder einzureichen. Ein Wechsel der mit der Leitung des Betriebs oder in der Zweigniederlassung beauftragten Person sowie bei juristischen Personen der gesetzliche Vertreter, ist der zuständigen Behörde unverzüglich anzuzeigen (vgl. § 9 MaBV).

Für die Erlaubnis ist nachzuweisen, dass der Antragsteller persönlich zuverlässig ist und in geordneten Vermögensverhältnissen lebt. Deshalb darf in der Regel über sein Vermögen weder ein Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels Masse abgewiesen worden sein, noch dürfen Eintragungen über Vermögensauskünfte beziehungsweise Haftanordnungen in den Schuldnerlisten der Amtsgerichte stehen. Eine Erlaubnis ist auch zu versagen, wenn der Antragsteller oder Betriebsleiter in den letzten fünf Jahren wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betrugs, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder wegen einer Konkurs- bzw. Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt wurde.

Wohnimmobilenverwalter*innen müssen zusätzlich den Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung nachweisen. Die Mindestversicherungssumme beträgt 500.000 Euro für jeden Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres.

Zugangsvoraussetzungen in Form einer bestimmten Ausbildung oder fachlichen Qualifikation werden nicht verlangt. Bei der Berufsausübung selbst sind jedoch noch weitere Besonderheiten zu beachten. In erster Linie ergeben sich diese aus den Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und - sofern Wohnungen vermittelt werden - auch aus dem Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG).

In Niedersachsen sind die Industrie- und Handelskammern zuständige Erlaubnis- und Aufsichtsbehörden für Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer sowie Wohnimmobilienverwalter (Ziffer 1.4 der Anlage 1 zu § 1 der Niedersächsischen Verordnung über Zuständigkeiten auf dem Gebiet des Wirtschaftsrechts sowie in anderen Rechtsgebieten (ZustVO-Wirtschaft)).

Soweit noch nicht geschehen, müssen die Erlaubnisinhaber im Impressum ihrer Webseiten daher die Angaben zur zuständigen Aufsichtsbehörde anpassen. Sonst drohen Abmahnungen von Mitbewerbern. § 5 Abs. 1 Nr. 3 TMG schreibt im Impressum von Webseiten unter anderem Angaben zur zuständigen Aufsichtsbehörde vor, „soweit der Dienst im Rahmen einer Tätigkeit angeboten oder erbracht wird, die der behördlichen Zulassung bedarf“. Diese Angabe kann beispielsweise wie folgt aussehen:

„Zuständige Aufsichtsbehörde für die Tätigkeit nach § 34c GewO:

Industrie- und Handelskammer Lüneburg-Wolfsburg
Am Sande 1
21335 Lüneburg“

Die Erlaubnis ist nur für die Tätigkeiten zu erteilen, die der Antragsteller auszuüben beabsichtigt. Allerdings kann die Erlaubnis, insbesondere zum Schutz vor Gefahren für die Allgemeinheit oder die Auftraggeber mit Auflagen verbunden oder inhaltlich beschränkt werden. Erst dann, wenn die Erlaubnis erteilt ist, erfüllen Immobilienmakler und Darlehensvermittler (auch als so genannte Nachweismakler), Bauträger und Baubetreuer sowie Wohnimmobilienverwalter die beruflichen Zugangsvoraussetzungen. Ist die Erlaubnis erteilt worden, muss der Beginn bei der Gemeinde des Betriebssitzes angezeigt werden. Dort sind auch eventuelle Betriebsverlegungen oder Inhaberwechsel anzumelden.

Die Erlaubnis ist persönlicher Natur. Sie erlischt mit Rückgabe, Tod des Inhabers, Wegfall der juristischen Person und ist nicht auf andere übertragbar.

Die Erlaubnis nach § 34c GewO kann für einzelne der genannten Tätigkeiten oder für alle zusammen beantragt werden. Die Kosten betragen unabhängig vom Erlaubnisumfang 274 Euro.

Für Bauträger und Baubetreuer gilt nach § 16 MaBV darüber hinaus die Verpflichtung, sich auf eigene Kosten jedes Jahr durch einen geeigneten Prüfer prüfen zu lassen und den Prüfungsbericht der zuständigen Behörde bis spätestens 31. Dezember des darauffolgenden Jahres vorzulegen. Dieser muss einem Vermerk darüber enthalten, ob und gegebenenfalls welche Verstöße festgestellt wurden.

Sämtliche Berichte können von Wirtschaftsprüfern, vereidigten Buchprüfern, Wirtschaftsprüfungsgesellschaften und bestimmten Prüfungsverbänden geprüft werden.

Geben Sie hier den Prüfbericht / die Negativerklärung online ab: Prüfungsbericht / Negativerklärung online einreichen.

Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter müssen sich regelmäßig weiterbilden (20 (Zeit-)Stunden/3 Jahre). Diese Pflicht gilt auch für unmittelbar mitwirkende Mitarbeiter. Diese Weiterbildungspflicht gilt unabhängig davon, ob von der Erlaubnis Gebrauch gemacht wird, also auch für Inhaber einer sogenannten "Schubladenerlaubnis".

Gewerbetreibende, die sowohl eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO als Immobilienmakler als auch nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO als Wohnimmobilienverwalter besitzen, müssen sich für beide Tätigkeiten jeweils im Umfang von 20 Stunden weiterbilden (kumulative Weiterbildung; insgesamt 40 (Zeit-)Stunden).

Ist der Gewerbetreibende eine juristische Person, obliegt die Weiterbildungspflicht allen gesetzlichen Vertretern, es sei denn, die anderen gesetzlichen Vertreter weisen die erforderliche Weiterbildung nach und der nicht weitergebildete gesetzliche Vertreter selbst keine erlaubnispflichtige Tätigkeiten durchführt. Dies ist z. B. durch Gesellschafterbeschluss oder Geschäftsführervertrag nachzuweisen

Es ist ausreichend, wenn der Weiterbildungsnachweis durch eine angemessene Zahl von beim Gewerbetreibenden beschäftigten natürlichen Personen erbracht wird, denen die Aufsicht über die bei den erlaubnispflichtigen Tätigkeiten mitwirkenden Beschäftigten obliegt (Delegation). Von einer solchen verantwortlichen Aufsicht ist dann auszugehen, wenn die beaufsichtigenden Personen eine unmittelbare Weisungsbefugnis gegenüber den Beschäftigten, die die erlaubnispflichtigen Tätigkeiten ausüben, haben (z. B. Abteilungs- oder Bereichsleiter, Betriebsleiter einer Zweigniederlassung). Ist eine natürliche Person als Gewerbetreibender oder gesetzlicher Vertreter einer juristischen Person selbst unmittelbar mit der Durchführung der erlaubnispflichtigen Tätigkeiten befasst, ist eine Delegation der Weiterbildungspflicht auf nachgeordnete Beschäftigte nicht zulässig.

Die Weiterbildung kann in Präsenzform, in einem begleiteten Selbststudium, durch betriebsinterne Maßnahmen des Gewerbetreibenden oder in einer anderen geeigneten Form erfolgen. Bei Weiterbildungsmaßnahmen in einem begleiteten Selbststudium ist eine nachweisbare Lernerfolgskontrolle durch den Anbieter der Weiterbildung erforderlich.

Die zur Weiterbildung verpflichteten Gewerbetreibenden haben Nachweise zu sammeln über Weiterbildungsmaßnahmen, an denen sie und ihre zur Weiterbildung verpflichteten Beschäftigten teilgenommen haben. Die Nachweise und Unterlagen sind fünf Jahre auf einem dauerhaften Datenträger vorzuhalten und in den Geschäftsräumen aufzubewahren. Die Aufbewahrungspflicht beginnt mit dem Ende des Kalenderjahres, in dem die Weiterbildungsmaßnahme durchgeführt wurde.

Eine Pflicht zum unaufgeforderten Nachweis gegenüber der zuständigen Behörde besteht nicht. Die Behörde kann jedoch erstmals im Jahr 2021 die gesetzlich vorgeschriebene Erklärung über die Erfüllung der Weiterbildungspflicht in den Jahren 2018 bis 2020 verlangen (§ 15b Abs. 3 GewO).

Für Gewerbetreibende und Beschäftigte, die im Besitz eines Ausbildungsabschlusses als Immobilienkaufmann/-frau oder eines Weiterbildungsabschlusses als Geprüfte(r) Immobilienfachwirt(in) sind, beginnt die Pflicht zur Weiterbildung erst drei Jahre nach Erwerb des Abschlusses.

Mit der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) wurde die Regelung eingeführt, dass zur ordnungsmäßigen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG gehört. Für die Zertifizierung gab es eine zweijährige Übergangsfrist, die am 1. Dezember 2023 endet.

Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer erfolgreich eine entsprechende IHK-Prüfung abgelegt hat oder wer über einen der Berufs- / Studienabschlüsse gemäß § 7 ZertVerwV verfügt. Zur Prüfung können Sie sich bei der IHK in Stade anmelden, mit der wir bei dieser Prüfung kooperieren: Weitere Informationen und Online-Anmeldung.

Neben den datenschutzrechtlichen Informationspflichten müssen Makler und Wohnimmobilienverwalter künftig über ihre berufliche Qualifikation und die von ihnen absolvierten Fortbildungsmaßnahmen informieren. Dies gilt auch für unmittelbar beteiligte Mitarbeiter. Zweck ist, dass Kunden erkennen können, ob der Gewerbetreibende die notwendigen Kenntnisse für seine Tätigkeit erworben hat.

Hier finden Sie die Aus- und Weiterbildungsangebote der IHK Lüneburg-Wolfsburg für die Immobilienwirtschaft.

Nachfolgend haben wir beispielhaft einige weitere Anbieter zusammengestellt. Inwieweit angebotene Weiterbildungsmaßnahmen die Anforderungen des § 34c Absatz 2a der Gewerbeordnung in Verbindung mit der MaBV erfüllen, sollten Sie jeweils prüfen oder erfragen.

Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
Schiffbauerdamm 8
10117 Berlin
Telefon: 030 308729-17

Deutsche Fachakademie der Immobilienwirtschaft
Hammer Steindamm 7
22089 Hamburg
Tel: 040 - 209 330 226

Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband e.V.
Littenstraße 10
10179 Berlin
Telefon: 030 275726-0

Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen e.V.
Leibnizufer 19
30169 Hannover
Telefon: 0511 1265-01

Darüber hinaus können Sie folgende Datenbanken für die Suche nutzen: