Gewerbemietrecht: Indexklauseln müssen transparent sein

Der Fall: Die Parteien schlossen einen Gewerbemietvertrag mit folgender Indexklausel: „Die Miete beträgt monatlich 2400 Euro netto. Die Parteien vereinbaren eine Anpassung des Mietzinses nach Ablauf eines Vertragsjahres an den Verbraucherpreisindex (VPI); steigt oder fällt dieser, kann die jeweils berechtigte Partei schriftlich entsprechende Mietzinserhöhungen oder Senkungen verlangen”.

Im Laufe des Mietverhältnisses erklärte der Vermieter gegenüber dem Mieter mehrmalig eine Erhöhung des Mietzinses aufgrund der vereinbarten Indexklausel. Der Mieter wendete sich gegen diese Erhöhungen des Mietzinses. Seiner Ansicht nach sei die Indexklausel rechtlich unzulässig und die Anpassungen daher unwirksam.

Das Oberlandesgericht Schleswig entschied, dass die vereinbarte Indexklausel hinreichend bestimmt und damit zulässig sei. Das Gericht nahm eine Auslegung der Indexklausel dahingehend vor, aus der sich eine Anpassung der Miete nach Ablauf eines jeden Jahres gemäß den prozentualen Veränderungen des VPI ergebe. Für die Beurteilung des Inhalts sei auf eine objektivierte Sicht abzustellen. Maßgeblich hierfür seien die Verständnismöglichkeiten des typischerweise bei Verträgen der geregelten Art zu erwartenden Durchschnittskunden. Insoweit müssten Rechte und Pflichten möglichst einfach, klar und präzise dargestellt werden, insbesondere seien die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen erkennbar zu machen. Es werde nicht verlangt, jede Klausel mit einer Erklärung zu versehen.

Entgegen dem Einwand des Mieters sei die Klausel nicht deshalb unwirksam, weil sie einen Ausschluss der Mietanpassung ausdrücklich nur für das erste Vertragsjahr, nicht aber für die Folgezeit vorsieht. Die Vorschrift des Bürgerlichen Gesetzbuches, wonach die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss, gelte nur für das Wohnraummietrecht und sei nicht auf das Gewerbemietrecht übertragbar. Wie der Bundesgerichtshof bereits entschieden hat, sei auch die Angabe eines Basisjahres für die Berechnung der Mietänderung nicht erforderlich. Die Vereinbarung der Parteien gehe nämlich dahin, nicht den Index nach einem fixen Basisjahr in Bezug zu nehmen, sondern den Index nach dem jeweils gültigen Basisjahr. Dies folge daraus, dass Indizes, die auf unterschiedlichen Basisjahren beruhen, nicht miteinander vergleichbar sind. Auch die fehlende Angabe eines Änderungsmaßstabs stehe der Wirksamkeit der Klausel nicht entgegen, da sich aus ihr hinreichend deutlich ergibt, dass die Anpassung jeweils nach Ablauf eines Jahres entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindexes erfolgen soll.