Gewerbemietrecht: Vermieter muss unbegrenzten Betrieb ermöglichen

Der Fall: Laut einem gewerblichen Mietvertrag über Flächen für den Betrieb einer Kindertagesstätte sollte der Vermieter die Räume nach der Bau- und Ausstattungsverordnung der Senatsverwaltung umbauen. Der Mieter sollte die Räume in renoviertem Zustand übernehmen. Nach dem Umbau stellte sich heraus, dass die Treppen nicht den öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen zweiten Fluchtweg entsprachen und dies ein Hindernis für die Betriebsgenehmigung war. Der Mieter forderte vom Vermieter, den für die Erlaubnis notwendigen Umbau zu realisieren. Dies wiederum lehnte der Vermieter ab und verlangte die ausstehende Miete.

Zu Unrecht wie das Kammergericht entschied. Die Mietsache sei wegen der Treppen, die den für den Betrieb einer Kindertagesstätte gestellten behördlichen Anforderungen an zwei voneinander unabhängige Flucht- und Rettungswege nicht genügten, mangelhaft. Für die Lösung des Problems sei der Vermieter verantwortlich. Enthalte der Mietvertrag keine abweichende Regelung, habe der Vermieter die Mietsache im zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Würden – wie im vorliegenden Fall - Räume zu einem konkreten Betriebszweck überlassen, müssten sie in einem Zustand sein, der die Aufnahme des Betriebs uneingeschränkt zulasse. Hierzu gehöre, dass das Mietobjekt die öffentlich-rechtlichen Anforderungen, die für die Betriebserlaubnis notwendig seien, erfüllt. Der Vermieter habe Umbauten, die zur Erreichung des genehmigungsfähigen Zustands erforderlich sind, auf eigene Kosten zu veranlassen. Da die Mietsache war mangelhaft, sei die Miete berechtigterweise um 100 Prozent reduziert worden.