Wirksame automatische Verlängerung eines Makleralleinauftrags zulässig

Grundsätzlich kann der Kunde mehrere Makler beauftragen, dabei ist der Makler nicht zwingend zum Tätigwerden verpflichtet.
Bei einem Makleralleinauftrag beauftragt der Kunde jedoch nur einen Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern. In der Regel im Gegenzug der Verpflichtung des Maklers zum Tätigwerden.
Der BGH, 1. Zivilsenat hat mit Urteil vom 28.05.2020 – I ZR 40/19, Erscheinungsdatum am 11.09.2020, nunmehr festgestellt, dass einem Immobilienmakler in Allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich ein auf sechs Monate befristeter Makleralleinauftrag erteilt werden kann, der sich automatisch um jeweils drei weitere Monate verlängert, falls er nicht unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird.
Dies aber im zugrunde liegenden Fall nur, …„Da der Kunde im Gegenzug für seine Verpflichtung, keinen weiteren Makler einzuschalten, einen Anspruch auf Tätigwerden des Maklers erhält, … dadurch ist er auch nicht i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteiligt.“
Sachverhalt:
Im zugrunde liegenden Fall wollte Beklagte ihre Eigentumswohnung verkaufen und schloss mit der Klägerin auf Grundlage von deren AGB einen Makleralleinauftrag.
Die Vereinbarung war mit „Alleinverkaufsauftrag“ überschreiben, vom Makler vorformuliert und mit drei Anlagen zur „Information für den Verbraucher“ versehen, auf die in der Vereinbarung verwiesen wurde. Der Vertrag war zunächst auf sechs Monate befristet und sollte sich jeweils um weitere drei Monate verlängern, falls er nicht unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird. In einer der Anlagen hieß es „"Der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn er nicht von einer Partei unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird."
Die Beklagte kündigte nicht und beauftragte kurz vor Ablauf der sechs Monate einen anderen Makler, der innerhalb des Verlängerungszeitraums von drei Monaten erfolgreich war. Die Klägerin verlangt von der Beklagten Schadensersatz in Höhe der ihr entgangenen Provisionen.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Der BGH hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen. Zur Begründung hat er sich jedoch auf die konkrete Ausgestaltung der Verlängerungsklausel gestützt.
Eine Entschädigung des Maklers wurde seitens des BGH dennoch versagt, da im entschiedenen Fall die entsprechende Verlängerungsklausel in einer Anlage enthalten war, die nach der Formulierung im Hauptvertrag zu "beachten" war. Dies ergab nach Ansicht des BGH nicht ausdrücklich, dass diese Anlagen auch Regelungen zum Vertragsinhalt enthielten, § 305 Abs. 2 BGB.
Aus den Entscheidungsgründen des Bundesgerichtshofs können folgende grundlegende Punkte bei der Erstellung eines Makleralleinauftrages zusammengefasst werden:
  • Ein Makleralleinauftrag, mit dem sich der Makler zum Tätigwerden verpflichtet und durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weiteren Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen, kann wirksam unter Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen geschlossen werden.
  • Bei einem Makleralleinauftrag kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine an dem Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Tätigkeit orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden
  • eine Bindungsfrist von sechs Monaten ist in Makleralleinaufträgen für Immobilienmakler regelmäßig angemessen.
  • eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene automatische Verlängerung von sechs Monaten vereinbarten Vertragslaufzeit eines Makleralleinauftrags um weitere drei Monate bei unterbliebener Kündigung ist grundsätzlich unbedenklich und nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Sie muss jedoch ausdrücklich Vertragsbestandteil sein.
  • der Maklerkunde wird bei Vereinbarung einer ersten Vertragslaufzeit von sechs Monaten und von automatischen Verlängerungen um jeweils drei Monaten durch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene vierwöchige Frist zur Kündigung des einfachen Makleralleinauftrags nicht unangemessen benachteiligt.