Keine Mietanpassung wegen „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ im Zuge des Ukraine-Krieges

Der Fall: Die Mieterin von Gewerbeflächen bat ihre Vermieterin um Mietanpassung aufgrund der außergewöhnlichen Umstände des Ukraine-Krieges. Insbesondere der Anstieg der Rohstoffpreise und Energiekosten und die damit einhergehende Veränderung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in der Bäckereibranche begründe eine Anpassung. Die Mieterin stütze die Anpassung zudem auf einen von ihr vor Abschluss des Mietvertrags erstellten Businessplan, der Teil der Geschäftsgrundlage geworden sei und eine insgesamt positive Einschätzung der wirtschaftlichen Geschäftsentwicklung vorsah. Die Vermieterin lehnte eine Anpassung ab. Der beklagten Mieterin stehe kein Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags zu, da ein Kausalzusammenhang zwischen dem Krieg in der Ukraine und dem Umsatzrückgang der Mieterin nicht erkennbar sei. Zudem bestritt die Vermieterin ihre Mitwirkung an dem Businessplan. Das Risiko zur Erreichung ihrer geschäftlichen Ziele trage die Mieterin allein. Nachdem die Mieterin die Miete in den Folgemonaten lediglich in hälftiger Höhe zahlte, klagte die Vermieterin auf Zahlung der rückständigen Miete.

Das Gericht gab der Vermieterin recht. Die Mieterin habe keinen Anspruch auf Anpassung der Miete. Die Folgen des Kriegs in der Ukraine seien zwar auch in Deutschland spürbar, von der Störung der Geschäftsgrundlage seien solche Folgen aber nicht umfasst.

IHK-Hinweis: Das Urteil zeigt, dass wirtschaftliche Umsatzeinbußen infolge des Kriegs in der Ukraine nicht automatisch einen Anspruch des Mieters auf Mietanpassung begründen. Zwar hat die Rechtsprechung in jüngster Zeit in Fällen, in denen es zu pandemiebedingten Schließungen von Einzelhandelsgeschäften kam, entschieden, dass eine Anpassung der Miete nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage im Einzelfall möglich ist. Der vorliegende Fall unterschied sich jedoch von den Entscheidungen über die pandemiebedingten Geschäftsschließungen insofern, als dass die Geschäftsschließungen während der Covid-19-Pandemie auf hoheitliche Maßnahmen zurückzuführen waren. Da die Mieterin vorliegend jederzeit die Möglichkeit zur vollen und einschränkungslosen Nutzung der angemieteten Gewerbefläche hatte, lässt sich die Rechtsprechung zu pandemiebedingten Schließungen von Betrieben nicht auf den vorliegenden Fall übertragen.