Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen

Bei der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen kommen drei Maßnahmen in Betracht, zwischen denen der Gläubiger wählen kann: Zwangshypothek, Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung.
Da die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen recht zeit-, aufwands- und kostenintensiv ist, empfiehlt es sich, vor der Einleitung entsprechender Maßnahmen die rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten abzuschätzen. Ratsam ist die Einholung einer (unbeglaubigten) Grundbuchabschrift (Kosten: etwa 10 Euro), um die sachenrechtlichen Verhältnisse zu sondieren. Darüber hinaus sollte in Erfahrung gebracht werden, ob die Immobilie eigengenutzt wird oder ob diese vermietet ist.
Aufgrund der so erlangten Erkenntnisse sollte abgewogen werden, welche Maßnahme unter Berücksichtigung des Kostenrisikos am erfolgversprechendsten erscheint.

1. Zwangshypothek

Bei dieser handelt es sich um eine zwangsweise eingetragene Sicherungshypothek. Durch sie erlangt der Gläubiger zunächst nicht Befriedigung, sondern lediglich ein dingliches Sicherungsrecht mit festem Rang. Sie ist daher nur für persönliche Gläubiger einer sonstigen Geldforderung bedeutsam, da Realgläubiger ohnehin bereits eine dingliche Sicherheit (z. B. in Form einer Hypothek) besitzen.
Voraussetzungen der Eintragung sind ein entsprechender Antrag des Gläubigers an das zuständige Grundbuchamt, ein Titel über mindestens 750 Euro, das Vorliegen der Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung und die Voreintragung des Schuldners im Grundbuch.
Die Kosten für die Eintragung sind abhängig vom Betrag der geltend gemachten Forderung (bei einer Forderung über 5.000 Euro beispielsweise beläuft sich die Eintragungsgebühr auf 42 Euro).
Die Vorteile der Eintragung einer Zwangshypothek sind zum einen die relativ überschaubaren Kosten, zum anderen die im Falle einer Versteigerung bessere Rangklasse im Vergleich zu ungesicherten Gläubigern. Andererseits stellt die Zwangshypothek eine reine Sicherungsmaßnahme dar, d. h. zum Zwecke der Befriedigung bedarf es erst noch der Verwertung durch Zwangsverwaltung oder –versteigerung.

2. Zwangsverwaltung

Die Zwangsverwaltung verfolgt den Zweck, den Gläubiger aus den Erträgen des Grundstücks zu befriedigen. Sie eignet sich daher besonders für die Vollstreckung wegen laufender Verpflichtungen. Sie kann auch mit der Zwangsversteigerung kombiniert werden, weil bis zum Termin der Versteigerung einige Zeit vergehen kann und der Gläubiger währenddessen nur über die Zwangsverwaltung die Miet- und Pachterträgnisse aus dem Grundstück erhalten kann.
Der Zugriff wird mittels des Anordnungsbeschlusses des Vollstreckungsgerichts erreicht. Für das Verfahren gelten die §§ 146 ff. ZVG. Der Anordnungsbeschluss zeitigt die folgenden Wirkungen:
  1. Beschlagnahme des Grundstücks mitsamt Miet- und Pachtzinsforderungen;
  2. Entzug der Verwaltungs- und Nutzungsbefugnis und Übertragung auf den gerichtlich bestellten Zwangsverwalter sowie ein partielles Veräußerungsverbot.
Die Verwertung erfolgt durch Verteilung der Nutzungen nach dem vom Vollstreckungsgericht aufgestellten Teilungsplan, §§ 155 ff. ZVG. Aus den Nutzungen des Grundstücks sind die Ausgaben der Verwaltung sowie die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme derjenigen, die durch die Anordnung des Verfahrens oder den Beitritt eines Gläubigers entstehen, vorweg zu bestreiten. Gibt es einen Überschuss, so werden die Nutzungen an die Gläubiger nach ihrem Rang verteilt.
Die Reihenfolge bei der Verteilung im Hinblick auf die sog. Rangklassen gestaltet sich hierbei wie folgt (vgl. § 10 ZVG):
  1. Verfahrenskosten
  2. Ansprüche eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks
  3. im Falle einer Zwangsversteigerung, bei der das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners eröffnet ist, die zur Insolvenzmasse gehörenden Ansprüche auf Ersatz der Kosten der Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt (nur, wenn ein Insolvenzverwalter bestellt ist und nur in Höhe von 4 % des festgesetzten Wertes)
  4. sog. Hausgelder bei Vollstreckung in Wohnungseigentum (max. in Höhe von 5 % des Verkehrswertes
  5. öffentliche Lasten, bspw. Grundsteuer; neuerdings auch Benutzungsgebühren für Wasser, Müll etc.
  6. Rechte laut Grundbuch in der Reihenfolge ihrer Eintragung und zwar unabhängig davon, ob seitens des jeweiligen Rechteinhabers ein Zwangsvollstreckungsverfahren betrieben wird und ob die Valuta tatsächlich noch so hoch ist, wie im Grundbuch eingetragen
  7. sonstige Gläubiger (ohne Grundbucheintragung) in der Reihenfolge ihres Verfahrenseintritts
  8. Rechte laut Grundbuch, die aber dem Gläubiger gegenüber aufgrund der Beschlagnahme unwirksam sind
  9. Ansprüche bezüglich öffentlicher Lasten, die älter sind als vier Jahre
  10. Rechte laut Grundbuch, die aus Ansprüchen resultieren, die älter sind als zwei Jahre
Die Auszahlung erfolgt auf Anordnung des Gerichts durch den Verwalter.
Voraussetzungen für die Anordnung der Zwangsverwaltung sind ein Antrag an das zuständige Vollstreckungsgericht, das Vorliegen der Vollstreckungsvoraussetzungen sowie ein aktuelles Zeugnis gem. § 17 ZVG (kostenlos erhältlich beim zuständigen Grundbuchamt), ersatzweise eine aktuelle beglaubigte Grundbuchabschrift (Kosten: 18 Euro).
Die Zwangsverwaltung ist recht kostenintensiv. Einzukalkulieren sind eine Anordnungsgebühr in Höhe von 53,50 Euro, eine Verfahrensgebühr in Höhe von mindestens 100 Euro sowie die Vergütung des Zwangsverwalters, die sich auf mindestens 660 Euro zzgl. MwSt. beläuft.
Vorteile der Zwangsverwaltung sind die zumindest planbaren Kosten und die Tatsache, dass hier, anders als bei der Zwangshypothek, keine Mindesthöhe der zu vollstreckenden Forderung vorgegeben ist.
Nachteile sind hingegen die Kostenintensität und der Umstand, dass eine Befriedigung des Gläubigers häufig wegen hoher Vorbelastungen nicht erfolgt.

3. Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung bezweckt die Befriedigung des Gläubigers aus dem Erlös, der durch die Veräußerung des Grundstücks erzielt wird. Für den Schuldner handelt es sich um die einschneidendste Maßnahme, da ihm durch die Zwangsversteigerung das Eigentum an seinem Grundstück entzogen wird. Hieraus resultiert einer der Vorteile der Zwangsversteigerung: Diese ist ein geeignetes Druckmittel, um den Schuldner letztlich doch noch zu einer freiwilligen Zahlung zu bewegen – vorausgesetzt natürlich, die Nicht-Leistung beruht auf einer schlichten Zahlungsunwilligkeit und nicht auf Zahlungsunfähigkeit.
Besonders geeignet ist die Zwangsversteigerung bei Kapitalforderungen dinglicher Gläubiger sowie bei hohen Forderungen persönlicher Gläubiger. Wegen des weitgehenden Schuldnerschutzes in der Mobiliarvollstreckung und dem erforderlichen Mindestbetrag der Forderung bei der Zwangshypothek sind jedoch Gläubiger auch geringfügiger Forderungen zur Zwangsversteigerung gezwungen, wenn die Sachpfändung nicht zum Erfolg führt und keine pfändbaren Forderungen des Schuldners entdeckt werden können oder vorhanden sind.
Die Voraussetzungen für die Beschlagnahme des Grundstücks, die als Sicherungsinstrument den ersten Schritt der Vollstreckung darstellt, entsprechen denen des Anordnungsbeschlusses im Rahmen der Zwangsverwaltung (s. o.).
Die Kosten der Zwangsversteigerung sind abhängig vom Verkehrswert des Objekts, vom Aufwand des Sachverständigen und vom Verfahrensstand.
Stand: 02/2023