Bauträger und Baubetreuer (§ 34 c Abs. 1 S. 1 Nr. 3)

Informationen zur Erlaubnispflicht als Bauträger und Baubetreuer sowie weitere wichtige Anforderungen der Makler- und Bauträgerverordnung haben wir hier für Sie zusammengefasst.

Wer ist erlaubnispflichtiger Bauträger?

Erlaubnispflichtig ist gemäß § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 3a) Gewerbeordnung (GewO) derjenige, der gewerbsmäßig als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung Bauvorhaben vorbereiten oder durchführen und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mieter, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwenden will.

Wer ist erlaubnispflichtiger Baubetreuer?

Erlaubnispflichtig ist gemäß § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 3b) Gewerbeordnung (GewO) ist derjenige, der gewerbsmäßig Bauvorhaben als Baubetreuer im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen will.

Anwendungsbereich des § 34c GewO

Die Erlaubnispflicht knüpft an Art und Gegenstand der Tätigkeit an.

Gewerbsmäßigkeit

Für die Frage der Gewerbsmäßigkeit gelten die allgemeinen gewerberechtlichen Grundsätze. Sie liegt im Allgemeinen vor bei einer
  • erlaubten,
  • selbständigen,
  • auf Gewinnerzielung gerichteten und
  • nicht nur gelegentlich ausgeübten Tätigkeit.
Ob für einen konkreten Sachverhalt Gewerbsmäßigkeit zu bejahen ist, bedarf der genauen Einzelfallprüfung. Wenden Sie sich hierzu zunächst an das für Sie zuständige Gewerbeamt.

Erlaubnispflichtige Tätigkeit

Bauherr und Baubetreuer befassen sich in der Regel mit der Vorbereitung und der Durchführung von Bauvorhaben. Die Eigenschaft als Bauherr oder Baubetreuer besteht auch, wenn nur Abschnitte von Bauvorhaben vorbereitet oder durchgeführt werden. Unter Vorbereitung versteht man üblicherweise die Tätigkeit bis Baubeginn. Praktische Bedeutung hat § 34c GewO nur beim Bau von Wohnräumen, gewerblichen Räumen und bei der Altbausanierung. Begrifflich fallen jedoch alle Bauvorhaben des Hoch- oder Tiefbaus unter die Bestimmung.

Bauherr (in diesem Zusammenhang auch „Bauträger“ genannt)

Bauherr ist der Herr des gesamten Baugeschehens. Er wird bei der Vorbereitung und Durchführung des Vorhabens im Außenverhältnis zu Dritten im eigenen Namen tätig oder lässt Bevollmächtigte in seinem Namen tätig werden. Er übt einen bestimmenden Einfluss auf die Planung und den Ablauf des gesamten Bauvorhabens aus und ist der Verantwortliche für das gesamte Baugeschehen, insbesondere auch gegenüber den Bauaufsichtsbehörden. Alle den Bau betreffenden Verträge werden von ihm oder für ihn abgeschlossen. Die Rechte aus den Verträgen stehen ihm zu, die Pflichten aus den Verträgen hat er zu erfüllen. Er ist in der Regel auch der Eigentümer des Baugrundstücks oder zum Bau auf einem fremden Grundstück dinglich berechtigt (z. B. als Erbbauberechtigter).

Für die Bauherreneigenschaft des Gewerbetreibenden spricht hiernach, wenn er
  • einen bestimmenden Einfluss auf die Planung des Bauvorhabens ausübt (Haustyp, Gestaltung),
  • einen bestimmenden Einfluss auf den Ablauf des gesamten Bauvorhabens ausübt (alleinige Steuerung des zeitlichen und bautechnischen Ablaufs),
  • den Bauantrag im eigenen Namen stellt und der Verantwortliche für das gesamte Baugeschehen, insbesondere auch gegenüber dem Bauamt, ist;
  • der Vertragspartner der (übrigen) Bauhandwerker/Bauunternehmer ist
  • in der Regel (bei Beginn der Bauarbeiten) Eigentümer des Baugrundstücks oder zum Bau auf einem fremden Grundstück dinglich berechtigt ist.
Nicht Bauherr ist der
  • Generalunternehmer.
    Er ist selbständiger Gewerbetreibender, den der Auftraggeber (Bauherr) mit der Durchführung des Bauvorhabens beauftragt. Der Generalunternehmer erbringt einen Teil der Bauleistung selbst und lässt den Rest von Subunternehmern ausführen.
  • Generalübernehmer.
    Der Generalübernehmer ist selbständiger Gewerbetreibender, den der Auftraggeber (Bauherr) mit der Durchführung des Bauvorhabens beauftragt hat. Er erbringt jedoch keine Bauleistungen selbst. Vielmehr schließt er die Verträge mit den Subunternehmern im eigenen Namen und für eigene Rechnung.

Baubetreuer

Der Baubetreuer wird im Außenverhältnis zu Dritten nur im Namen des Bauherrn und im Innenverhältnis auf Rechnung desjenigen tätig, dessen Geschäft das Bauvorhaben ist: Seine Tätigkeit besteht in der wirtschaftlichen Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens auf einem in der Regel dem Betreuten gehörenden Grundstück. Der Baubetreuer
  • beschafft z. B. das Grundstück im Namen und für Rechnung des Betreuten,
  • ferner die Baufinanzierungsmittel,
  • ruft die Fremdmittel bei den Kreditgebern des Betreuten ab,
  • disponiert über das Baukonto,
  • legt über die Verwendung der Mittel dem Bauherrn Rechnung,
  • kalkuliert gegebenenfalls die Miete oder den Kaufpreis.
  • Gelegentlich vergibt er auch an Stelle des Architekten die Bauaufträge
Er ist jedoch weder mit der Planung noch mit der Überwachung der Ausführung der Bauaufträge befasst.

Welche Pflichten bestehen für Bauträger und Baubetreuer?

Für Bauträger und Baubetreuer gelten gewerberechtliche Verpflichtungen nach § 34 c GewO sowie nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Der folgende Überblick erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.
  • Besondere Pflichten im Zusammenhang mit dem Umgang mit bzw. der Verwendung von Vermögenswerten des Auftraggebers für den Gewerbetreibenden (§§ 2, 4, 6, 7 MaBV) und für das von ihm dazu ermächtigte Hilfspersonal (§ 5 MaBV)
  • Besondere Sicherungspflichten für Bauträger (§ 3 MaBV) im Zusammenhang mit der Verwendung von Vermögenswerten des Auftraggebers.
  • Pflichten zur Rechnungslegung (§ 8 MaBV)
  • Anzeigepflichten (§ 9 MaBV) – Als Bauträger/Baubetreuer sind Sie verpflichtet, uns als zuständiger Aufsichtsbehörde unverzüglich Name, evtl. abweichender Geburtsname, Vornamen, Staatsangehörigkeit, Geburtstag, Geburtsort und Wohnanschrift folgender Personen mitzuteilen:
    • die mit der Leitung des Betriebes oder einer Zweigniederlassung beauftragten Personen
    • die nach Gesetz, Satzung oder Gesellschaftsvertrag jeweils zur Vertretung einer juristischen Person berufenen Personen
  • Buchführungspflichten (§ 10 MaBV)
  • Informationspflicht (§ 11 MaBV) gegenüber dem Auftraggeber
  • Unzulässigkeit abweichender Vereinbarungen – Verpflichtungen gemäß den §§ 2 bis 8 MaBV können durch vertragliche Vereinbarung weder ausgeschlossen noch beschränkt werden.
  • Aufbewahrungspflichten für Geschäftsunterlagen (§ 14 MaBV)
  • Prüfungspflichten/Prüfungsberichte (§§ 16, 17 MaBV)
    Bauträger und Baubetreuer sind verpflichtet,
    • sich auf ihre Kosten durch einen geeigneten Prüfer für jedes Kalenderjahr auf die Einhaltung der sich aus den §§ 2 bis 14 MaBV ergebenden Verpflichtungen prüfen zu lassen und
    • den Prüfungsbericht oder eine Negativerklärung uns als Aufsichtsbehörde bis spätestens 31. Dezember des darauffolgenden Kalenderjahres zu übermitteln.