Wohnimmobilienverwalter (§ 34 c Abs. 1 S. 1 Nr. 4)

Wohnimmobilienverwalter (Eigentums- und Mietwohnungen) benötigen seit dem 1. August 2018 erstmals eine eigene Erlaubnis (§ 34 c Absatz 1 Nr. 4 GewO) und haben eine Fortbildung von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren sowie den Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung nachzuweisen. Mitarbeiter der Wohnimmobilienverwalter müssen ebenfalls dieser Fortbildungspflicht nachkommen, wenn sie unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirken.

Erlaubniserteilung

Zuständig für die Erlaubniserteilung sind seit dem 01.08.2018 die Industrie- und Handelskammern in Bayern. Im Zuge einer Verbundlösung haben alle bayerischen IHKs, außer der IHK Aschaffenburg, diese Aufgabe auf die Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern übertragen.
Wohnimmobilienverwalter finden die für sie notwendigen Antragsformulare für eine Erlaubnis nach § 34 c Abs. 1 Nr. 4 GewO auf der Seite der IHK München.

Der „zertifizierte Verwalter“ im Wohnungseigentumsgesetz

Mit dem „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)“ vom 16.10.2020, hat der Gesetzgeber das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unter anderem um die Vorschrift des § 26a WEG, den „zertifizierten Verwalter“, ergänzt. Die Einzelheiten regelt die am 17. Dezember 2021 in Kraft getretene “ Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz” (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung – ZertVerwV).

Was ist ein zertifizierter Verwalter?

Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.
 
Der „zertifizierte Verwalter“ ist insbesondere relevant wegen der in § 19 Abs. 2 WEG genannten Voraussetzungen für das Vorliegen einer „ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung“. Die Vorschrift des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG gilt ab dem 1. Dezember 2023.
 
Eine der Voraussetzungen ist die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG. Auf eine solche Bestellung kann die WEG allerdings dann verzichten, wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).
 
Eine Zertifizierung benötigen bei juristischen Personen oder Personengesellschaften neben Geschäftsführern oder geschäftsführenden Gesellschaftern auch alle unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung beschäftigten Personen, z. B. Personen, die Eigentümerversammlungen leiten oder Aufträge im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung erteilen.

Welche beruflichen Qualifikationen sind dem „zertifizierten Wohnungseigentumsverwalter“ gleichgestellt?

§ 7 ZertVerwV regelt, dass folgende Berufsabschlüsse einer Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem WEG gleichgestellt sind:
  • die Befähigung zum Richteramt (Juristen/innen mit 2 Staatsexamina)
  • eine abgeschlossene Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann, zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft,
  • ein anerkannter Abschluss Geprüfter Immobilienfachwirt/Geprüfte Immobilienfachwirtin oder
  • ein Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt
Die zuvor genannten Personen dürfen sich als zertifizierte Verwalter bezeichnen.

IHK-Prüfungen

Nähere Bestimmungen zur Prüfung, zu deren Inhalt und Verfahren, Bestimmungen über das zu erteilende Zertifikat sowie Voraussetzungen, unter denen sich juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen, wurden durch die “Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz” festgelegt.

Wie sieht die Prüfung aus?
Die Prüfung besteht aus einem schriftlichen und einem mündlichen Teil. Die schriftliche Prüfung wird in digitaler Form an einem PC in der IHK zu Coburg anhand von Antwort-Wahl-Aufgaben angeboten und dauert 90 Minuten. Sie umfasst rechtliche, kaufmännische und technische Themenbereiche sowie Grundlagen der Immobilienwirtschaft. Eine Demo-Version der PC-Prüfung zeigt beispielhaft, wie die Prüfung am PC gestaltet ist.
Wenn die schriftliche Prüfung in allen Themenbereichen bestanden ist, wird die mündliche Prüfung durchgeführt. Die mündlichen Prüfungen finden am Tag nach dem schriftlichen Prüfungstermin statt. Die Prüfung wird von drei sachkundigen Prüfern abgenommen und dauert 15 Minuten.

Weitere Details zur Prüfung finden Sie in
Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (ZertVerwV)
Prüfungsordnung der IHK zu Coburg  (nicht barrierefrei, PDF-Datei · 357 KB)
Rahmenlehrplan “Zertifizierte/r Verwalter/in” (nicht barrierefrei, PDF-Datei · 545 KB)
 
Wie kann ich mich auf die Prüfung vorbereiten?
Eine bestimmte Art der Vorbereitung auf die Prüfung zum zertifizierten WEG-Verwalter sieht die Verordnung nicht vor. Um die notwendigen Kenntnisse für die Prüfung zu erwerben, gibt es entsprechende Fachliteratur sowie Vorbereitungsseminare von diversen Veranstaltern. Das Weiterbildungs-Informations-System WIS bieten einen Überblick über die verschiedenen Angebote unter dem Stichwort „Zertifizierter Verwalter“.
 
Wie hoch ist die Gebühr für die Prüfung?
Vollprüfung – schriftlicher und praktischer Teil
395,00 €
Wiederholungsprüfung – praktischer Teil
210,00 €
              
Prüfungstermine bei der IHK zu Coburg
20. Februar 2024
15. Mai 2024
10. September 2024
05. November 2024
 
Anmeldung

Gibt es eine Übergangsfrist?

Die Vorschrift des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG gilt ab dem 1. Dezember 2023. Bis dahin kann eine ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung also auch dann angenommen werden, wenn kein zertifizierter Verwalter im Sinne des § 26a WEG bestellt ist. Alle anderen Voraussetzungen des § 19 Abs. 2 müssen dafür natürlich vorliegen.
 
Weiterhin gibt es eine befristete Bestandsschutzregelung (§ 48 Abs. 4 WEG), wonach eine Person, die am 1. Dezember 2020 Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, gegenüber dieser bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter gilt. Bis zu diesem Datum sollte der Verwalter oder die Verwalterin die Prüfung nach § 26a WEG aber abgelegt haben. Für Neuaufträge, die nach dem 01.12.2020 erteilt wurden, gilt die Bestandsschutzregelung nicht. In diesem Fall können die Wohnungseigentümer die Zertifizierung nach § 26a WEG bereits verlangen. 

Wenn ich nicht zertifiziert bin, verliere ich dann meine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung (GewO)?

Eine Zertifizierung bzw. fehlende Zertifizierung hat keinen Einfluss auf die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO. Sie ist weder für die Erteilung der Erlaubnis, noch für deren Erhalt erforderlich.

Weiterbildungspflicht

Es besteht für Wohnimmobilienverwalter und für unmittelbar an der Vermittlung beteiligte Personen eine Weiterbildungsverpflichtung von 20 Stunden (Zeitstunden á 60 Minuten) innerhalb eines Zeitraums von 3 Kalenderjahren (§ 34c Abs. 2a GewO). Der Weiterbildungszyklus beginnt am 1. Januar des Jahres in dem eine Erlaubnis erteilt wurde bzw. eine unmittelbar an der Vermittlung beteiligte Tätigkeit aufgenommen wurde.
Die Weiterbildungspflicht nach § 34c Abs. 2a GewO für Wohnimmobilienverwalter gilt auch für zertifizierte Verwalter.

Einzelheiten zur Weiterbildungsverpflichtung und der Berufshaftpflichtversicherung werden in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt.